Рубрики раздела события

Лента

МНЕНИЕ/ Что случится с Подмосковьем после строительства ЦКАД

30 июля 2008
Быть ли в России "Большой Москве"?

Большинство дискуссий на тему будущего ближнего Подмосковья сводится к вопросам о наиболее перспективных форматах строительства частного загородного жилья, однако нам кажется, что подобные споры уже утратили свою актуальность. С каждым днем все большую актуальность приобретает другой  вопрос. В каком объеме частники смогут оставить за собой эти лакомные земли у столицы? Темпы развития экономики страны, продолжающаяся централизация финансовых потоков и неудержимый рост цен на недвижимость в московском регионе способны нарисовать просто фантастическую картину развития региона на ближайшие 10-20 лет вперед. Материалом эксперта мы начинаем обсуждение будущего Подмосковья в свете непрерывно растущего мегаполиса.

В обозримый отрезок времени просторы Подмосковья, когда-то казавшиеся бескрайними, подверглись хаотичному освоению, в результате которого у районов многоэтажной застройки «поселились» коттеджные поселки, а поблизости от стареньких деревень выросли склады и терминалы. Активная внеплановая  застройка пригородных территорий продолжается до сих пор. Анализируя революционные изменения последних лет и  размышляя о будущем, москвичи и жители Подмосковья задаются вопросом, как дальше будет меняться облик региона.

Естественно, вектор развитию региона будет задавать строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Планируется, что она пройдет на удалении 30-80 км от МКАД, ее протяженность составит порядка 530 км, а ширина – от 4 до 8 полос. Стоимость строительства трассы превысит 500 млрд руб. Федеральные власти планируют в течение 2008 года перейти от бумажных работ к земляным и завершить ЦКАД к 2020 году. При этом первые участки, как обещал премьер-министр РФ Владимир Путин, могут быть запущены в строй уже через несколько лет. Вполне вероятно, что на 30 километре вырастут складские терминалы, бэкофисы крупных компаний, гостиницы, гипермаркеты, жилая недвижимость. Уже сейчас можно предположить, что это грандиозное сооружение не только перетянет на себя большую часть транспортной активности МКАДа, но и «поможет» мегаполису растянуться до нового кольца.

Напомним также, что в планах правительства Московской области заложено продолжение реконструкции основных подмосковных трасс. К примеру, уже превращены в скоростные Симферопольское, Новорижское и Новокаширское шоссе. В настоящий момент завершается реконструкция Ярославского шоссе, которое сделают полностью бессветофорным. Полотно самого современного в области Киевского шоссе доведут до Большого бетонного кольца. В ближайшее десятилетие ожидается ввод в строй и скоростных дублеров Ленинградского и Горьковского шоссе. А это означает, что в перспективе основные скоростные автомагистрали будут обеспечивать доступность всех направлений, и москвичи смогут сравнительно быстро добираться до ЦКАД и выезжать в «новый пригород».

Думается, что строительство и запуск ЦКАД изменит не только транспортную картину Подмосковья, но и всю панораму области. Вполне возможно, что в рамках кольца появится новый регион – этакая «Большая Москва». И его возникновение приведет к значительным корректировкам в структуре рынков городской и загородной недвижимости региона, откроет путь большому количеству новых строительных проектов, подвергнет изменению политику продаж текущих объектов.

Снизится ли рентабельность коттеджной застройки в связи с постоянным ростом стоимости земли? И вообще жилая недвижимость какого типа будет преобладать «Большой Москве»?

Отвечая на эти вопросы, надо сказать, что в 2007 году доля московского региона в общих объемах строительства жилья в стране превысила 20%. В ближайшие 5 лет такие объемы планируется сохранить. Все это не может не отражаться на стоимости земли. В среднем, рост цен на землю в Подмосковье в 2007 году составил около 26%, и, по всем прогнозам, он сохранится. Эта цифра превышает не только рост инфляции, но и рост платежеспособного спроса населения. Очевидно, что вскоре в ближайшем Подмосковье на еще не освоенных угодьях станет нецелесообразным строительство  исключительно традиционного загородного жилья. Уже сейчас на Рублевке, где стоимость сотки земли колеблется от 70 тыс. долл. до 300 тыс. долл., появляются загородные малоэтажные, до 9 этажей, комплексы: «Сосны», «Петрово-Дальнее», «Жуковка-1» – и целые малоэтажные районы (например, "Рублевское предместье"). Подобные объекты есть и на Горьковском («Семь Звезд»), и на Волоколамском («Новая Опалиха»), и на Минском («Лесной городок»), и на Ярославском шоссе («Сосновый бор», «Зеленый квартал»). Заложен значительный процент многоэтажного жилья и в более масштабных загородных проектах.

С другой стороны, стоимость подмосковной земли остается и, видимо, будет оставаться весьма конкурентоспособной по сравнению со стоимостью столичной, поддерживая к ней интерес девелоперов, а также обеспечивая приток в область не только иногородних покупателей, но и москвичей, решающих  путем приобретения недвижимости за МКАДом свои насущные проблемы. Строительство бизнес-парков на окраинах и за пределами МКАД сформирует  еще одну категорию покупателей, которые будут стараться приобрести квартиры вне Москвы в близлежащих от офисов направлениях. Более того, некоторые крупные транснациональные компании уже сегодня готовы обеспечивать свой персонал жильем поблизости от места работы.

Индивидуальное же жилье в ближайшем Подмосковье, вероятно, полностью перейдет в разряд элитного и станет еще менее доступным основной части покупателей, которая приобретает недвижимость для постоянного проживания. Поселки «ближнего пояса» превратятся в своеобразные «Серебряные боры XXI века», при этом цены на них будут подниматься значительно быстрее инфляционных процессов.

Процесс урбанизации не слишком вяжется с преобладающей на сегодня хаотичной застройкой области. Правительство постоянно говорит о необходимости перехода от точечной застройки к комплексному освоению территорий, что, как утверждают теории роста мегаполисов, разработанные в США еще в 20-е годы XX века, является естественным ходом развития рынка. И вот, наконец, мы стали  наблюдать появление нового вида загородной недвижимости – мегапроектов. Землевладельцы начали раскрывать свои карты, привлекать консультантов, западных градостроителей, инвесторов и администрацию области для освоения сотен и тысяч гектар земли в ближайшем Подмосковье. Среди наиболее крупных объектов, заявленных к реализации в Московской области, значатся:

Проект «А101» (около 13000 Га) по Калужскому шоссе;
-  "Большое Домодедово" (около 3000 Га) по Каширскому шоссе;
-  "Плещеево" (600 Га), проекты компании Villagio Estate (более 500 Га), "Рублево-Архангельское" (430 Га), "Павловы озера" (180 Га) по Новорижскому шоссе;
-  "Долина Козино" (525 Га) по Пятницкому шоссе;
- «Остров Барвиха» (430 Га) по Рублево-Успенскому шоссе;
-  "Гран-При" (более 313 Га) по Путилковскому шоссе;
-  "Елизарово" (304 Га) по Киевскму шоссе;
-  "Ивакино-Покровское" (113 Га) по Ленинградскому шоссе и др.

Отметим, что даже из названных  проектов более половина  рассчитана на застройку многоквартирными домами. Причем значительная доля этих проектов будет построена и реализована в период с 2009 года по 2015 год. А ведь параллельно идет развитие спутников столицы и городов Подмосковья, расширяющихся как в сторону Москвы, так и в сторону области. К примеру, план застройки Звенигорода на ближайшие 5 лет предусматривает удвоение площади города!

К этому нужно добавить, что столичное правительство с завидной периодичностью вспоминает о перспективах объединения области с городом в единую административную единицу. С одной стороны, около 800 тыс. человек ежедневно приезжает в Москву на работу из области. С другой стороны, столичный мэр недавно заявил, что «Москва покупает и будет покупать земли в Подмосковье под строительство жилья для очередников». Размеры столичных анклавов в Подмосковье постоянно растут, а их жители получают московскую прописку и льготы. Одновременно линии метро и других видов городского транспорта активно выползают за пределы Московской кольцевой. Хотят этого чиновники или нет, город «выплескивается» из своих пределов и завоевывает новые территории.

Петр КИРИЛЛОВСКИЙ

Комментарий редакции: Тема своевременного начала комплексного освоения Подмосковья кажется нам сегодня крайне важной. Неслучайно все больше политиков и общественных деятелей поднимает тему объединения Москвы и области в один субъект Федерации. Когда это произойдет – вот вопрос, интригующий сегодня многих. Мы  обязательно будем обращаться к нему в своих материалах. 

Фото: boilera.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова