Как пайщики ЖСК «Ваниль» потеряли квартиры и 82 млн рублей
Москомстройинвест заявил о том, что будет «пресекать попытки продаж квартир по адресу: г. Москва, Каширское ш., вл. 74, корп.1, стр. 1-5», поскольку там строительство жилого дома не ведется. Впрочем, по этому адресу и без того есть более 50 обманутых дольщиков, вернее, пайщиков ЖСК «Ваниль», которые собрали более 82 млн рублей на строительство 24-этажного дома. В итоге выяснилось, что дом построить на данной площадке невозможно, поскольку у нее нет жилого назначения, а деньги, ушедшие недобросовестным посредникам, едва ли вернутся. Кооператив во всем винит бывшего владельца фирмы-застройщика. Там, в свою очередь, говорят о том, что ЖСК не имело права продавать квартиры на их площадке. А Москомстройинвест рекомендует обращаться в полицию. RealEstate.ru разбирался в том, как можно решить данный КОНФЛИКТ
Москомстройинвест заявил о том, что будет «пресекать попытки продаж квартир по адресу: г. Москва, Каширское ш., вл. 74, корп.1, стр. 1-5», поскольку там строительство жилого дома не ведется. Впрочем, по этому адресу и без того есть более 50 обманутых дольщиков, вернее, пайщиков ЖСК «Ваниль», которые собрали более 82 млн рублей на строительство 24-этажного дома.
В итоге выяснилось, что дом построить на данной площадке невозможно, поскольку у нее нет жилого назначения, а деньги, ушедшие недобросовестным посредникам, едва ли вернутся. Кооператив во всем винит бывшего владельца фирмы-застройщика. Там, в свою очередь, говорят о том, что ЖСК не имело права продавать квартиры на их площадке. А Москомстройинвест рекомендует обращаться в полицию. RealEstate.ru разбирался в том, как можно решить данный КОНФЛИКТ
В мае 2012 года «тайного покупателя» RealEstate.ru привлекла на стройплощадку по адресу Каширское ш., вл. 74, корп.1, стр. 1-5 какая-то нереальная дешевизна предложения квартиры. В итоге, это предложение стало частью нашей традиционной рубрики Test@Life. Тогда, кстати, откровенно демпинговая цена нас смутила: нам предложили «двушку» в 55 кв. м за 5,8 млн рублей (109 тыс. рублей за квадрат) и сказали, что было еще дешевле. В Москве новостройку экономкласса с такой ценой найдешь с трудом, а здесь все же заявлен бизнес-класс. При этом стадия - до котлована: «На площадку, где должен был появиться 24-этажный монолитно-кирпичный дом, еще даже не пришел экскаватор, чтобы вырыть котлован», - писал RealEstate.ru два года назад.
Еще писал, что реализация происходила через жилищно-строительный кооператив, а это не дает гарантии по срокам. Кроме того, на сайте застройщика не было правоустанавливающих документов. Уже тогда закралось подозрение, что «застройщик может что-то скрывать». К сожалению, подозрения оказались небезосновательными. На стройплощадку экскаватор так и не приехал, а пайщики ЖСК лишились и денег и квартир. Но обо всем по-порядку.
ИСТОРИЯ ВОПРОСА
Итак, ЖСК «Ваниль» начал привлекать пайщиков в 2011 году. С тех пор членами кооператива стало более 50 человек. Они собрали 82 с небольшим миллиона рублей на строительство жилого дома. На данный момент учредителями ЖСК являются, согласно данным ФНС (egrul.nalog.ru), ООО «ЕВРОСТИЛЬ», ООО «МАРКАНТ» и еще три физлица.
Кооператив с одним из своих учредителей - ООО «ЕВРОСТИЛЬ» - заключил агентский договор, согласно которому «ЕВРОСТИЛЬ» брал на себя все обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома в 24 этажа с подземным паркингом по адресу: г. Москва, Каширское ш., вл. 74, корп.1, стр. 1-5. И в соответствии с этим договором деньги пайщиков – 82 млн рублей – перекочевали на счет «ЕВРОСТИЛЯ».
Кстати, откуда на тот момент взялся адрес застройки? А вот откуда. Как рассказала RealEstate.ru правозащитница из "Легес Бюро", представляющая интересы пайщиков ЖСК «Ваниль», Мария Спиридонова, еще в конце 2010 года учредители «ЕВРОСТИЛЯ» познакомились с неким Александром Васильевичем Заболотним, который искал партнеров на строительство жилого дома по данному адресу. По данным правозащитницы, на тот момент он являлся учредителем и единственным владельцем ООО «Оптимум-Инвест», которому, в свою очередь, принадлежали права аренды земельного участка по адресу на Каширском шоссе (с декабря 2012 года застройщик выкупил участок в собственность, сообщает Москомстройинвест).
«ЕВРОСТИЛЬ» якобы договорился с Заболотним о том, что купит у него фирму вместе с участком, а также выделит средства на то, чтобы она, то есть «Оптимум-Инвест», выполнила проектные работы и работы подготовительного этапа строительства. Пайщики ЖСК «Ваниль» рассказывают в своем официальном письме властям (есть в распоряжении редакции), что в итоге этих переговоров было заключено два договора. Первый - между ООО «Оптимум-Инвест» (Заказчик), ООО «ЕВРОСТИЛЬ» (Инвестор) и ООО «СК – Инжсети» (Подрядчик) - о совместном участии в реализации проекта строительства жилого многоквартирного дома на протяжении двух лет с момента получения разрешения на строительство.
И второй - предварительный договор купли-продажи «Оптимум-Инвест» с условием, что на дату заключения основного договора у ООО «Оптимум-Инвест» будет вся необходимая и требуемая документация и надлежащим образом оформленный земельный участок для последующего строительства дома. Далее следовал ряд модификаций и уточнений в этом договоре, но, как уточнила Мария Спиридонова, в течение нескольких месяцев ООО «ЕВРОСТИЛЬ» перевел на счета Заболотнего все деньги пайщиков (82 млн рублей) в качестве аванса по будущей сделке.
Однако, в «Оптимум-Инвест» отрицают заключение каких-либо договоров о совместном участии в строительстве дома на их участке. На официальном сайте застройщика (optimuminvest.ru) есть сообщение о том, что «без какого-либо участия ООО «Оптимум-Инвест» и согласования с ним был создан Жилищно-строительный кооператив «Ваниль», через который привлекались денежные средства граждан якобы для участия в строительстве Объекта и получения в последующем квартир в нём. Администрация ООО «Оптимум-Инвест» ещё раз официально заявляет, что не учреждало, не является участником и не вступало ни в какие иные правовые отношения с ЖСК «Ваниль», право на застройку и «продажу» в любом виде квартир, в том числе путём привлечение денежных средств для строительства или каким-либо иным способом, никаким юридическим и физическим лицам не передавало. Любые действия юридических и физических лиц по организации «продаж» квартир на Объекте являются незаконными».
Впрочем, интересно то, что в тексте на сайте «Оптимум-Инвест» упоминается только ЖСК «Ваниль» и нет ни слова о «ЕВРОСТИЛЕ». То есть прямого отрицания каких-либо отношений «Оптимум-Инвеста» с «ЕВРОСТИЛЕМ» нет, равно как и отрицания того, что именно между ними были заключены договоры.
И если допустить, что договоры подлинные, то все равно непонятно, насколько оправдано было перечислять все деньги кооператоров заказчику по предварительному договору. И это вопрос, который должен заинтересовать следствие. Ведь неясно: сложившаяся ситуация - результат, скажем так, непродуманного и неосмотрительного решения учредителей кооператива, или же на лицо сговор, с последующим обманом «подельников»?
Однако члены кооператива не особо вникали в ситуацию. Тем более что в ноябре 2012 года случилось радостное событие: «Оптимум-Инвест» получил от Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с паркингом по вышеозначенному адресу (копия документа находится в распоряжении редакции). Казалось бы, уже ничего не мешало начать строительство, но участок по-прежнему пустовал. Не было ни проектных, ни строительных работ. Более того, исходя из письма дольщиков, не был подписан и договор-купли продажи, по которому «Оптимум-Инвест» должен стать собственностью «ЕВРОСТИЛЯ». Позже выяснилось, что Александр Заболотний все же продал свои фирму, но совсем другим лицам, уточняет правозащитница Мария Спиридонова. По данным ФНС, в учредителях «Оптимум-Инвест» с 15 марта 2013 года числятся экс-супруга Заболотнего - Наталья Анатольевна Заболотняя и некое ООО "С-АПАРТ".
По информации Марии Спиридоновой, Заболотний, по ранее заключенному предварительному договору с «ЕВРОСТИЛЕМ», никаких денег не вернул. В итоге, члены кооператива остались без своих взносов, без площадки, на которой должен был стоять их дом (понятно, что участок вместе с ООО «Оптимум-Инвест» отошел его нынешним учредителям).
Но это еще не все плохие новости. Даже если бы деньги оказались в целости, то построить на данной площадке жилой дом все равно было бы крайне затруднительно. По информации Марии Спиридоновой, когда пайщики стали обращаться к властям за помощью, они узнали в Москомстройинвесте, что «земельный участок был предоставлен застройщику под эксплуатацию лечебно-профилактических здании и помещений гаража боксового типа. Для целей строительства многоквартирного жилого дома участок не предназначен», - написано в ответе ведомства одному из пайщиков (копия письма есть в редакции). В связи с открывшимися обстоятельствами, совершенно непонятно, как при таком назначении участка Мосгосстройнадзор мог выдать разрешение на строительство жилого дома, а также является ли данное разрешение подлинным. Эти вопросы RealEstate.ru направил в столичный комитет госстройнадзора. Однако там ответили, что первый зампредседателя комитета, чья подпись стоит под данным разрешением, в отпуске, и никто, кроме его самого, не может комментировать ситуацию.
Кроме того, «неправильное» назначение участка еще больше усугубляет положение кооператоров, но об этом подробнее мы пишем в главе ПОЗИЦИЯ ВЛАСТЕЙ.
Дальше история уходит в уголовно-процессуальную плоскость. Из письма пайщиков ЖСК «Ваниль» властям стало известно, что представители ООО «ЕВРОСТИЛЬ» написали заявление в полицию на Заболотнего, и в конце марта 2013 года Следственная часть Главного следственного управления Москвы (СЧ ГСУ ГУ МВД) возбудила уголовное дело по статье «Мошенничество». В рамках этого дела ООО «ЕВРОСТИЛЬ» признано пострадавшим от действий неустановленных лиц, действующих от Заболотнего А.В., отмечают кооператоры.
Параллельно, начался арбитражный процесс между ООО «ЕВРОСТИЛЬ», Александром Заболотним и ООО «Оптимум-Инвест». «ЕВРОСТИЛЬ» эти суды проиграл. После чего следствие посчитало нужным закрыть уголовное дело, заметила Мария Спиридонова.
Уже в октябре 2013 года Прокуратура города Москвы публикует на своем сайте сообщение о том, что возбуждено другое уголовное дело, на этот раз о мошенничестве в ЖСК «Ваниль». В сообщении прокуратуры поясняется, что «неизвестные лица, злоупотребляя доверием членов кооператива, заключали с ними договора паенакопления от лица ЖСК «Ваниль» на привлечение денежных средств в строительство жилого комплекса на Каширском шоссе, не имея реальной возможности на исполнение обязательств. С этой целью они изготовили подложные документы о совместном участии в реализации проекта строительства жилого многоквартирного дома, договор инвестиционного участия в строительство…».
Но поскольку пайщики ЖСК уверены, что в исчезновении их денег виновен Заболотний и его окружение, они настаивают на возобновлении уголовного дела, инициированного ООО «ЕВРОСТИЛЬ». В конце мая этого года они направили письма сорока пяти высокопоставленным чиновникам (в том числе, Путину и Собянину) с просьбой помочь в расследовании этого дела (копия письма есть в распоряжении редакции).
ПОЗИЦИЯ ВЛАСТЕЙ
Москомстройинвест на днях опубликовал пресс-релиз, в котором сообщил, что будет противодействовать рекламе продажи квартир по данному адресу, поскольку жилой дом там построить невозможно. Также ведомство попыталось наладить диалог с застройщиком: «Несмотря на приглашение, новый собственник компании-застройщика (ООО ««Оптимум-Инвест» - прим. ред.) на совещание в префектуру ЮАО, где рассматривались вопросы урегулирования проблем пострадавших граждан объекта по адресу: г. Москва, Каширское ш., вл. 74, корп.1, стр. 1-5, не прибыл», - отмечено в пресс-релизе ведомства.
Кроме того, в июне 2014 года Москомстройинвест направил в Прокуратуру города Москвы дополнительные материалы, полученные от обратившихся в Комитет граждан (пайщиков ЖСК "Ваниль"), для обеспечения надлежащего расследования уголовного дела (ответ Москомстройинвеста Спиридоновой).
Впрочем, в Москомстройинвесте сообщили членам этого кооператива, что не смогут включить их в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (в народе – реестр обманутых дольщиков), поскольку их обстоятельства не соответствуют критериям включения в данный реестр, которые были утверждены приказом Министерства регионального развития. Проблема, по мнению представителей Москомстройинвеста, именно в том, что участок изначально не был предназначен для строительства жилья.
Напомним, что включение дольщиков в реестр означает, что их проблемную стройку власти берут под свой контроль и ищут способы довести ее до конца либо помогают вернуть деньги пострадавшим инвесторам. Например, если бы пайщики «Ванили» попали бы в данный реестр, то одним из вариантов решения их проблем могло быть изменение властями назначения участка и достройка дома.
Кроме того, инвестирование в строительство через жилищно-строительные кооперативы не попадает под действие санкций к застройщикам, которые прописаны в ФЗ-214 «Закон о долевом строительстве». Хотя некоторые чиновники уже неоднократно призывали расширить действие закона и на кооперативы, но официальных изменений в законодательстве пока нет. Поэтому пострадавшим гражданам Москомстройинвест рекомендует обращаться в УВД по СВАО ГУ МВД России по городу Москве и взыскивать денежные средства, направленные на строительство жилого дома, в судебном порядке.
ПОЗИЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКА
Связаться с Александром Заболотним редакции не удалось, а также выяснить у нынешних учердителей «Оптимум-Инвест» его отношение к компании в прошлом и настоящем. Что же касается ООО «Оптимум-Инвест», то на сайте компании, как мы писали выше, есть информация о том, что «информация в сети Интернет о «продажах» квартир недействительна. Действия ЖСК «Ваниль» по привлечению денежных средств граждан для строительства жилого комплекса на данном земельном участке незаконны».
Мы попробовали выйти на нынешнее руководство застройщика и позвонили по телефону, указанному на этом сайте. Ответил мужчина, отказавшийся представляться. Он не смог ответить на вопрос, как можно связаться с руководством компании, и что оно планирует делать с участком. Сообщил только, что на площадке не ведется никаких работ, а также подчеркнул, что «Оптимум-Инвест» не продавал и не продает по данному адресу никаких квартир. «Мало ли что мы хотим, может, мы в космос полететь хотим, ... документы не были готовы, дом не строился», - резюмировал он.
ПОЗИЦИЯ ПАЙЩИКОВ И РУКОВОДСТВА ЖСК «ВАНИЛЬ»
Надо сказать, что они совпадают. Пытаясь дозвониться до представителей ЖСК, корреспондент RealEstate.ru вышел на директора кооператива Алексея Герасимова, который также является и одним из учредителей ЖСК. В качестве комментария по ситуации он прислал отрывок из письма пайщиков властям, в котором, как мы писали выше, все сводится к недобросовестности гражданина Заболотнего.
Мария Спиридонова, представляющая интересы пайщиков от "Легес Бюро" рассказала RealEstate.ru, что они оказались в очень сложном положении. По ее мнению, пайщики «Ванили» пострадали, в том числе, и из-за несовершенства законодательной базы.
Как она уточнила, ЖСК «Ваниль» был создан до принятия ФЗ-349 «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», который вступил в силу в конце 2011 года, а кооператив был создан и начал собирать взносы еще в начале того года. После того, как данные поправки заработали, такая ситуация уже была бы невозможна. В настоящее время ЖСК обязаны выступать в качестве застройщика и обеспечивать на принадлежащих им участках строительство. А в случае с пайщиками ЖСК «Ваниль» оформление земельного участка на ЖСК не требовалось и стало быть, кооператив осуществлял свою деятельность законно, подчеркнула правозащитница.
По ее мнению, остается только уповать на расследование уголовного дела и суды, поскольку кооператоры из «Ванили» не попадают в реестр обманутых дольщиков и под защиту ФЗ-214. Тогда была бы хоть какая-то надежда на строительство дома. В сложившихся обстоятельствах ее нет. Однако и по возврату денег пайщикам перспективы не очень радужные, считает Мария Спиридонова: даже в случае выигрышных процессов велик риск, что пайщики добьются возмещения ущерба только «на бумаге».
ВЫВОДЫ
В этой истории, как и во многих аналогичных, к сожалению, нет правых. Остается надеяться, что следствие сможет установить, кто кого обманул, на самом деле. Что виновные будут наказаны, а пайщики хоть как-то компенсируют свои потери. Однако же не стоит сбрасывать со счетов и уровень сознательности самих пайщиков. Они вкладывали свои деньги тогда, когда разрешительных документов на стройку не было. Напомним, по информации самих пайщиков, все 82 млн были собраны и переданы заказчику до того, как тот получил разрешение на строительство. Вместе с тем, как стало понятно из общения с представителем интересов пайщиков, никто из них не проверил документы о назначении земельного участка. Впрочем, кооператоры полагали, наверное, что заплатили за все риски большими скидками, которые им были предоставлены. А в итоге лишились всех вложенных денег.
Ольга Александрова, Анна Кузнецова
Фото предоставлены пайщиками
