Рубрики раздела события

Лента

Квартиры для сдачи в аренду: где лучше купить?

22 апреля 2011
Задумываясь о том, как лучше сохранить и приумножить свои капиталы, многие рассматривают вариант покупки квартиры для ее дальнейшей сдачи в наем. Ведь арендные ставки в столичном регионе довольно высокие, да и спрос, вследствие постоянного притока населения, практически гарантирован, что и привлекает многих инвесторов. Где выгоднее купить квартиру, попытался разобраться RealEstate.ru

Задумываясь о том, как лучше сохранить и приумножить свои капиталы, многие рассматривают вариант покупки квартиры для ее дальнейшей сдачи в наем. Ведь арендные ставки в столичном регионе довольно высокие, да и спрос, вследствие постоянного притока населения, практически гарантирован, что и привлекает многих инвесторов. Где выгоднее купить квартиру, попытался разобраться RealEstate.ru

На самом деле, отмечают опрошенные RealEstate.ru риелторы, в России приобретение жилья с целью его последующей сдачи в наем и получения прибыли в настоящий момент уже мало распространено, скорее, квартиры сдаются вынужденно, чтобы избежать простоя. «С целью заработать, жилье сдают те, кто купил недвижимость, а реальное ее использование отложил на длительный срок. Например, родители приобрели «однушку» для своего сына, которому сейчас только 10 лет. Переехать туда он сможет, скорее всего, не ранее, чем через 7 лет. До этого момента подыскивается наниматель, и квартира сдается», - приводит пример руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.

Столичный рынок недвижимости хорош тем, что тут можно найти квартиру на любой вкус и карман. Но есть  общие принципы инвестирования. Так, покупая квартиру, инвестор всегда отвечает на два вопроса – что покупать и где покупать? Во-первых, нужно выбрать квартиру таким образом, чтобы через несколько лет или даже десятилетий прирост ее стоимости в перерасчете на каждый вложенный рубль был максимальным. Во-вторых, арендные платежи по этой квартире должны быть как можно выше среди квартир аналогичной стоимости, но при этом ее должно быть довольно просто сдать в аренду. Ведь сейчас для большинства арендаторов важен не столько адрес, сколько транспортная доступность и удобство инфраструктуры. «Чтобы оценить, насколько купленная квартира будет востребована, необходимо понимать, в каком сегменте ожидается дефицит. Выгодно инвестировать, прежде всего, в то, что на сегодняшнем рынке выглядит привлекательно и имеет перспективу роста в виду объективных причин», - советует генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Если говорить о столице, то в эконом-классе спросом традиционно пользуются 1-,2-комнатные квартиры в новостройках, расположенных в шаговой доступности от метро. «Максимальным спросом уже несколько лет стабильно  пользуются 1-комнатные квартиры стоимостью до 1000 долл. Для эконом-класса определяющим критерием является цена, поэтому «непопулярных» районов нет. А рынок уже давно сформировал цены в зависимости от всех плюсов и минусов каждого района. Средний срок экспозиции для квартир эконом-класса составляет от  1-2 часов до  недели при условии разумного сочетания цены и качества», - соглашается с коллегой первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.  Купить такую квартиру на сегодняшний день можно примерно за 200 тыс. долл. Таким образом, срок окупаемости для инвестора составит порядка 16-17 лет.

В бизнес-классе на первый план выходит состояние дома и инфраструктура района. Однокомнатные квартиры в этом сегменте менее востребованы, чем двухкомнатные и трехкомнатные. Например, можно купить трехкомнатную квартиру за 700 тыс. долл., сдавать ее за 3,300 долл. в месяц, отмечают в EVANS. В таком случае и при стечении исключительно благоприятных условий квартира окупится почти за 18 лет.

Впрочем, и элитное жилье Москвы имеет право на то, чтобы стать объектом для вложения средств. «Если в распоряжении инвестора есть  1,5-2 млн долл., можно рассмотреть покупку квартиры, где возможно сделать 3 спальни и 2 ванные комнаты в центре в дореволюционном доме или в новом доме рядом с Англо-американской школой», - считает управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова. По ее мнению, качественные и ликвидные объекты в тех местах, где строить новые объекты либо запрещено, либо просто невозможно, будут всегда расти в цене и пользоваться спросом. В качестве примера можно рассмотреть покупку 4-комнатной квартиры в Замоскворечье за 1 млн 200 тыс. долл. Сдавать ее можно за  7,5 тыс. долл. в месяц. Срок окупаемости в таком случае будет чуть больше 13 лет. Однако надо учитывать, что и сроки экспозиции подобной квартиры, и затраты на ремонт будут в данном случае существенно выше.

Вместе с тем, если у инвестора бюджет не превышает нескольких миллионов рублей, то в такой ситуации вполне можно рассмотреть покупку квартиры в Подмосковье, где сумма затрат будет существенно ниже, чем в Москве. В большинстве Подмосковных городов в радиусе 30-40 км от Москвы можно купить однокомнатную квартиру эконом-класса за 1,7 млн руб. (например, в открытой базе недвижимости компании «МИЭЛЬ», подобные варианты можно подобрать в городах Железнодорожный, Ногинск, Балашиха, Раменское - прим. ред.), если это вторичный рынок, и за 1,4 млн руб., если это инвестиции в новостройку на начальной стадии строительства. Как рассказали RealEstate.ru в компании "Пересвет-инвест", бюджетный проект жилых домов для молодых семей реализует компания «Интер-Союз», предлагающая студии и апартаменты площадью от 21 кв.м в подмосковных комплексах «Молодежный Город'Ок», «Город'Ок Пирогово», «Королевский Город'Ок», «Город'Ок Мальцево», где апартаменты (без "прописки") обойдутся инвестору в 1,121 млн руб., а квартиры-студии (с возможностью прописки - прим. ред.) от 1,456 млн руб.

Что касается сдачи в аренду, то, например, в Дмитрове и Истре арендные ставки составляют 19 тыс. руб. в месяц, а в Звенигороде – 18 тыс. руб. Значительно дешевле можно снять квартиру на северо-востоке, востоке и юге. Средняя цена «двушки» в Сергиевом Посаде и Электрогорске – 12 тыс. руб. в месяц, в Серпухове – 13 тыс. руб. в месяц. В таком случае сроки окупаемости вложенных инвестиций будут немного меньше, чем в столице - в среднем до 10 лет.

В итоге получается, что у каждого рассмотренного варианта есть свои плюсы и минусы. Как и в любом другом способе инвестиций, инвестору придется выбирать оптимальное для себя соотношение рисков и прибыли. Так, квартиры в Подмосковье доступнее для инвестора и быстрее окупаются, но они пользуются меньшим спросом, поэтому найти арендатора для такой квартиры будет не всегда просто. Но не все так однозначно и в сегменте элитных квартир. Так, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в марте объем предложения на рынке аренды квартир от 3 000 долл. составил 4%, в то время как спрос на квартиры в этом ценовом сегменте был только 2%. Кроме того, чем дороже квартира, тем сложнее ее сдать. А вот жилье эконом-класса в Москве будет пользоваться спросом всегда. Как сообщили в компании «МИЭЛЬ-Аренда», на квартиры до 1 000 долл. в Москве приходится четверть всего спроса и предложения. Более того, спрос на квартиры до 750 долл. в четыре раза превышает предложение. Вот почему, самым оптимальным видится инвестирование в скромную однокомнатную квартиру в столице, расположенную в пешей доступности у метро. Окупаться такая квартира будет всего лишь на пару лет больше, чем очень дорогая квартира в столице или очень дешевая в Подмосковье, зато она всегда будет пользоваться спросом и не будет простаивать в поисках арендатора.

Анна БРАФА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова