Рубрики раздела события

Лента

Когда офисы превращаются в апартаменты?

16 ноября 2011
Жилье может быть дороже офисов в одном и том же объекте в 4 и более раз! ТРЕНДЫ

Последнее время на российском рынке недвижимости наметилась новая тенденция: девелоперы бизнес-центров проводят реконцепцию своих проектов, приспосабливая их под …  жилье. По мнению экспертов, это объясняется тем, что, с одной стороны, офисы оказались менее востребованы арендаторами, чем ожидалось, а с другой — апартаменты могут принести продавцам потенциально более высокую прибыль. Так, жилье может быть дороже офисов в одном и том же объекте в 4 и более раз.

 

КТО В ГОСТИНЦУ, КТО В ГАЛЕРЕЮ

Во время и после кризиса резко упал спрос на офисные помещения. Как вспоминают участники рынка, многие компании, особенно запустившие проекты в «Москва-Сити», были вынуждены искать для них иное применение.

Например, Capital Group в принадлежащем ей «Городе столиц» временно открыла галерею современного искусства, и это был далеко не единственный пример. По словам директора департамента аналитики Colliers International Татьяны Калюжновой, вначале офисные здания стали перепрофилировать в гостиницы. Так на площади бизнес-центра в районе станции метро «Автозаводская» появился отель.

Другим примером может служить здание SK-Royal, расположенное на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе. Изначально оно строилось как офисно-гостиничный комплекс и было введено в эксплуатацию весной 2010 года. Однако осенью 2010 года собственники здания заключили договор с гостиничным оператором, который взял в управление комплекс целиком. В итоге, офисная часть была перепрофилирована в гостиницу.

«Во время офисного бума, когда ставки на офисы класса А в центре доходили до 1500 долл. за кв. м и выше, а около МКАД в аренду сдавались бизнес-парки со ставкой 500 долл. за кв. м, было запланировано к вводу много офисных проектов, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД, а также зачастую в жилых районах», - объясняет директор отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE Яна Кузина.

По ее словам, в настоящее время запланированная по таким комплексам ставка с 700-800 долл. снизилась до 350–450 долл. за кв. м, а заполняются уже введенные объекты очень плохо, поэтому настало время для новой тенденции: девелоперы стали перепрофилировать свои проекты под жилую застройку или апартаменты на продажу.

 

ПРИЧИНЫ СДЕЛАТЬ ЭТО

Прежде всего, колоссальная разница в  доходности

По словам директора по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, зачастую жилье в центре стоит дороже, чем офисы, особенно если речь идет не о типовом объекте, поэтому девелоперам выгодно включать жилую составляющую в проекты бизнес-центров.

«Как правило, лофты или апартаменты являются результатом редевелопмента промышленного и административного здания, что предполагает достаточно быструю реализацию проекта по сравнению со строительством жилья «с нуля», - говорит эксперт. Иными словами, при сравнительно одинаковой стоимости редевелопмента, что в офисы, что в жилье (в жилье бывает и дешевле, см. ниже), конечная стоимость этих видов недвижимости сильно разнится.

На данный момент цены на московские апартаменты остаются стабильно высокими. По данным экспертов, цена за кв. м на московские апартаменты варьируется от 7 до 25 тыс. долл. в зависимости от местоположения, качества и степени готовности объекта. Например, в «Городе Столиц» можно купить апартаменты площадью 100 - 239 кв. м по цене 10,5 тыс. долл. за кв .м, а в МФК «Легенды Цветного» на продажу выставлены так называемые «деловые квартиры» площадью 130 - 230 кв. м  в трех башнях над офисной частью комплекса: цена начинается от 8,7 тыс. за «квадрат». В свою очередь в квартале «Даниловская Мануфактура» апартаменты можно приобрести по цене 7 тыс. долл. за кв. м.

Тогда как офисы класса В+ в районе Бауманской и Павелецкой предлагаются (продажа) по 4,5 – 5,5 тыс. долл. за кв. м. Таким образом, разнице в цене квадратного метра офисной и жилой недвижимости может составлять от 1,2 до 4,5 раз 

Более стабильный спрос

Таким образом, если есть какой-то недорогой проект, подходящий для редевелопмента, всегда существует вероятность того, что стоимость лофтов будет заметно выше, чем офисов. Более того, как напоминает ведущий специалист отдела реализации коммерческих проектов Департамента инвестиций «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» Надежда Койнова, спрос на жилье всегда более стабилен, чем на офисы.  

Экономия на парковке

Еще одной причиной Яна Кузина называет экономию на парковке: офисные комплексы требуют больших площадей на размещение автомобилей. Поэтому за счет изменения функционального зонирования с офисного на апартаменты можно сократить парковку — зачастую подземную, а следовательно очень дорогую. Наконец, апартаменты не являются жилыми площадями, и при желании, впоследствии их можно продать и как офисы, если это будет более выгодно девелоперу.

 

АПАРТАМЕНТЫ ИЛИ КВАРТИРЫ?

Как известно, в апартаментах, в отличие от квартир - обычного жилья, нельзя зарегистрироваться, то есть получить прописку. В частности, потому что жилые объекты можно организовывать только в зданиях с соответствующим назначением. Но перепрофилирование статуса объекта (скажем, из производственного, нежилого) весьма дорогостоящий процесс. Поэтому апартаменты, в том числе, львиная доля  лофтов, являются настоящим спасением.

 «Переориентация под апартаменты, если речь идет о многофункциональном комплексе, не требует от девелопера каких-либо существенных инвестиций. Более того, практически все крупные проекты заявлены как МФК, даже если в них анонсирована всего лишь небольшая торговая составляющая», - говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

По его словам, для реконцепции в сторону обычного жилья требуется множество согласований, и девелоперы идут на это крайне неохотно. «Кроме того, к жилым проектам выдвигаются очень серьезные требования по машиноместам, а также накладываются обязанности по строительству инфраструктуры, поэтому выгода от перепрофилирования именно в жилье далеко не очевидна», - добавляет эксперт. 

 

ПРИМЕРЫ РЫНКА

Одним из первых девелоперов, который провел подобное перепрофилирование, стала компания KR Properties. Эта компания в свое время реализовала в рамках «Даниловской мануфактуры» лофт-проект, который пользуется таким большим спросом, что апартаменты в нем, по словами экспертов, уже по второму кругу продаются на вторичном рынке. Другим подобным проектом компании является редевелопмент административного здания на Комсомольском проспекте, а также перестройка в лофт-апартаменты здания на улице Мишина.

Эстафетную палочку подхватила компания Red Development, реализующая в Духовском переулке на базе бывшей фабрики проект The Loft, включающий офисы и апартаменты.

Недавно о таких же планах заявила компания Storm Properties, которая решила построить 300 тыс. кв. м жилья на Ильинском шоссе на участке, где раньше планировала возвести офисы.

В свою очередь в августе 2011 года группа «Экоофис» изменила концепцию развития своих московских бизнес-парков и решила на их месте также строить жилье. Первым проектом редевелопмента станет офисный комплекс «Дербеневский» на 24 тыс. кв. м в районе станции метро «Павелецкая». На его месте компания возведет жилой квартал бизнес-класса площадью 150 тыс. кв. м. Этот проект должен стать частью масштабной программы: вслед за ним компания рассчитывает застроить жильем другие площадки на Открытом шоссе, Дербеневской и Полярной улицах. В общей сложности, на всех этих площадках предполагается возвести около 800 тыс. кв. м жилья.

Жилыми проектами также заинтересовался известный девелопер офисной недвижимости — MR Group: ради жилья компания отказалась от строительства 360 тыс. кв. м офисов в районе станции метро «Фили».

Кроме того, строительная компания «Силктон», планировавшая построить более 30 тыс. кв. м офисно-торговых площадей на Волгоградском проспекте, в настоящее время внесла изменения в проект. Теперь она строит офисно-торговый центр, в котором большая доля помещений будет отдана под 250 апартаментов.

 

РИСКИ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА В АПАРТАМЕНТЫ

Невозможность прописки

Несмотря на кажущуюся привлекательность, апартаменты тоже имеют ряд ограничений, и их перспективы не так очевидны, как кажется на первый взгляд. Например, в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поэтому чаще всего их рассматривают как временное жилье.
«Такой формат может быть востребован в рамках деловых комплексов, офисы в которых арендуют крупные международные компании, так как довольно удобным представляется размещение сотрудников в непосредственной близости от места работы», - говорит Надежда Койнова.

Впрочем, по ее словам, покупателей, приобретающих апартаменты в комплексе премиум–класса, как правило, в меньшей степени волнует вопрос регистрации. Более того, как говорит Максим Жуликов, у апартаментов уже сложился портрет своего покупателя: холостяки, иностранцы, творческие люди и т.д. Однако эти ограничения не закладываются в цене, которая на московском рынке апартаментов обычно чрезвычайно высока, поэтому не все эксперты согласны с такой оценкой.

Местоположение, удачное  для офисов, не всегда подходит для жилья

«Определить целевую аудиторию зачастую довольно сложно, если речь не идет о премиум–сегменте с эксклюзивным местоположением», - говорит Надежда Койнова. По ее словам, девелопер таким образом пытается диверсифицировать риски, но, как показывает практика, не всегда удачно.  «В некоторых случаях, если офисный проект расположен в жилом удаленном от центра районе, идея изменения офисов под апартаменты действительно кажется очень удачной и актуальной», - говорит Яна Кузина.

Однако, по ее словам, сохраняется риск низких продаж апартаментов – апартаменты эконом-класса без прописки продаются плохо, тем более, если поблизости нет жилой инфраструктуры: детских садов и школ. Более того, по словам Надежды Койновой, участки, которые подходят под строительство жилья, как правило, для этих целей и используются.

Перенасыщение рынка апартаментами

Однако главная опасность заключается в том, что рынку апартаментов в ближайшее время может грозить неменьшее насыщение, чем рынку офисных помещений. На сегодняшний день возможность обзавестись апартаментами есть практически во всех многофункциональных комплексах: суммарная площадь проектов, заявленных к реализации, превышает 1 млн.кв.м. Только на территории «Москва-Сити» вместо запланированного ранее выставочно-делового комплекса будет построено около 180 тыс. кв. м  апартаментов. В такой ситуации перспективы сложной реконцепции из офисов в апартаменты остаются весьма туманными - можно не успеть...

Алексей Лоссан

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова