Рубрики раздела события

Лента

Кризисные малогабаритки теряют бесспорное лидерство в продажах в столичном регионе?

04 декабря 2013
Начало кризиса ознаменовалось тем, что девелоперы, ориентируясь на новый спрос, стали увеличивать долю квартир-студий и малогабаритных однушек, которые стали хитом продаж. Однако ситуация начала меняться. Неделю назад на аналитической дискуссии Клуба главных редакторов руководитель аналитического департамента компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе заметил, что за последний год девелоперы снизили долю квартир-студий в своих новых проектах на территории Подмосковья с 15-20% до 10% и не исключил дальнейшего снижения до 7%. Кроме того, по его информации, в новостройках за МКАД растет спрос на «двушки». Часть опрошенных RealEstate.ru экспертов подтвердила тренд, заметив, что покупатели все больше отдают предпочтение полноценным однушкам и двушкам даже на вторичном рынке в самой Москве. Однако большинство спикеров заметило, что пока еще рано говорить об утрате лидерства малогабариток. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Начало кризиса ознаменовалось тем, что девелоперы, ориентируясь на новый спрос, стали увеличивать долю квартир-студий и малогабаритных однушек, которые стали хитом продаж. Однако ситуация начала меняться. Неделю назад на аналитической дискуссии Клуба главных редакторов руководитель аналитического департамента компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе заметил, что за последний год девелоперы снизили долю квартир-студий в своих новых проектах на территории Подмосковья с 15-20% до 10% и не исключил дальнейшего снижения до 7%. Кроме того, по его информации, в новостройках за МКАД растет спрос на «двушки». Часть опрошенных RealEstate.ru экспертов подтвердила тренд, заметив, что покупатели все больше отдают предпочтение полноценным однушкам и двушкам даже на вторичном рынке в самой Москве. Однако большинство спикеров заметило, что пока еще рано говорить об утрате лидерства малогабариток. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе привел следующую статистику:

• доля двухкомнатных квартир в общем объеме продаж в Москве и Подмосковье по числу сделок составила 38%, а однокомнатных и студий – 47%

Свое заявление эксперт проиллюстрировал на примере Новой Москвы: средний бюджет покупки в новостройках однокомнатной квартиры составляет 3,9 млн руб. за 45 кв. м, а двухкомнатной – 5,4 млн руб. за 66 кв. м (разница 1,5 млн рублей). Если рассчитать платеж по ипотеке (стандартные условия: первоначальный взнос – 1,5 млн руб., на 12 лет под 12% годовых), то при выборе однокомнатной квартиры его размер составит 34 400 руб., а двухкомнатной – 56 000 руб. Объективно – это значительное увеличение нагрузки на семейный бюджет. Кроме того, изначально однокомнатные квартиры рассматривают молодые семьи с ограниченным бюджетом либо одинокие люди. И в том, и в другом случае делать выбор в пользу двухкомнатной квартиры финансово очень рискованно. Другое дело – выбор между студией и полноценной однокомнатной квартирой.

• За последний год девелоперы снизили долю квартир-студий в своих новых проектах на территории Подмосковья с 15-20% до 10% и не исключил дальнейшего снижения до 7%.

«Нужно помнить, что статистика по компании обусловлена, в том числе, и характеристиками проектов, которые она реализует, – пояснил эксперт. – Если проанализировать продажи по нашим проектам, можно заметить закономерность: все больше людей, покупающих квартиру для себя, выбирают полноценные «однушки» вместо студий, даже если требуется увеличение размера кредита по ипотеке».

• Теперь если разница между студией и «однушкой» составляет 600-700 тыс. рублей, то покупатель скорее обратит внимание на однокомнатное жилье.

В беседе с корреспондентом Realestate.ru Сергей Лобжанидзе пояснил, что у студий оказался свой предел инвестиционного роста: и теперь если разница между студией и «однушкой» составляет 600-700 тыс. рублей, то покупатель скорее обратит внимание на однокомнатное жилье. Кроме того, студии хорошо продаются на старте проекта, когда же его готовность переваливает за 50%, то лучшие показатели демонстрируют полноценные однокомнатные квартиры. Кроме того, сейчас покупатели склонны оценивать все характеристики проекта в целом, включая возможность купить жилье с привлечением ипотеки. По собственным данным компании, в крупных проектах экономкласса доля ипотечных сделок может достигать 70%, тогда как раньше она составляла не более 40%. Таким образом, у людей появился эффективный финансовый инструмент, с помощью которого они готовы покупать квартиры, а не студии.

• В пределах 10 км от МКАД образовался новый тренд: покупатели вообще предпочитают приобретать двухкомнатные квартиры площадью 60 кв. м.

• Что касается вторичного рынка, то, по словам Сергея Лобжанидзе, «однушки» в качестве инвестиций менее ликвидны, так как рыночная цена уже максимальна, а сдавать их в аренду и получать доход – невыгодно, такое вложение слишком долго окупается.

ПРОВЕРЕНО

В пределах Москвы однушки - в фаворитах!

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь отметила, что на первичном рынке Москвы с начала текущего года аналитики компании выявили, что наибольший интерес покупатели проявляют к приобретению однокомнатных квартир. «Так, доля однокомнатных квартир в общей структуре спроса составляет 51-53%. Спрос на двухкомнатные квартиры с начала года не превысил 34-36%, а трехкомнатные квартиры приходится 11-13%, на многокомнатные – 2%», - пояснила эксперт.

В проектах группы компаний «МИЦ» доля продаж однокомнатных квартир с 1 января 2013 года по настоящее время варьируется в пределах 52,1-59,6% (в зависимости от проекта), а двухкомнатных – от 32,5% до 36,1%. Руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель отметил, что на сегодняшний день основная доля продаж в проектах на первичном рынке приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, при этом количество однокомнатных квартир больше.

В свою очередь директор по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев рассказал Realestate.ru, что в структуре сделок агентства на первичном рынке жилья за январь-ноябрь 2013 года доля проданных двухкомнатных квартир составила 38,6% (против прошлогодних 38,5%), от общего числа всех реализованных компанией квартир в новостройках, а доля однокомнатных и студий – 47,1% (против 45,2% за аналогичный период 2012 г.). Эксперт, основываясь на этих данных, утверждает, что структура спроса в зависимости от количества комнат в квартире осталась без существенных изменений, хотя спрос на двухкомнатные квартиры несущественно отстает от спроса на «однушки».

И, наконец, замгенерального директора «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков заявил, что этот год не преподнес сюрпризов в области структуры продаж на рынке первичного жилья экономкласса, так что на первом месте, по-прежнему, однокомнатные квартиры. «Этот факт подтверждают и результаты исследований аналитиков ГК «Мортон» - в 2013 году доля продаж однокомнатных квартир в проектах компании составила 47%, в то время как доля двухкомнатных – 34% от общего числа продаж», - пояснил эксперт, отметив, однако, что если есть острая необходимость, люди чаще всего стараются докупить необходимые метры с помощью ипотеки.

Интерес к двухкомнатным квартирам растет в Подмосковье

Подтвердил слова Сергея Лобжанидзе директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP Роман Семчишин. По его словам, в последнее время на первичном рынке действительно отмечается повышенный интерес к двухкомнатному жилью. «Так как значительная часть сделок заключается с целью улучшить жилищные условия и приобрести более просторную квартиру, предпочтения покупателей склоняется в сторону двухкомнатных квартир, которые будут комфортны для проживания небольшой семьи, а по стоимости – доступнее, чем «трешки», – пояснил эксперт. Особенно популярно, по его оценкам, двухкомнатное жилье, площадью 60-70 кв. м.

Гендиректор компании «Домус финанс» Павел Лепиш высказал мнение, что, несмотря на высокую популярность однокомнатного жилья, «доля «двушек» в общем объеме продаж выросла беспрецедентно». «На однокомнатное жилье, к примеру, уже почти никогда не соглашаются семьи с детьми, – пояснил эксперт. – Еще несколько лет назад жить втроем в одной комнате считалось абсолютно нормальным. Сегодня семейные покупатели, имеющие ограниченный бюджет, скорее уедут подальше от Москвы, в просторное жилье, чем согласятся на «однушку» около МКАД. Вообще многие за последние годы осознали и оценили по достоинству преимущества покупки квартир в Подмосковье. И одно из ключевых таких преимуществ – это возможность приобрести большую по площади квартиру за меньшую сумму».

Руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова согласилась с этим трендом лишь отчасти. Она заявила, что с начала 2013 года интерес к однокомнатным квартирам (с учетом студий) в Московской области вырос с 41% до 49% всех продаж, а спрос на двухкомнатные квартиры стабилен. «Следовательно, об изменении покупательских предпочтений и о снижении интереса к малогабаритным квартирам говорить рано, – уверена специалист. – Другое дело, что на волне ажиотажного спроса застройщики в массовом порядке стали выводить квартиры-студии и рано или поздно произойдет насыщение данного сегмента. К тому же, квартиры студийного типа мало пригодны для семьей с детьми и являются наиболее подходящим вариантом для одиноких людей, бездетных семей, востребованным инвестиционным инструментом, а также временной альтернативой для молодых семей с целью последующей перепродажи и улучшения жилищных условий. Полноценные семьи с детьми все-таки предпочитают не идти на полумеры и приобретают, по крайней мере, двухкомнатные квартиры с использованием ипотеки».

Доля в продажах однокомнатных и двухкомнатных квартир практически равна

Начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость-Москва» Ольга Денисова заявила, что в целом по рынку в сегментах эконом- и комфорт-класса в компании не отмечается падения спроса на однокомнатные квартиры и квартиры-студии вообще. Но при этом в текущем году, по ее словам, в жилых комплексах компании сегмента масс-маркет доля продаж однокомнатных и двухкомнатных квартир практически равна – 43% против 49%.

Спрос на квартиры разной площади зависит от стадии строительства

«Хотелось бы отметить, что по сложившимся условиям рынка у каждого типа квартир есть определенный период, когда они начинают активнее продаваться, – пояснила Ольга Денисова. – Обусловлено это стадией реализации, а также характеристиками конкретного объекта, заложенными еще на стадии формирования концепции и проектирования проекта. На начальной стадии строительства, как правило, фаворитами оказываются однокомнатные квартиры, поскольку они несут меньшие риски для покупателя и обладают наименьшей абсолютной стоимостью».

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов проиллюстрировал эту мысль следующим примером: в Москве в одном из проектов компании в бизнес-классе по итогам продаж только 2013 года лидируют однокомнатные квартиры, а за весь период реализации – двухкомнатные.

Неважно, сколько комнат, важен бюджет сделки

Руководитель офиса «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Богословский рассказал Realestate.ru, что на вторичном рынке Москвы большим спросом пользуются и «однушки», и «двушки». Но при этом в общем объеме предложения вторичных квартир «однушки» занимают 23%, а «двушки» 33%. При этом средняя цена 1 кв. м в «однушке» составляет 173,2 тыс. рублей, а в «двушке» – 170,9 тыс. рублей. «Таким образом, средний бюджет покупки составляет 6,7 млн рублей, – пояснил эксперт. – Но за эти деньги доступны только одно- и двухкомнатные квартиры в плохом состоянии. Однако для людей, как и прежде, важна цена, так как покупательская способность людей низкая».

В свою очередь генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая отметила, что динамика продаж «двушек» носит волнообразный характер. «В общем объеме реализации их доля колеблется от 20 до 60% в зависимости от конкретного месяца. Однако спрос на «однушки» всегда стабилен и держится на уровне 45-50%. Конечно, двухкомнатные квартиры в последнее время стали пользоваться большей популярностью, однако, хитом продаж по-прежнему остаются «однушки»,- заключила эксперт, отметив, что популярность малогабаритных квартир обусловлена, прежде всего, ограниченной платежеспособностью населения. «Кризис, конечно, миновал, но текущую экономическую ситуацию сложно назвать благоприятной. Рост зарплат сейчас фактически сопоставим с инфляцией, при этом цены на недвижимость показывают аналогичную положительную динамику. Соответственно, жилье более доступным не становится», - пояснила Мария Литинецкая.

ВЫВОД

Суммируя все вышесказанное, можно ситуацию разделить на две части. Для семейных людей с ограниченным бюджетом ситуация, если и изменилась, то незначительно. И они как брали малогабаритки, так их и берут - вынужденно. Хотя совместных льготных программ застройщиков и банков по ипотеке стало чуть больше, плюс увеличилось количество дешевого предложения новостроек в Подмосковье. Эти два фактора дают больше возможностей переселиться в жилье попросторней.

Если мы рассматриваем инвесторов, то их поведение может измениться более заметно. Да, они по-прежнему расхватывают однушки на самых ранних этапах строительства, впрочем, все чаще отказываются от студий, которые потом будет сложнее перепродать из-за насыщения рынка этим предложением. Поэтому здесь стоит ожидать повышения спроса на однокомнатные квартиры большей площади и двушки. Именно эту коррекцию спроса и учитывают сейчас девелоперы в новых проектах, сокращая число студий.

Мария Лукина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова