Рубрики раздела события

Лента

Московские новостройки продолжают падать в цене?

17 июня 2013
СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА МАЙ: Knight Frank, «Метриум Групп», Contact Real Estate, IntermarkSavills, «НДВ-Недвижимость», Welhome, Chesterton Апрель, помнится, напугал продавцов столичного жилья тем, что цены стали серьезно крениться вниз. Впрочем, май снял эти подозрения лишь отчасти. Некоторые участники рынка наблюдают довольно существенное снижение цен на рынке новостроек в эконом- и бизнес-классах. Элитка продолжает стагнировать.

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА МАЙ: Knight Frank, «Метриум Групп», Contact Real Estate, IntermarkSavills, «НДВ-Недвижимость», Welhome, Chesterton.

Апрель, помнится, напугал продавцов столичного жилья тем, что цены стали серьезно крениться вниз. Впрочем, май снял эти подозрения лишь отчасти. Некоторые участники рынка наблюдают довольно существенное снижение цен на новостройки в эконом- и бизнес-классах.

Опрошенные эксперты показали снижение стоимости на первичном рынке экономкласса  в среднем на 3, 8 %. В добавок, данные «Миэль-Недвижимости» по новостройкам бизнес-класса также выявили дисконт в 6,6 %. Однако другие участники рынка считают пока падение не таким существенным. И объясняют его тем, что на рынок вышло много нового предложения. Кроме того, спутать реальную картину по ценам могут и усилившиеся  колебания валютных курсов.  

Поэтому сомнения в том, что цены на рынке пошли вниз, еще актуальны, а разрешить их поможет, скорее всего, только осень.  


Экономкласс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

«Метриум Групп»

124,6 тыс. руб.

--

- 2,5 % (первичка)

«Миэль-Недвижимость»

118,0 тыс. руб.

--

-3,1% (первичка)

«НДВ-Недвижимость»

126 тыс. руб.

--

- 5,9 % (первичка)

«ИНКОМ-Недвижимость»

                --

174,8 тыс. руб.

+0,3 % (вторичка)



Бизнес-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

«Миэль-Недвижимость»

221,3 тыс. руб.

--

-6,6% (первичка)

«Метриум Групп»

220 тыс. руб.

--

+2,2% (первичка)

IntermarkSavills

 $7 080 (224,7 тыс. руб.)

--

-2,3% (первичка)

«НДВ-Недвижимость»

226,8 тыс. руб.

--

+2,5% (первичка)

«ИНКОМ-Недвижимость»

-- 

       228,4 тыс. руб.

        +1,1% (вторичка)






Элит-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

Knight Frank

$24 863 (783 тыс. руб.)

--

+0,2% (первичка)

Contact Real Estate

$ 17 440 (553,5 тыс. руб.)

$ 21 250 (674 тыс. руб.)

+0,2% (первичка)
0 (вторичка)

IntermarkSavills

$19 540 (620 тыс. руб.)

--

-0,1% (первичка)

Chesterton

$20 604 (654 тыс. руб.)

--

+0,3% (первичка)

Welhome

$ 21 900 (695 тыс. руб.)

--

+1,5% (первичка)

 

Источник: данные компаний, составлено RealEstate.ru

 

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая. Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.
Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

Тренды
Эконом-класс - что тянет первичку дешеветь?

На рынке доступного жилья цены продолжили снижаться из-за выхода нового предложения. В частности, как отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в начале мая компания Lexion Development начала продавать квартиры сразу в трех корпусах своего нового проекта, а также выставила на продажу объекты в уже строящемся квартале в микрорайоне «Некрасовка-Парк». Кроме того, в середине месяца компания «ДСК-1» вывела на рынок новый жилой комплекс «Некрасовка» в десятом и одиннадцатом микрорайонах. В итоге, считают эксперты, на рынок вышло около 800 квартир в сегменте эконом-класса, что спровоцировало снижение средневзвешенной стоимости квадратного метра.

Как отмечает руководитель отдела аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Рыжкина, ценовые колебания связаны с уходом с рынка готовых объектов из-за завершения продаж. Помимо ЖК «Некрасовка», из новых проектов на рынок влияют продажи в ЖК «Большое Кусково».

Впрочем, как отмечают другие эксперты, выход нового предложения был не таким существенным, чтобы повлиять серьезно на цены и во многих объектах они продолжили расти.

Бизнес-класс: кто вверх, кто вниз

По данным Марии Литинецкой, средняя цена в новостройках бизнес-класса, которые составляют основной объем предложения на московском рынке, выросла на 2,2 % и составила по итогам мая 220 тыс. рублей за кв. м. Тогда как данные «Миэль-Недвижимости» по новостройкам бизнес-класса также выявили дисконт в 6,6 %. Как же разобраться в столь противоречивых данных?

В IntermarkSavills уточнили, что для понимания текущей ценовой динамики важно различать ценообразование квартирного рынка (который растет в цене)  и рынка апартаментов бизнес-класса. Последний сохраняет хороший темп выхода новых проектов и в этой связи «тянет» среднерыночную цену вниз за счет предложения большого числа инвестиционных вариантов.

Элитка - стагнируем

Как отмечает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн, май для элитного сегмента был не слишком активен - продажи по большинству новостроек не превысили 1-3 квартиры за месяц, что для весеннего сезона довольно мало. Однако можно отметить рост числа забронированных квартир в элитных новостройках, так что можно ожидать увеличения количества сделок по итогам июня. «Так как последние годы происходило "сглаживание" фактора сезонности, то вполне возможно, что летом рынок активизируется и все наверстает», - считает эксперт.

Как говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов, в мае открылись продажи в жилых корпусах комплекса Wine House, а также на первичный рынок вышел пул апартаментов в элитном комплексе «Литератор». «В целом, на элитном рынке наблюдается легкая стагнация, обусловленная отпускными периодами, что в свою очередь, сказывается на активности покупателей», - говорит эксперт.

По данным аналитиков отдела исследований компании Knight Frank, на рынке элитной недвижимости с начала года цены практически не изменились и выросли в среднем на 1%, то есть можно говорить о стабильной ситуации. «В рассматриваемом месяце на первичном рынке элитной недвижимости было заключено около 25 сделок на общую сумму более $ 60 млн. Это несколько ниже показателя аналогичного периода прошлого года, а также уступает апрельскому уровню спроса. Такая ситуация обусловлена увеличением числа праздничных дней в мае – многие уезжали из города на всю первую половину месяца», - отмечают эксперты.

Как отмечает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Татьяна Шарова, из основных новостей, произошедших на рынке элитной недвижимости Москвы в мае 2013 г., можно отметить старт продаж квартир во второй очереди строительства в проекте Wine House (Садовническая наб., вл. 57). «В этом проекте вышли в реализацию квартиры, стоимостью от $10 160 до $15 160 за 1 кв. м и площадью от 62 до 234,1 кв. м», - пояснила она. По ее данным, в мае 2013 года на первичном рынке элитной городской недвижимости Москвы продажи велись в 34 жилых комплексах. В течение мая рост цен продолжился и составил порядка 1,5%. Таким образом, по итогам месяца средняя стоимость 1 кв. м элитных квартир составила $21 900 за 1 кв. м. При этом спрос относительно апреля понизился на 10 % в связи с длительными майскими праздниками и началом сезона отпусков.

Алексей Лоссан 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова