Рубрики раздела события

Лента

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Ипотека в силу закона

27 марта 2009
Депутаты намерены стимулировать малых предпринимателей брать кредиты на приобретение нежилых помещений

В вопросах, касающихся ипотеки, грань между жилыми и нежилыми помещениями должна быть стерта. Поэтому закон «Об ипотеке» будет дополнен нормами, которые гарантируют, что нежилое помещение или здание и земельный участок под ним, приобретенные с помощью заемных средств, будут находиться в залоге у банка с момента государственной регистрации прав заемщика на него. В настоящее время подобные правовые нормы распространяются только на жилые помещения, что существенным образом снижает интерес банка к кредитованию на приобретение объектов коммерческой недвижимости и сокращает возможности потенциальных покупателей. Соответствующие поправки уже одобрены Госдумой в первом чтении, и, как надеются в Комитете по собственности ГД РФ, будут приняты до конца весенней сессии. 

Как сказано в пояснительной записке к проекту федерального закона N 125716-5 "О внесении изменений в федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", законопроект предусматривает дополнение статьи 69 «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся» правовой нормой. Согласно поправкам, здание или сооружение с земельными участками, на которых они расположены, нежилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, либо средств целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое здание, сооружение, нежилое помещение. При этом к залогу здания или сооружения с земельными участками будут применяться стандартные правила о залоге имущества. «Залог нежилого помещения с принятием данного законопроекта наступит не в силу договора, а в силу закона, и регистрация собственности на данное помещение наступит одновременно с регистрацией ипотеки, то есть в реестре «Объектов недвижимости и сделок с ним», - прокомментировал председатель Комитета по собственности Государственной думы РФ Виктор Плескачевский.

В настоящее время подобные нормы «одновременной регистрации» действуют только в отношении жилых помещений (квартир, частных домов), что до сих пор крайне затрудняло реализацию ипотечных программ для малых предпринимателей на практике. Действительно, по нынешнему законодательству заемщикам-юрлицам приходится сначала заключать договор купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, частично расплачиваться с продавцом собственными средствами и предоставлять банковские гарантии, а потом получать сам кредит. Либо создавать под покупку особое юридическое лицо, на которого оформляется объект недвижимости, а потом выкупать акции этой компании на кредитные средства. Именно поэтому, по разным оценкам, с использованием механизма ипотеки в стране приобретается от 2% до 10% нежилых помещений, зданий и сооружений с участками. «Доля ипотеки ничтожна в общем объеме сделок по приобретению коммерческой недвижимости в России. В то же время в развитых странах с помощью ипотеки представителями малого и среднего бизнеса осуществляется львиная доля покупок объектов коммерческой недвижимости. Там этот объем составляет от 50% до 90% от всех сделок», - рассказал генеральный директор «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

В. Плескачевский уверен, что с принятием законопроекта для  банка будут снижены риски невозврата выданного кредита, поскольку будет устранен промежуток времени между регистрацией собственности заемщика и ипотеки. «Снижение риска станет стимулом для того, чтобы банки расширяли доступ к коммерческой ипотеке малого и среднего бизнеса», - заявил он.

Однако стоит ли ожидать бурного роста популярности специальных ипотечных продуктов для юрлиц? Участники рынка, опрошенные RealEstate.ru, выразили по этому поводу свое сомнение. «До кризиса коммерческую ипотеку выдавали «ВТБ», Абсолют Банк, МДМ-Банк и другие. Однако учитывая непростые условия на рынке, можно сказать, что ипотеки коммерческой недвижимости в настоящее время практически нет.  Во-первых, банки готовы обслуживать единичные запросы об ипотечных займах. Во-вторых, аренда помещений распространена в большей степени, нежели приобретение собственных площадей. В-третьих, сегодня имеет место расхождение в точках зрения покупателей и продавцов на стоимость объектов недвижимости. По мнению первых, дисконт должен составлять 40% и более, а владельцы помещений не готовы делать столь существенные скидки. И наконец, арендодатели согласны идти на уступки, предлагать арендаторам более комфортные условия аренды: снижать размер гарантийных платежей (депозитов), увеличивать компенсацию за ремонт или арендные каникулы, переходить на помесячные платежи там, где они были поквартальные, предоставлять отсрочки. Если говорить в общем, то в московском регионе основной объем арендодателей уже снизил арендные ставки примерно на 20-30% от докризисного периода», - рассказал генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин.

При коммерческой ипотеке немаловажной проблемой, по мнению банкиров, остается финансовая устойчивость малого бизнеса. «Дело в том, что залог недвижимости не всегда является 100-процентной гарантией возврата кредита. Так, например, в случае банкротства предприятия за счет реализации его имущества в первую очередь гасятся налоговые задолженности и долги перед трудовыми коллективами», - объяснил руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.

Существуют проблемы и с легализацией рыночной стоимости объекта, которая далеко не всегда указывается в официальных документах, и с приобретением здания, владелец которого не является собственником земельного участка, на котором это здание располагается. Последнее особенно актуально в Москве, где практически вся земля находится в долгосрочной аренде у собственников помещений. Правда, пока в Комитете по собственности ГД РФ, готовящем законопроект ко второму чтению, пока обсуждаются другие проблемы. «Поправки распространяется на все случаи приобретения нежилых помещений независимо от того, к какой категории относится приобретатель – является ли он субъектом малого (среднего) бизнеса или нет, в то время как в пояснительной записке указано, что законопроект направлен на поддержку именно малого и среднего бизнеса. В этой связи, при доработке законопроекта мы намерены  уточнить сферу его действия. Следует также иметь в виду, что правовая и экономическая природа отношений,  возникающих при жилищном кредитовании граждан, и отношений, складывающихся при осуществлении предпринимательской деятельности, существенно различается. В этой связи потребуется дополнительное обсуждение целесообразности дублирования установленных для физических лиц правил об ипотеке в силу закона на отношения между предпринимателями и кредитными организациями. Вместе с тем мы  полагаем возможным при доработке законопроекта ко второму чтению устранить данные и ряд других замечаний и рекомендовать Государственной Думе принять в первом чтении проект федерального закона № 125716-5 "О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», - сообщил председатель Комитета В.Плескачевский.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова