Рубрики раздела события

Лента

Кризис проходит, эксперимент начинается

02 июня 2011
Извечный для нашей страны вопрос о земле не теряет своей актуальности. Однако каждый сезон добавляет свои штрихи. Нынешний, по мнению специалистов рынка недвижимости, будет иметь характер послекризисной стабилизации, когда потенциальные землевладельцы будут с новыми силами рассматривать разнообразные варианты.

Извечный для нашей страны вопрос о земле не теряет своей актуальности. Однако каждый сезон добавляет свои штрихи. Нынешний, по мнению специалистов рынка недвижимости, будет иметь характер послекризисной стабилизации, когда потенциальные землевладельцы будут с новыми силами рассматривать разнообразные варианты.      

Если верить Марку Твену, землю стоит покупать всегда – ведь её больше не производят. Процитировав американского классика, руководитель отдела маркетинга компании «ТрансРегионИнвест» Татьяна Мухина начинает говорить более серьёзно. По её словам, сейчас на рынке сложились благоприятные условия для покупки участка без подряда в организованном посёлке: «С одной стороны – пока ещё есть выбор среди предложений девелоперов, цены, хотя и растут, но плавно. С другой – риски сейчас значительно ниже, чем год-два назад». И это касается не только экономической ситуации, но и проблемы «обманутых дачников». Риск остаться без обещанных коммуникаций сегодня значительно ниже: и сам покупатель стал искушеннее, и рыночная конкуренция быстро смыла недобросовестных или самонадеянных девелоперов.

«Покупать или нет? Конечно, покупать!» – уверена исполнительный директор компании "Терра-Недвижимость" Людмила Ежова, отмечая при этом некоторые тонкости текущего момента, которые необходимо учитывать, тем, кто готовится стать покупателем. «Сейчас на рынке очевидный дефицит готового ликвидного жилья. Подобрать и «дом своей мечты», и участок довольно трудно. В уже сформировавшемся  посёлке риски минимальны. Если же участок в посёлке, который находится на начальной стадии строительства, то риск долгостроя очень велик и, даже построившись быстро, можно ещё не один год жить в окружении постоянной соседской стройки».

Директор по развитию компании Atlas Development Сергей Махмудов считает, что «в отличие от докризисного периода, когда участки без обязательного подряда на строительство были редкостью, сегодня в новых проектах наблюдается тенденция преобладания их над организованной коттеджной застройкой». Соотношение бесподрядного формата к подрядному можно оценить как 70% к 30%. Уже с начала 2011 года на рынок вышло много «пустых» посёлков. Например, только по Калужскому шоссе можно назвать не меньше пяти новых проектов без обязательного подряда на строительство.

Появление «смешанных» проектов вызвано стремлением застройщиков удовлетворить потребительский спрос в обоих сегментах (участки без подряда/с обязательным подрядом), что позволяет девелоперу расширить целевую аудиторию и привлечь больше клиентов. Тем не менее, несмотря на то, что проекты, предлагающие на продажу земельные участки без подряда, продолжают выходить на рынок, в ближайшем будущем возможно снижение спроса на подобный продукт. В текущих рыночных условиях популярностью у потенциальных покупателей вновь начинают пользоваться проекты, предлагающие на продажу готовые коттеджи или участки с обязательным подрядом на строительство. Покупка участка с подрядом даёт возможность получить готовый дом в сжатые сроки. Но и финансирование покупки придется вести столь же быстро – а такой формат подходит тем, для кого главным являются сроки вселения и нет ограничений по финансам.

Да, у «бесподрядных» проектов стоимость земельных участков относительно домовладений невысока. Можно распределить затраты во времени так, как удобно покупателю, можно не ограничивать себя в желаниях и построить именно такой дом, какой хочется. Или построить вначале небольшой летний домик, а впоследствии расширить и утеплить его, превратив в дом для постоянного проживания. Однако стоит иметь в виду: застройщики не всегда чётко формулируют потенциальным покупателям, что именно входит в стоимость одной сотки. Зачастую, приобретая земельный участок без подряда, покупателям приходится доплачивать за подведение коммуникаций, за прокладку дорог в посёлке и прочие необходимые вещи – и при этом суммарные денежные и временные затраты не всегда оправдывают ожидания покупателей. «Не следует забывать, что себестоимость оптового строительства ниже, чем розничного, – говорит Л.Ежова из компании "Терра-Недвижимость", – за счёт больших объемов поставки стройматериалов при реализации посёлка. К тому же домовладения в организованном коттеджном поселке с единой архитектурной концепцией и продуманным генеральным планированием наиболее ликвидны».

Тем, кто хочет покупать, стоит поторопиться, добавляет Т.Мухина из "ТрансРегионИнвеста": спрос сегодня намного превышает прошлогодний, приближаясь к докризисному, а в самых привлекательных проектах – и превосходит его. Ликвидные предложения быстро раскупаются, а приток новых ослабевает, так как девелоперы всё чаще предпочитают продавать участки с подрядом, что повышает их стоимость. Особенно заметен рост спроса на восточном, южном и юго-восточном направлениях, которые в прошлом году больше всего потеряли из-за летних пожаров и сейчас догоняют общий тренд. Ведь потребность жителей прилегающих районов Москвы в загородном доме для отдыха никуда не делась. Более того – жителям этих районов, в которых так много промышленных зон, отдых на природе особенно необходим. А эти направления с давних времен считались дачными: пейзажи, много водоёмов, а, например, Раменский район получил статус климатологического курорта ещё до революции.

Анализируя итоги первых месяцев 2011 года, эксперты рынка недвижимости позволяют себе оптимистичные заявления. Рынок «загородки» показывает признаки уверенного выздоровления, цены на инвестиционно-привлекательные объекты ещё не успели достичь докризисного уровня, а среднерыночная стоимость «бесподрядной» сотки достигла минимального показателя с 2009 года. И для рынка оптовых продаж земли нынешний год ознаменован постепенным выходом из кризиса. Повышение спроса, особенно для участков площадью от 2 до 5 га, зафиксировано ещё зимой – и  эта тенденция сохраняется.

Но не может же быть всё слишком гладко. Несколько дней назад с новой силой начались обсуждения правительственного эксперимента с введением единого налога на недвижимость, который заменит плату за землю и имущество. Минэкономразвития может ввести его уже в следующем году в двенадцати пилотных регионах России – в тех, где этим летом завершится массовая кадастровая оценка недвижимости. В этом случае до конца года могут быть сделаны расчеты по ставке налога, а в 2012 года налог начнут «обкатывать» в Калужской, Нижегородской, Тверской областях, в Татарстане, в Краснодарском крае и ещё в нескольких субъектах федерации.

«Изменение налога на недвижимость, скорее всего, добавит определенных проблем и покупателям и продавцам, – полагает директор по инвестиционным проектам ASTERA в в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Шелухин, – однако при желании всегда найдутся способы минимизировать этот налог, для чего, конечно, потребуется определенное количество сил и времени». Ставка нового налога, полагает эксперт, может находиться в диапазоне от 0,1 до 2%. А Татьяна Мухина из «ТрансРегионИнвеста» отмечает, что эксперимент не коснётся Московской области, так что судить о его результатах нам будет сложно: «Всё же, Подмосковье – особенный регион. К тому же до сих пор не известны все параметры эксперимента: будут ли применяться вычеты, если будут, то для кого, какими они будут и т.д. Неизвестны пока и подробности о методике оценки земли. Ведь даже в случае оценки типовых квартир существует определённый разброс цен, а оценка земли затрудняется тем, что здесь нет двух одинаковых участков – каждый хоть чем-то да отличается».

Михаил ГУРЕВИЧ                                                             

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова