Рубрики раздела события

Лента

Москвичи этим летом усиленно инвестировали в земельные участки?

30 августа 2012
Компания «ДевиКо» обнаружила новый тренд на рынке загородной недвижимости Подмосковья: до 20 % покупателей приобретают недвижимость не «для себя», а с инвестиционными целями. Но часть экспертов, опрошенных RealEstate.ru, полагает, что доля инвестиционных сделок по-прежнему низка на рынке, и этим летом она не повышалась. Хотя большинство признало, что в ближайший год население будет активно совершать спекулятивные сделки с земельными участками. Также все отметили активность покупателей, которая не падала вопреки низкому летнему сезону. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Компания «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» обнаружила новый тренд на рынке загородной недвижимости Подмосковья: до 20 % покупателей приобретают недвижимость не «для себя», а с инвестиционными целями. Но часть экспертов, опрошенных RealEstate.ru, полагает, что доля инвестиционных сделок по-прежнему низка на рынке, и этим летом она не повышалась. Хотя большинство признало, что в ближайший год население будет активно совершать спекулятивные сделки с земельными участками. Также все отметили активность покупателей, которая не падала вопреки низкому летнему сезону. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО
Специалисты компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» утвреждают, что:

1. Традиционного «летнего затишья» на рынке загородной недвижимости в этом сезоне не произошло.

Обычно наибольшее количество сделок совершается в апреле, мае и июне, однако в этом сезоне покупатели приобретали землю и дома в течение всего лета. Максимальное число звонков, сделок и просмотров пришлось на первый месяц лета, но и в дальнейшем покупательская активность сохранилась на уровне майских показателей.

2. Доля инвестиционных сделок летом выросла до 20 %.

До 20% покупателей приобретают недвижимость не «для себя», а с инвестиционными целями, особенно на начальном этапе реализации поселка (хотя по сравнению с периодом до 2008 года число инвестиций в землю в целом несколько сократилось).

«До недавнего времени приобретение загородной недвижимости – особенно дач в сегменте экономкласса – рассматривалась покупателями с точки зрения возможности и комфортности семейного отдыха, в крайнем случае – как инструмент сохранения сбережений, - говорит Асет Гайрабекова, Генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг». – Имея некоторую сумму, люди предпочитали купить земельный участок «просто так», «для потомков», справедливо полагая, что деньги могут обесцениться. Но в качестве инвестиций, с целью дальнейшей перепродажи по мере завершения строительства поселка, обычно приобретались коттеджи для постоянного проживания или земля ИЖС. Участки в дачных поселках с этой целью приобретались не часто».

В этом году, в свете многочисленных разговоров о грядущем кризисе, достаточно много людей стали использовать загородную недвижимость как инструмент инвестиций. По мнению Асет Гайрабековой это произошло по двум основным причинам. Первая – понимание того, что стоимость дачного участка растет не только в связи с подорожанием земли, но и по мере строительства поселка (подведения коммуникаций, благоустройства общественных зон, строительства внутрипоселковых дорог и т.д.). Вторая – на рынке недвижимости Подмосковья сейчас достаточно предложений разного класса, и это позволяет инвестировать людям с различным уровнем дохода. Кто-то приобретает за 1 млн. рублей участок в 20 соток в новом поселке в 40 км от Москвы, кто-то покупает за 300 000 рублей «супер-эконом» в поселке без подряда и коммуникаций в 90 км от столицы.

Особое внимание частные инвесторы уделяют возможности приобрести объекты на начальном этапе строительства поселка: землю или дом, которые в дальнейшем станут еще дороже, например, после подведения коммуникаций. Интересом у москвичей с невысоким доходом пользуются объекты «супер-эконом»: без подряда и коммуникаций.

3. Данная тенденция сохранится на рынке и в ближайшем будущем.

ПРОВЕРЕНО

1. Спикеры RealEstate.ru также заметили, что летний сезон был активным:

Впрочем, в распределении наиболее активных месяцев разошлись во мнениях. Так, Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент», уточнила, что у компании «июль был самый высокий по продажам месяц, как апрель. Обычно традиционно высокие продажи в августе, но в этом году неожиданно произошло смещение спроса на июль, а август выдался спокойный».

«Да, в течение лета покупательская активность не снижалась как среди частных покупателей, так и девелоперских компаний», - Наталия Родькина, директор по экономике и финансам DTI Property Management.

2. Менее однозначным оказался вопрос с возросшей долей инвестиционных сделок.

Наталия Родькина из DTI, согласилась с «ДевиКо»
: «Действительно, в этом сезоне количество инвестиционных сделок на земельном рынке увеличилось. По нашей оценке, их даже несколько больше - до 30 %, особенно покупателей привлекают недорогие и расположенные в привлекательных местах земельные участки, пусть и на достаточно большом удалении от Москвы (от 50 до 120 км), цена которых в перспективе может вырасти». 

Она объяснила этот тренд тем, что "наши люди в большинстве своем консервативны, они не доверяют валюте, не доверяют банкам, и прекрасно знают, как может быть неустойчива финансовая система в моменты кризисов, и все же они хотят сохранить свои средства."  Кроме того, именно июньские колебания курсов валют и падение цен на нефть привели к тому, что появилось большое количество непрофильных инвесторов, которые готовы покупать землю.

Целевая аудитория – москвичи с доходом 60 – 100 тыс. рублей в месяц, которые уже к 2010 году оправились после кризиса 2008 года и смогли сделать небольшие накопления - до 1 млн рублей.

Но на квартиру, даже самую маленькую, 1 млн рублей не хватит. А вот недорогой участок на эти деньги действительно можно приобрести. Безусловно, продать его в момент кризиса будет невозможно, однако это наверняка получится через несколько лет, и возможно даже с прибылью, особенно если потом инвестировать в улучшение потребительских характеристик этой земли.

Далее Наталия Родькина приводит примеры участков, которые можно приобрести за 1 млн. Если речь идет о самом дешевом сегменте – земли сельхозназначения для сельхозпроизводства, без подряда и коммуникаций, - то на эти деньги можно купить участок площадью до 2 га в Осташковском районе Тверской области. Или ближе, на территории Московской области: до 3 га в Егорьевском районе, до 1 га в Щелковском и Истринском районах, до 2 га в Воскресенском или Нарофоминском. Если приобрести такие участки в собственность, а потом изменить назначение земель «под дачное строительство» и подвести коммуникации (хотя бы электричество), то их стоимость вырастет в 3 - 6 раз, в зависимости от расстояния от столицы, транспортной доступности и видовых характеристик конкретного участка. 

Хотя, конечно, частный инвестор вряд ли будет заниматься переводом земли -  это и сложно, и требует дополнительных инвестиций. Поэтому основная часть консервативной аудитории сосредотачивается на покупке участков меньших площадей (15 - 40 соток, в зависимости от района и расстояния от МКАД) без подряда и коммуникаций в новых дачных поселках (категория земель – «под дачное строительство»). Через 3 - 5 лет, после того, как будут проложены дороги, проведено электричество, создана инфраструктура, участок можно будет продать на 30 - 60% дороже (без учета роста рынка). Это позволит компенсировать инфляцию, и, возможно, даже что-то заработать.

Впрочем, Анна Шишкина из «Абсолют Менеджмент», считает что доходность подобных вложений намного ниже: «20 % за 2 года: от момента закладки поселка до сдачи его в эксплуатацию». И по ее мнению, никого вслеска инвестиционных сделок на рынке не было.

«По оценкам нашей компании, доля инвестиционных сделок на загородном рынке не выше 10 %. У нашей компании один проект в сегменте экономкласса – поселок  с участками без подряда «Марусин сад» (13 км по Егорьевскому шоссе, 3 км от Люберец). Львиную долю покупателей в поселке составляют жители Люберецкого района и юго-востока Москвы. Они покупают участки для себя, потому что рассматривают загородный дом как альтернативу городской квартире.  Инвестиционный интерес минимален как раз из-за низкой доходности таких вложений». 

Также не заметил особого роста инвестсделок Игорь Богданов, коммерческий директор управляющей компании торговой марки "Своя земля". Он заявил, что если ориентироваться на приобретение одним человеком сразу нескольких участков, то, по опыту его компании, это 5 – 7 % от общего объема продаж.

«Более точно об инвестиционных сделках можно говорить по прошествии полугода-года, когда начинает формироваться поселок. Инвесторы, как правило, никак не участвуют в жизни поселка, их участок пустует, не ставится забор, нет никакого финансового участия в дополнительных работах, скажем, отсыпке дорог. Если приплюсовать к оптовым покупкам и эти участки, то получим количество инвестиционных сделок на уровне 20 - 25%. Таким образом, учитывая опыт нашей компании, говорить о всплеске покупок для инвестиций летом крайне сложно», - пояснил он.

3. Доля спекулятивных сделок будет расти.

«При этом мы согласны, что количество инвестиционных сделок будет расти в ближайший год, - пояснил Игорь Богданов из УК ТМ «Своя земля». Он солидарен с Натальей Родькиной, в том, что «затраты на участок значительно ниже, чем покупка квартиры, при этом земля не менее надежный актив. Но, в отличие от квартиры, участок можно купить за 120 - 140 тыс. рублей, а квартиру от 2-3 млн. К тому же, земля менее рискованный инструмент вложения, чем квартира, которая может быть сдана с большими задержками».

ВЫВОД:

Эксперты весьма убедительны в том, что земельные участки – надежный способ сберечь деньги, хотя именно в инвестиционной привлекательности таких активов не все из них уверены. Впрочем, даже если взять самый низкий показатель доходности, приведенный УК «Абсолют Менеджмент»,  - 10 % в год, то это вполне сравнимо с процентами по банковскому вкладу, который может оказаться более рискованным, чем вклад в землю.

Но! никто не отменял мошенничеств на загородном рынке, и долгострои в поселках также существуют. Поэтому очень важно не хвататься за первое попавшееся дешевое предложение, а тщательно проверить продавца и документы на земельный участок. Не лишне проанализировать и его ликвидность. А рисков с расширением Москвы и приходом нового губернатора Подмосковья прибавилось: вот затеют власти глобальный инфраструктурный проект - и ваш участок вполне может оказаться на месте будущей трассы, к примеру. Странная, в итоге, получается ситуация: экономические процессы стимулируют инвестиции в подмосковную землю, а политические - сдерживают... Остается балансировать.  

Ольга Александрова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова