Квартиры на землях ИЖС: сносить или легализовать?

Эпидемия сносов незаконных построек добралась и до Новой Москвы. По нескольким садовым товариществам расширенной столицы уже есть решения судов о том, что их «неиндивидуальные» дома нужно разрушить. Крайними, как и в печально известных Вешках, остаются дольщики, оставшиеся и без средств, и без жилья. Но их положение еще хуже, чем у частных инвесторов обычных городских недостроев. Непонятно, признают ли их обманутыми дольщиками официально и смогут ли они рассчитывать на помощь властей, также неясно, можно ли все же спасти их дома или хотя бы деньги. Столичные власти никак пока не могут ответить на эти вопросы, поскольку проблема для них новая и неожиданная. За них пришлось отдуваться юристам, опрошенным RealEstate.ru, мнения которых диаметрально разделились. ДИСКУССИЯ

Эпидемия сносов незаконных построек добралась и до Новой Москвы. По нескольким садовым товариществам расширенной столицы уже есть решения судов о том, что их «неиндивидуальные» дома нужно разрушить. Крайними, как и в печально известных Вешках, остаются дольщики, оставшиеся и без средств, и без жилья. Но их положение  еще хуже, чем у частных инвесторов обычных городских недостроев. Непонятно, признают ли их обманутыми дольщиками официально и смогут ли они рассчитывать на помощь властей, также неясно, можно ли все же спасти их дома или хотя бы деньги.

Столичные власти никак пока не могут ответить на эти вопросы, поскольку проблема для них новая и неожиданная. За них пришлось отдуваться юристам, опрошенным RealEstate.ru, мнения которых диаметрально разделились.  ДИСКУССИЯ

ИСТОРИЯ ВОПРОСА: Не обманутые и не дольщики

Недавно в газете «Коммерсантъ» было опубликовано письмо Президенту Владимиру Путину инициативной группы собственников жилья в садовых товариществах «Круиз», «Дары природы» и «Гавриково-1» Ленинского, Троицкого и Новомосковского АО с просьбой помочь сохранить их дома. Копия документа была направлена премьер-министру Дмитрию Медведеву, мэру Москвы Сергею Собянину и ряду чиновников.

Дело в том, что префектуры Троицкого и Новомосковского АО, в ведении которых находятся эти СНТ, уже заявили, что эти здания являются самовольной постройкой, то есть они содержат признаки многоэтажности, а построены на землях в категории индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на которых как известно можно возводить дома только под одну семью. Более того, на данный момент уже прошло несколько судебных заседаний, по итогам которых некоторые незаконные постройки на территории «Новой Москвы» суд постановил снести.

Ситуацию усугубляет и то, что московские власти вслед за областными взялись за проблему глобально. В конце ноября они сообщили, что выделят на борьбу с самостроем в столице более 170 млн рублей. То есть, поголовная проверка станет причиной, быть может, еще не одного и даже не двух судебных разбирательств.

Жители таких домов в шоке, потому что не представляют, как спасти свои квадратные метры или хотя бы деньги за них вернуть. Они также уверены, что чиновники действуют незаконно. В частности, одна из авторов письма Елена Данилко уверяет, что еще несколько лет назад у властей было совсем иное мнение.

«Мы доверились риэлторам, которые не говорили о том, что нельзя здесь покупать дома, потому что на данной категории земли могут быть дома только ИЖС, то есть на одного. Дом так и построился – на одного, а потом продался по долям. Как регпалата, которая говорит, что такой дом не имеет права быть, могла зарегистрировать 32 доли – 2,5 тыс. «квадратов» в один день, и все это было нормально? Теперь мы оказались крайними. Более того, по закону снос дома может быть осуществлен только в том случае, если существует угроза жизни и здоровью людей. Все остальное можно решить. Экспертиза судом назначена, она прошла, но ее результаты все равно не были учтены», – цитирует издание слова Елены Данилко.

Важно пояснить, что до начала официальной борьбы с незаконным строительством, ситуация с возведением многоквартирки  на дачных землях была незаконной, но не таила в себе почти никаких рисков. Многие беспечные граждане оформляли доли, застройщик завершал строительство и уже задним числом переводил категорию земель в нужную.

Еще недавно председатель Межрегионального союза садоводов Андрей Туманов заявил в интервью «Российской газете», что в садовых товариществах царит анархия и коррупция. «На 6 сотках возводятся незаконные постройки, которые потом по-тихому стараются легализовать», – пояснил он. У многих «садоводов» это получается, особенно, если их прикрывают «сверху» местные власти. Те председатели СНТ, которые пытаются противостоять этому – подвергаются угрозам, а иногда даже насилию.

Летом все резко изменилось: те власти, которые попустительствовали и закрывали глаза на происходящее, вдруг обернулись непримиримыми врагами незаконных застройщиков, а заодно и их клиентов.

 И теперь эта ситуация до боли напоминает историю со сносом незаконно построенного дома в поселке Вешки (Московская область, подробнее здесь), который ликвидировали минувшим летом, а владелец земли и застройщик этого проекта – бизнесмен Виктор Холод был объявлен в розыск. В итоге вешкенские дольщики остались вообще без всего – без жилья и денег. Естественно, зная этот печальный пример «новомосковские» товарищи по несчастью не спят по ночам вполне оправдано.

Еще больше волнений им доставляет тот факт, что владельцем участка в «Гавриково-1», где был построен жилой дом на несколько квартир, является некая женщина по имени Холод Г.А. Это следует из судебных материалов, опубликованных юристом Михаилом Захаровым. Имеет ли она какое-то отношение к бизнесмену, объявленному в федеральный розыск – пока выяснить не удалось.

ВЛАСТИ БЕЗМОЛВСТВУЮТ

Как же так получается, что законно строящийся дом вдруг оказывается вне закона?

Если в Мособласти есть целый министр по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, взявший на себя решения этих сложных задач, то в столице Realestate.ru  такого специального чиновника, который бы смог внятно ответить, что власти намерены предпринять в этой ситуации, не нашлось.

Журналист Realestate.ru  начал с префектур новых округов, но там комментировать данную ситуацию не хотят. Далее банальная логика повела нас в Москомстройинвест, где занимаются проблемами обычных обманутых дольщиков. Но там нам ответили, что квартиры на ИЖС  вообще не их вопрос.

По итогам года Москомстройинвест отчитался о проделанной работе и заявил, что на присоединенной к Москве новой территории на настоящий момент выявлено 7 проблемных объектов, но СНТ «Круиз», «Дары природы» и «Гавриково-1» в этом списке нет. А, значит, и покупатели жилья в указанных садоводческих товариществах не являются обманутыми дольщиками и не могут претендовать на помощь и поддержку со стороны властей, то есть справляться с судебной машиной им придется самостоятельно.

Впрочем, оттуда нас направили в Комитет государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор). И о чудо! Там сказали, что отвечают на эти вопросы. Однако на момент написания этой статьи, председатель Комитета Анатолий Зайко находился на больничном и поэтому, по словам представителя пресс-службы, комментариев дать не смог.

ЧТО ГОВОРЯТ ЮРИСТЫ?

Обнадеживающий прецедент

Однако есть надежда, что в некоторых случаях дело может решиться в пользу жильцов. Так, юрист, который занимается проблемами дольщиков в «Новой Москве» Михаил Захаров опубликовал в своем блоге копии судебных документов и сообщение о том, что один из домов в «Гавриково» гражданам все-таки удалось отстоять. Суд постановил отменить решение о сносе незаконно построенного дома. «Это одно из показательных решений, где судьи приняли сторону граждан, а не органов власти, которые всеми действиями пытаются лишить граждан законно приобретенного и в установленном порядке зарегистрированного жилья», – пишет Захаров в своем ЖЖ.

Впрочем, не все опрошенные Realestate.ru эксперты так оптимистичны. Они разошлись во мнениях: можно ли позволить застройщикам незаконного жилья легализовать свои «творения» или же это создаст прецедент для того, чтобы нарушители чувствовали себя в безопасности, а также почему и нужно ли относить людей, купивших жилье в незаконно построенных домах к категории обманутых дольщиков?

ДИСКУССИЯ

Участники дискуссии:

Роман Зятнин, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры»

Адвокат Олег Сухов, «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Являются ли владельцы квартир в домах на землях ИЖС обманутыми дольщиками, могут ли они рассчитывать на помощь властей? Есть ли у них шансы вернуть деньги?

Роман Зятнин: НЕТ

Участие граждан в строительстве «многоквартирных дач» оформлялось не договором долевого участия в строительстве, а иным образом. Как правило, граждане приобретали квартиры по договорам купли-продажи, не подписывая договор долевого участия, они не являются дольщиками и не могут претендовать на защиту правительства Москвы.

Поэтому единственная возможность у граждан вернуть собственные деньги – обращаться с иском к застройщикам. Однако, учитывая специфику осуществления бизнес-процессов, представляется, что ни в рамках гражданского, ни в рамках уголовного судопроизводства добиться эффективных результатов не получится.

Олег Сухов: ДА

Что касается статуса этих людей, то институт обманутых дольщиков формально не применяется к потерпевшим покупателям многоквартирных домов на землях ИЖС и СНТ, хотя по факту и те и другие являются дольщиками и являются обманутыми.

Что делать с домами?

Роман Зятнин: Сносить!

Власти уже неоднократно предупреждали застройщиков о недопустимости «мнимого» строительства объектов ИЖС с наглядной иллюстрацией последствий таких недобросовестных действий (примеры домов в Речнике и Вешках), как для лица, осуществляющего строительство, так и для лиц, которые приобретают квартиры в таких домах, несмотря на достаточно низкую рыночную стоимость и специфику оформления прав.

Также стоит отметить, что с момента объявление границ «Новой Москвы» стоимость земельных участков в пределах территории вновь созданных административно-территориальных образований выросла, и как следствие обострилась конкуренция на подмосковном рынке жилья. Таким образом, указанные действия властей по борьбе с многоэтажным самостроем направлены на подготовку плацдарма для последующей индустриальной застройки.

Уверен, что легализовать незаконно простроенные объекты, - значит, что какое-либо нормативное регулирование вообще теряет всякий смысл, если лицо, допустившее нарушение как публичного, так и частного правопорядка имеет возможность избежать неблагоприятных последствий собственных осознанных действий, путем «легализации» результата своей деятельности. И не стоит забывать, что как строительство, так и последующая «легализация» не во всех случаях производились в рамках действующего «правового поля».

Заселенные «многоквартирные дачи» приводить в соответствие с требованиями действующего законодательства, за счет лиц в нем проживающих. Застройщиков привлекать к ответственности. Незаселенные и/или недостроенные объекты сносить, полученные застройщиком денежные средства возвращать гражданам (при недостаточности денежных средств – равномерно распределять их среди числа «дольщиков»).

Олег Сухов: Легализовывать!

Если бы речь шла только о Москве, можно было бы что-то предполагать, однако масштабная деятельность по признанию незаконного строительства и сноса многоквартирных домов на дачных участках и участках ИЖС разразилась по всей России, в том числе в Московской области. Кому это нужно, и какие цели преследует Правительство массовыми и скорыми судебными процессами – мне сложно даже представить.

Лишать жилья людей при объективной его нехватке, при огромных, двадцатилетних очередях на жилье, при устаревшем и обветшавшем жилом фонде по всей России, включая Московскую область, более того с учетом преступного бездействия со стороны самих властей, допустивших массовое незаконное строительство, а затем объявивших о его сносе – глумление над своим народом.

Проще, но и правильнее, человечнее, гуманнее, экономически выгоднее было бы дать возможность застройщикам легализовать свои дома. Подобный подход способен снять социальную напряженность, сократить постоянно увеличивающуюся армию бездомных собственников. Деятельность власти, выгоняющих добросовестных покупателей на улицу, - слишком смелый, необъяснимый пока шаг нашей власти, схожий с попытками приготовления населения к авторитарному или тоталитарному режиму.

В каждом конкретном случае по каждому дому необходимо проводить независимое комплексное обследование, в том числе с привлечением строительно-технической экспертизы. И при условии установления обстоятельств, при которых дом не будет признан угрожающим обрушению, причинению вреда жизни и здоровью граждан, существенно нарушающим права третьих лиц, но лишь по формальным основаниям не соответствующим закону, такой дом предстоит оставлять для проживания купившим его собственникам.

Мария Лукина, Ольга Александрова

ОТ РЕДАКЦИИ:

Важно понимать, что в этой истории вообще нет правых. Закон нарушали все: и застройщики, и жители, которые в большинстве своем понимали, что и на чем они покупали, и власти, которые позволяли регистрировать подобные сделки в официальных инстанциях, да еще и наверняка, зарабатывали на этом. Теперь кому-либо из трех сторон становиться в позу и объявлять себя белыми и пушистыми было бы верхом цинизма, особенно если это власть имущая сторона. У этой проблемы нет однозначного решения. Да, нужно приводить этот рынок в соответствие с законом, но так, чтобы не было жертв. Поэтому компромиссы в этих историях неизбежны. А это значит, что в итоге людям необходимо либо жилье сохранить, либо предоставить альтернативу, либо средства компенсировать.

Как вы думаете, уважаемые читатели, что нужно делать с незаконно построенными на землях ИЖС объектами?

• Легализовать
• Снести
• Действовать в зависимости от результатов экспертизы
• Не знаю

ГОЛОСОВАНИЕ НА FACEBOOK здесь