Рубрики раздела события

Лента

Кому нужны в Москве апартаменты экономкласса?

28 февраля 2013
Компания TWEED на днях заявила, что в столице могут быть востребованы только дорогие апартаменты, а этот формат в экономклассе едва ли найдет спрос. Мнения участников разделились: кто-то вообще не нашел в Москве эконом-апартаментов, а кто-то, напротив, отмечает высокий потенциальный спрос на них. Но большинство сошлось на том, что наиболее популярны лофты бизнес-класса. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Компания TWEED на днях заявила, что в столице могут быть востребованы только дорогие апартаменты, а этот формат в экономклассе едва ли найдет спрос. Мнения участников разделились: кто-то вообще не нашел в Москве эконом-апартаментов, а кто-то, напротив, отмечает высокий потенциальный спрос на них. Но большинство сошлось на том, что наиболее популярны лофты бизнес-класса. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED:

• Апартаменты становятся все более распространенным предложением на рынке недвижимости и выходят за рамки элитного сегмента – в бизнес и эконом;
• апартаменты могут быть успешны только в элитном сегменте;
• апартаменты приобретают чаще всего те, у кого это не первое жилье;
• тенденция роста числа апартаментов бизнес-класса в долгосрочной перспективе поставит перед властями вопрос о возможности упрощения процедуры перевода апартаментов в жилье или, как минимум, введения нормы постоянной регистрации.

При этом в верхнем ценовом сегменте апартаменты приобретают чаще всего бизнесмены, которым нужна квартира «для пиджака», или компании, арендующие жилье для своих сотрудников. Помимо этого, апартаменты покупают дети состоятельных родителей, которые остаются прописанными в родительском доме.

Другой вопрос, что если раньше комплексы с апартаментами в основном ограничивались Садовым кольцом, то в последнее время этот формат жилья стал появляться не только в элитном сегменте, но в бизнес и даже экономе – тем самым существенно расширяя круг потенциальных покупателей.

Можно предположить, что тенденция роста числа апартаментов поставит перед властями вопрос о возможности упрощения процедуры перевода апартаментов в жилье. Или, как минимум, введения нормы постоянной регистрации (напомним, сейчас разрешена только временная регистрация – до 5 лет).

Эксперт уверена, что городским властям перевод апартаментов в жилье – на руку, поскольку если этого не произойдет, апартаменты перестанут продаваться, и девелоперы могут начать переводить непродающиеся апартаменты обратно в офисы. А это повлечет за собой увеличение транспортной нагрузки или вовсе пойдет вразрез с градостроительными планами застройки территории.

ПРОВЕРЕНО

Что такое апартаменты экономкласса? И существуют ли они? – Мнения участников рынка разделились:

«Эконом-апартаменты существуют!»

Директор департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Real Estate Роман Попов уверен, что «уже сейчас на рынке достаточно много вполне успешных апартаментов бизнес- и даже экономкласса». В качестве примера для экономкласса он привел комплекс, расположенный по адресу Ярославское шоссе, д. 124 в районе Метрогородка, то есть почти возле МКАД в ВАО г. Москвы.

В свою очередь директор инвестиционного департамента компании Tekta Group Роман Семчишин отметил, что потенциальный спрос как раз-таки формируется в сегментах бизнес- и эконом-. А руководитель департамента маркетинга ГК «ГРАС» Петр Кирилловский заявил, что апартаменты бизнес- и экономкласса стали открытием 2012 года. «Этот сегмент набирает стремительный рост, и в дальнейшем будет только увеличиваться в объеме», - пояснил он.

«Есть лоу-бизнес или комфорт, но не эконом»

Директор по развитию компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Елена Мишина отметила, что апартаменты экономкласса на рынке Москвы не представлены. С ней также согласились и другие эксперты. По словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, существующий рынок апартаментов можно разделить лишь на 3 категории: премиум-класс, бизнес-класс и комфорт-класс (некоторые еще называют его лоу-бизнес).

Руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков отметил, что в прошлом году апартаменты начали массово выходить не только в элитном сегменте рынка недвижимости, но и стали активно конкурировать с традиционным жильем. «На сентябрь 2012 года они занимали примерно 15% от рынка новостроек Москвы, – пояснил эксперт. – Так апартаменты стали популярны в бизнес и комфорт-классе. В ближайшие 2 года ожидается выход 15-18 новых проектов такого формата».

Апартаменты могут быть успешны только в элитном и бизнес-сегменте

По оценкам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Артема Ржавского, апартаментные комплексы, реализуемые в настоящее время в Москве, в основном позиционируются как предложение для бизнес-аудитории, так как они примыкают либо к бизнес-, либо к многофункциональным центрам, располагающими соответствующей инфраструктурой. «Апартаменты бизнес-класса пользуются наибольшим спросом, – пояснил специалист. – На данный момент предложение в сегменте экономкласса не очень интересно потребителю, так как достоинства этого предложения будут ограничиваться дисконтом, а обслуживание и эксплуатация данных объектов несут в себе некоторые угрозы и могут отпугнуть покупателя».

С ним согласился и Денис Попов, отметив, что наиболее востребованные апартаменты бизнес-класса, в основном, представлены в формате лофт по цене 5-10 тыс. долларов США за 1 кв. м. «Хотя и в элитном сегменте этот формат жилья не менее успешен», - отметил эксперт. По его оценкам, цены на этот вид апартаментов варьируются от 15 тыс. до 20 тыс. долларов за «квадрат».

Заместитель генерального директора компании «Тетрис» Светлана Герерро подчеркнула, что позиционирование в любом случае должно отталкиваться от реальных свойств объекта. «Например, если у вас объект с апартаментами в одном из удаленных спальных районов, то вы не сможете его позиционировать ни как элитные апартаменты, ни как квартиры экономкласса. Тут корректнее было бы задать вопрос, можно ли рассчитывать на высокие темпы продаж или проект, скорее всего, окажется невостребованным, так как не будет соответствовать потребностям целевой аудитории», - пояснила эксперт.

Апартаменты приобретают совершенно разные люди с разными целями

Эксперты согласились с тем, что целевая аудитория апартаментов это: менеджеры крупных компаний, «золотая молодежь», экспаты, уже владеющие недвижимостью и покупающие квартиры для представительских целей, а также дети состоятельных родителей.

Руководитель отдела московских продаж компании Knight Frank Ольга Тараканова пояснила, что целевая аудитория покупателей эконом- и бизнес-апартаментов такая же, как и на жилье в этих сегментах. «Семьи с детьми приобретают их для постоянного проживания в качестве первого жилья, – пояснила она. – Те объекты, которые продавали мы, (например, лофты) стартовали в 2010 году с ценами 4-4,5 тыс. долл. за кв. м на самой ранней стадии реконструкции и вполне успешно продавались». При этом Петр Кирилловский уточнил, что целевая аудитория апартаментов, в основном, представлена москвичами.

Разрешат ли переводить апартаменты  в жилой фонд?

«Да, есть такие примеры»

Коммерческий директор компании Capital Group Алексей Белоусов напомнил, что на данный момент в апартаментах возможно только временная регистрация на 5 лет с дальнейшей пролонгацией. Но постоянная регистрация, даже если это основное место жительства – невозможна, так как апартаменты не входят в жилой фонд. Как заметил Денис Попов, было бы неплохо перевести большую часть апартаментных комплексов де люкс класса в статус жилых, поскольку они отвечают всем параметрам полноценного дома и даже имеют необходимую инфраструктуру для жильцов.

Меж тем Роман Попов напомнил, что пока история знает только один случай перевода апартаментов в жилой фонд – это МФК «Легенда Цветного». «Прецедент создан, поэтому теоретически перевод других апартаментов в статус жилой недвижимости вполне возможен», - не исключает эксперт такого развития событий.

Ольга Тараканова также не исключила возможности развития такого сценария, в особенности на землях «Новой Москвы»: «В нашей действительности возможен практически любой сценарий, особенно, если учесть, что огромное количество земель, присоединенных к Москве в июле 2012 года, не предназначено под жилое строительство. А те участки, которые с точки зрения логики подходят под строительство жилья и находятся в частной собственности, вполне могут получить именно такое развитие. Если участок будет масштабным – это может повлечь за собой соответствующее изменение статуса».

«Это сложнее, чем кажется и маловероятно»

Однако, по словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», массового перевода апартаментов в жилой фонд, скорее всего, не будет, хотя некоторые проекты эту возможность предусматривают.

Также эксперты отметили, что многие проекты упрутся в то, что им не будет доставать многих параметров, чтобы стать настоящим жильем. И для них такой перевод невозможен технически.

При этом сразу возникает еще несколько существенных вопросов: не придется ли в этом случае обременять застройщиков созданием необходимой для жилья инфраструктурой? И будут ли пользоваться спросом апартаменты без социнфраструктуры, которую, чтобы сохранить низкую конечную цену, девелоперы чаще всего возводить не будут?

Будут ли пользоваться спросом апартаменты без социнфраструктуры?

Ответ экспертов по поводу спроса был однозначным: будут. Так как зачастую цены на них на 10 – 20 % ниже, чем на жилье аналогичного класса, а спрос на жилье в столице довольно высокий и существующее предложение не может до конца его удовлетворить.

Что же касается инфраструктуры, то при точечной застройке внутри Старой Москвы у девелоперов этот вопрос не стоит, так как существующей районной инфраструктуры вполне достаточно, чтобы удовлетворить нужды покупателей апартаментов. А вот при комплексной застройке больших территорий этот вопрос стоит достаточно остро: в этом случае создание собственной инфраструктуры просто необходимо, так как без нее не удастся привлечь покупателя.

ВЫВОД

Апартаменты – рискованный формат с точки зрения покупки жилья для постоянного проживания. Здесь нельзя зарегистрировать на постоянной основе, и никто не берется прогнозировать дальнейшую судьбу такой собственности. Однако, как инструмент для инвестиций, а так же, как временная жилплощадь при наличии свободных средств – этот формат вполне востребован, причем, не только в сегменте премиум, но и в бизнес- и комфорт-классе.

Наличие апартаментов экономкласса в Москве – весьма сомнительно, скорее, это комфорт- или лоу-бизнес. Но стоит отметить и безусловный «плюс» апартаментов – сравнительно низкая стоимость, а так как жилье в столице слишком переоценено, то апартаменты автоматически зарабатывают себе еще одно очко.

Правда, вряд ли арендаторам и покупателям понравится отсутствие магазинов и аптек вокруг «дома», если говорить об апартаментах «в чистом поле», но в принципе существующая городская инфраструктура способна удовлетворить их запросы, а значит даже при переводе апартаментов в жилой фонд, застройщикам не придется беспокоиться о создании инфраструктуры в черте города. В то же время, за городом и в «Новой Москве» создавать ее придется всем: и девелоперам, строящим апартаменты, и застройщикам жилых площадей. Иначе проект можно считать провальным.

Учитывая, что с 2010 года с приходом Сергея Собянина в городе было расторгнуто инвестконтрактов в общей сложности на 9 млн кв. м жилых площадей, то нельзя не признать, что с выводом новых жилых объектов в Москве наблюдаются некоторые сложности. За счет чего апартаменты могут стать более востребованными. По самым оптимистичным прогнозам, к 2015-2016 году этот формат может занять до 50% всего жилого рынка.

Мария Лукина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова