Малоэтажка VS многоэтажка – что принесет большую доходность частному инвестору?

По мнению аналитиков компании «Некрасовка Девелопмент», квартиры в малоэтажных пригородах ближнего Подмосковья становятся «хитом» инвестиционного спроса с доходностью в 30 - 40 % (в 2012 году спрос на них вырос в 1,5 раза) и даже способны перебить показатели своих многоэтажных соседей. Из комментариев опрошенных участников рынка, хоть и нахваливающих тот формат, который продают, стало понятно, что дело совсем не в этажности. А в чем? СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

По мнению аналитиков компании «Некрасовка Девелопмент», квартиры в малоэтажных пригородах ближнего Подмосковья становятся «хитом» инвестиционного спроса  с доходностью в 30 - 40 % (в 2012 году спрос на них вырос в 1,5 раза) и даже способны перебить показатели своих многоэтажных соседей. Из комментариев опрошенных участников рынка, хоть и нахваливающих тот формат, который продают, стало понятно, что дело совсем не в этажности. А в чем?  СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

 

Компания «Некрасовка Девелопмент»:

- малоэтажные загородные проекты обеспечивают инвесторам 30-40% годовых;

- спрос на квартиры в подмосковных малоэтажных жилых комплексах вырос в 1,5 раза за год - хит инвестиционного спроса;

Руководитель компании «Некрасовка Девелопмент» Константин Юферов считает, что рост цены по мере готовности объектов сопоставим в малоэтажных (МЖС) и многоэтажных домах. «Существенное отличие в том, что несравнимы риски», - уточнил он. Эксперт считает, что технологический цикл строительства МЖК существенно короче, поэтому риск долгостроя минимален, в то время как строительство высотного жилья нередко затягивается на 2-3 года, а сроки ввода многоэтажных домов в эксплуатацию и вовсе оказываются непредсказуемы. Этот риск не распространяется на малоэтажные проекты, в большинстве которых предусмотрены автономные коммуникации.

«Минимальные инвестиционные риски стимулируют приток частного капитала, – говорит Константин Юферов. – Вложившись в стройку на стадии котлована, инвесторы имеют возможность выйти из проекта на финальной стадии с доходностью до 30–40% – и без того высокие темпы роста стоимости жилья в течение строительного цикла усиливаются благодаря инфраструктурному развитию проектов. С созданием внутри пригородных комплексов бытовых и социальных сервисов, благоустройством территории, организацией новых маршрутов общественного транспорта растет привлекательность таких квартир, а следовательно, их цена».

Исходя из всего вышесказанного возникают закономерные вопросы: что выгоднее для частных инвесторов – вложиться в ликвидный многоэтажный эконом- или комфорт-класса на стадии котлована или в малоэтажное жилье в одном и том же регионе? На каких жилых объектах в 2012 году частным инвесторам удалось заработать больше всего? И в каком сегменте все-таки выше риски?

ПРОВЕРЕНО

 

Многоэтажка опережает МЖС по доходности, но незначительно 

Вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский пояснил, что доходность от 10% до 30% показали именно многоэтажные «муравейники», расположенные в удаленных районах Москвы, а также в ближнем Подмосковье, в районах, имеющих хорошее транспортное сообщение с Москвой.

Почти аналогичные данные привела и генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, в 2012 году частным инвесторам удалось заработать на панельных многоэтажках в рамках небольших проектов. «Подобные жилые комплексы строятся достаточно быстро – за 1,5-2 года, – пояснила она. – Соответственно, инвестор может в обозримый период получить максимально возможную маржу. Как правило, доходность таких объектов составляет 25-30%».

Впрочем, генеральный директор компании ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова, заметила, что разница между котлованом и домом, который сдается в эксплуатацию в малоэтажном секторе также, в среднем, составляет 20-25%.

Остальные эксперты привели только данные по своим объектам:

Таким образом, из предоставленных единичных данных можно сделать вывод, что если многоэтажка и опережает по доходности, то незначительно.

 

Малоэтажка выгоднее по срокам, оформлению и окружению

Ряд экспертов согласились с тем, что малоэтажное жилье может быть гораздо привлекательнее и выгоднее, чем многоэтажное.

Руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова отметила, что главный аргумент в пользу малоэтажного жилья – сроки строительства. Да, малоэтажные дома строятся и вводятся в эксплуатацию за считанные месяцы, в то время как многоэтажным новостройкам нужно не менее 1,5 лет с момента выхода на площадку. Есть и различия в конструктиве: облегченный фундамент и упрощенный регламент ввода в МЖК в эксплуатацию. «Для частных инвесторов сроки имеют большое значение – малоэтажное жилье можно оперативно продать по переуступке либо, минимально вложившись в отделку, начать сдавать в аренду», – считает эксперт. С ней согласен и генеральный директор компании «Миг-Недвижимость» Сергей Галльский.

Второй аргумент в пользу малоэтажки – окружение, считает Екатерина Лобанова. Такие МЖК часто расположены в окружении природы, так как изначально они ближе к загородному формату, а низкая плотность застройки позволяет говорить о более комфортной среде. И, наконец, МЖК строятся в комфортной близости от МКАД (не >30 км), что в последние годы фактически приравнивается к спальным районам столицы.

Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов заметил, что в 2012 году на рынок вышло сразу несколько десятков малоэтажных проектов и они действительно составили конкуренцию многоэтажкам у инвесторов. 

Малоэтажка в чистом поле  менее ликвидна

Директор по PR компании Est-a-Tet Анна Рогова заявила, что малоэтажные проекты бывают выгоднее, чем многоэтажные, «но это если мы говорим именно о городских малоэтажках – то есть многоквартирных малоэтажных домах, расположенных в черте городской застройки или недалеко от нее, а не о загородном жилье».

Мария Литинецкая уверена, что каждый объект нужно оценивать индивидуально, так как на рынке есть интересные проекты, как в многоэтажном, так и в малоэтажном сегменте. «Впрочем, большинство реализуемых малоэтажных проектов расположено на участках, удаленных от крупных населенных пунктов и необходимой инфраструктуры. Девелоперы, как правило, не строят развитую инфраструктуру на территории комплекса, ограничиваясь в лучшем случае детским садом, школой и ТЦ, а из-за большой численности населения застройщики часто не хотят огораживать территорию. В итоге возникают крупные малоэтажные ЖК, расположенные «в чистом поле» на удалении от жилых районов с сомнительным уровнем комфортности и безопасности. Исходя из нашей практики, подобные проекты показывают более низкие темпы реализации и динамику цен, чем многоэтажные проекты».

Многоэтажный котлован дешевле малоэтажного

В свою очередь председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отметила, что при идентичных сроках строительства и площадей реализуемых квартир, для инвесторов лучше вкладываться в малоэтажное жилье, потому что сейчас вырос спрос на меньшую плотность застйроки. «Но это все теории, – пояснила специалист. – На практике – найти в Подмосковье идентичные объекты по всем основным параметрам кроме этажности практически невозможно. Инвесторы все же чаще выбирают многоэтажное жилье, поскольку этот продукт понятен покупателю, а цены на квартиры на стадии котлована в многоэтажном ЖК эконом- и комфорт-класса, как правило, ниже, чем в МКЖ, поскольку строительная стоимость 1 кв. м в малоэтажке выше».

С этим согласилась и явная сторонница МЖС  - Екатерина Лобанова из «Опин», но с оговоркой: «Принято считать, что стоимость жилья в таких проектах на 7-10% дороже расположенных рядом традиционных многоэтажек, – пояснила Лобанова. – Но в последнее время эта разница все менее заметна – появляются малоэтажные проекты, более чем доступные по цене. Темпы продаж в таких жилых комплексах красноречиво свидетельствуют о растущем спросе, а очереди на последующие очереди успешных проектов формируются за год до старта продаж».

Среди застройщиков малоэтажки больше ненадежных и контроля там меньше

Олеся Кошкина, директор по маркетингу Tekta Group, полагает, что инвестиции в малоэтажное жилье представляются более рискованными для инвесторов, чем покупка квартиры в многоэтажке. Потому что количество малоэтажных поселков постоянно увеличивается, но «полностью реализованные проекты можно пересчитать по пальцам». Кроме того, в оценке рисков, на втором месте после ликвидности продукта идут юридические особенности приобретения недвижимости.

Большинство новостроек продается по 214-ФЗ, зачастую финансовыми партнерами жилых комплексов выступают крупные банки. Эти два фактора дают частному инвестору уверенность в том, что строительство будет завершено. А вот в малоэтажном строительстве все иначе. «Никто не гарантирует, что поселок будет достроен в ближайшем будущем, – пояснила Кошкина. – Таким образом, покупатель, заселившийся в новый дом, может еще несколько лет наблюдать из своих окон стройку».

ВЫВОД

Исходя из всего выше сказанного, ликвидный малоэтажный объект и ликвидная многоэтажка должны принести одинаковую доходность. Поэтому выбирая, куда инвестировать, важнее всего обратить внимание именно на риски. А здесь и репутация застройщика, и наличие всех согласованных документов, разумный баланс уединенности и имеющейся инфраструктуры, оптимальная площадь квартиры. Если все параметры соответствуют массовому спросу, тогда спекуляция с максимальной маржой увенчается успехом, будь-то мало- или многоэтажка.

Мария Лукина