Рубрики раздела события

Лента

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Мэрия возьмет деньгами

06 апреля 2007
Московское правительство намерено изменить систему расчетов с девелоперами коммерческой недвижимости

По количеству офисов Москва отстает от крупных европейских городов. Общая площадь качественных офисных помещений (А и В), по оценкам экспертов, в столице составляет всего 5-5,5 млн кв.м, при этом доля свободных офисных площадей составляет всего 2,5%. Департамент имущества Москвы оценивает потребность города в офисных площадях в 4,3 млн кв.м, и эта цифра постоянно увеличивается. Столичное правительство решило поучаствовать в решении проблемы нехватки офисных помещений, обнародовав на этой неделе намерения самостоятельно строить административные и офисные здания. Средства на строительство московские власти намерены привлекать от строителей коммерческой недвижимости, обязав их с 2008 года расплачиваться по инвестконтрактам не площадями в построенных помещениях, а деньгами.

На заседании правительства города мэр Москвы Юрий Лужков поддержал предложение о переходе на денежные расчеты по всем инвестконтрактам. По его словам, доля города при строительстве должна поступать в бюджет по рыночной стоимости. Как отметил Ю. Лужков, «наладить эффективную систему управления жилыми и нежилыми помещениями, которые переходили Москве по инвестиционным контрактам, удавалось не всегда», поэтому еще 4 года назад столичные власти задумались о переходе к денежной системе расчетов по инвестконтрактам на строительство жилья.

«Как показала практика, решение оказалось верным. Поэтому мы предлагаем принять такое же стратегическое решение по вновь заключаемым инвестконтрактам в части нежилых площадей», - добавил глава Департамента имущества г. Москвы Владимир Силкин.

По его словам, в настоящий момент при реализации инвестиционных контрактов часто возникают спорные ситуации с инвесторами: большая часть застройщиков хотят строить лишь качественные офисы в то время как городу нужны нежилые помещения для размещения социальных объектов. «Когда мы начинаем делить площади, размещение социальных объектов вызывает сопротивление инвестора. Поэтому акты реализации подписываются годами. Судебная же практика весьма длительна и противоречива", - дополнил В.Силкин.

Как отметил В.Силкин, город будет продавать доли в инвестконтрактах, рассчитывая получить 150-200 тыс. руб. за каждый квадратный метр в качественном офисе, при этом будет возводить помещения класса «В» и «В-», себестоимость которых составит 25-30 тыс. руб. за квадрат. По словам начальника отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Андрея Постникова, доля города в возводящихся объектах недвижимости в настоящее время может доходить до 25-40% от проекта в зависимости от условий получения площадки под строительство и наличия дополнительных обременений. «Переход на денежную систему расчета по инвестконтрактам может существенно изменить экономику девелоперских проектов и даже привести к росту арендных ставок. Однако же увеличение предложения офисных площадей может вызвать и обратный эффект, поэтому пока сложно говорить, как отреагирует на инициативу московского правительства рынок», - добавил он.

А генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов уверен, что инициатива столичных властей не будет губительной для девелоперов коммерческой недвижимости и меры, предлагаемые московскими властями отнюдь не новы. «На рынке коммерческой недвижимости уже давно установилась практика, когда инвестор еще до окончания строительства объекта выплачивает в городской бюджет денежный эквивалент прописанной в инвестконтракте доли города. Это позволяет ему самостоятельно контролировать состав арендаторов объекта и эксплуатировать здание, а также устанавливать уровень арендных ставок по своему усмотрению, ориентируясь на рыночные тенденции», - резюмировал он.

Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, сошлись во мнении, что мэрия вряд ли будет использовать свой ресурс при распределении земельных участков для строительства коммерческой недвижимости. «Однако городу вряд ли выгодно использовать для этих целей дорогие зе-мельные участки, расположенные в центральных районах и вблизи станций метро. Предоставление таких участков инвесторам для коммерческой застройки приносит в городской бюджет больше доходов за счет сдачи земли в аренду, выплаты денежного эквивалента доли города и дальнейших налоговых поступлений. Поэтому для собственного строительства городские власти, вероятнее всего, будут выбирать менее ликвидные участки», - поделился С. Колегов.

До конца 2008 года Москомархитектуре поручено определить участки под строительство первых административных объектов. Само возведение зданий в правительстве Москвы намерены начать в 2009 году. Как ранее сообщал RealEstate.ru, город не в первый раз анонсирует планы по строительству административных помещений. Весной прошлого года московское правительство одобрило программу развития и поддержки малого бизнеса на период 2007-2009 годы. При этом за три года на эти цели планировалось выделить из столичного бюджета 6,3 млрд руб., еще 30,3 млрд руб. привлечь из внебюджетных источников. "Уже несколько лет в Москве действует программа по строительству бизнес-центров для малого бизнеса, хотя реальное возведение зданий идет медленно", - рассказал С. Колегов.

Участники рынка пока гадают о том, по каким условиям правительство Москвы будет работать с ними, кто и как будет рассчитывать стоимость квадратного метро, возможен ли будет торг. RealEstate.ru будет следить за развитием ситуации.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова