Рубрики раздела события

Лента

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ На рынок коммерческой недвижимости пришла стагнация

15 апреля 2009
Покупатели нащупывают новое ценовое дно. Однако ни у покупателей, ни у продавцов пока еще нет понимания нового ценового дна для каждого конкретного объекта.

В 2009 году активные участники рынка коммерческой недвижимости зафиксировали серьезный спад количества сделок купли-продажи по всему миру. Специалисты связывают это падение деловой активности со снижением ликвидности коммерческих площадей. Многие компании оптимизируют расходы, сокращают арендуемые площади и отказываются от мало эффективных торговых точек. Со снижением арендной ставки, поползла вниз и стоимость коммерческого квадратного метра. Однако ни у покупателей, ни у продавцов пока еще нет понимания нового ценового дна для каждого конкретного объекта.

В первой половине 2008 года российский рынок коммерческой недвижимости переживал настоящий «бум». По данным компании Jones Lang LaSalle, в 2008 году объем сделок купли-продажи коммерческой недвижимости увеличился по сравнению с 2007 годом только в нескольких странах. В их число вошла и Россия, в которой объем сделок увеличился на 40% благодаря нескольким крупным сделкам, заключенным в первой половине 2008 года.

Российский рынок инвестиций в прошлом году был исключением не только за счет активного роста объемов, отмечает директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин, на контрасте с Европой, значительная часть этого роста пришлась на офисный сектор, где инвестиции выросли почти в три раза по сравнению с 2007 годом. Однако с началом экономического кризиса в стране инвестиционная активность практически остановилась.

Серьезный спад количества сделок по купле-продаже российских объектов коммерческой недвижимости выглядывал из-за фасада больших цифр еще в августе 2008 года, замечает В. Пантюшин из компании Jones Lang LaSalle, уже тогда нам стало понятно, что количество сделок стремительно идет вниз. Хотя из-за успешной первой половины 2008 года Россия смогла показать не только положительную динамику, но и серьезный прирост. Тем не менее ситуация на отечественном рынке будет развиваться по мировому сценарию. На европейских рынках недвижимости сделок в этом секторе достаточно мало. Арендные ставки пошли вниз и ни у покупателей, ни у продавцов пока еще нет понимания нового ценового дна для каждого конкретного объекта.

Например, недавно шведская компания Ruric объявила об успешной продаже петербургского бизнес-центра «Грифон» (площадью 6,9 тыс. кв. м) норвежскому фонду Storm Real Estate Fund AS. Сумма сделки составила 17 млн долл. При этом переговоры о продаже «Грифона» начались еще в 2007 году. За прошедшие два года стоимость бизнес-центра снизилась с 39 млн долл. до 17 млн долл.

В настоящий момент реальных сделок купли-продажи в Москве нет, рассказывает руководитель департамента брокерских услуг компании ASTERA Наталья Давиденко, ведутся какие-то переговоры, потенциальные покупатели мониторят рынок, но сделок не заключается. В основном это связано с расхождением в ожиданиях продавцов и покупателей. Покупатели ожидают значительных дисконтов, на которые собственники пока не готовы.

С дисконтами и скидками на коммерческую недвижимость все очень неоднозначно, замечает В. Пантюшин из компании Jones Lang LaSalle, например, российские сделки, по которым ведутся реальные переговоры, имеют докризисные цены. Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, покупателей интересуют только качественные объекты с горизонтом планирования в семь лет, во-вторых, покупателями выступают пенсионные фонды, которых сильнее волнует стабильный приток денег с аренды, а не завтрашняя цена квадратного метра на рынке.

Однако сейчас в Москве происходит активный процесс отчуждения коммерческой недвижимости за долги в рамках мировых соглашений, чтобы не доходить до суда, отмечает Н.Давиденко из компании ASTERA.

Этот процесс действительно имеет место быть, считает В. Пантюшин из компании Jones Lang LaSalle, и началось все, пожалуй, с августа 2008 года, когда один из крупнейших сибирских ритейлеров красноярская группа компаний АЛПИ лишилась пяти магазинов своей сети в Красноярске. ГК АЛПИ передала их Восточно-Сибирскому банку Сбербанка РФ в счет погашения кредиторской задолженности (стоимость сделки составила около 1,1 млрд руб. – прим. ред.). «Однако, на мой взгляд, это довольно частные случаи. Ведь в прессе не освещаются ситуации, когда собственнику удается мирно договориться с банком, и он продолжает спокойно работать на своих площадях. К тому же у банков нет своих личных девелоперов и им целесообразней оставить объект в руках эффективного собственника, нежели взимать его за долги. Если же говорить о прогнозах, то в текущем году мы не ожидаем резкого улучшения ситуации, учитывая, что доходность в крупнейших городах России до сих пор значительно превышает показатели других европейских стран. Динамика развития инвестиционного рынка в России, скорее всего, последует за крупнейшими рынками континента, и активность возобновится после ценовой стабилизации», - добавляет он.

На официальных сайтах в материалах компаний Jones Lang LaSalle, «Praedium» и «Colliers International» нет упоминаний о продажах московской коммерческой недвижимости в первом квартале 2009 года. В отчете за первый квартал 2009 года, опубликованном на сайте компании «Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko», также нет информации по следкам купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. RealEstate.ru обратился в компанию «Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko» за уточнением ситуации. Сотрудник компании, ответственный за составление квартального отчета, сообщил, что столичный рынок коммерческой недвижимости сейчас очень узкий, и никаких сделок купли-продажи объектов до сегодняшнего дня ими зафиксировано не было.

Артём БЛЮДЁНОВ

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова