Рубрики раздела события

Лента

Качественные офисы, расположенные между ТТК и МКАДом, теряют популярность

27 июля 2009
И во втором полугодии могут столкнуться с рекордным объемом вакантных площадей

За время финансового кризиса мы уже успели привыкнуть к мысли о том, что офисы класса А перестали быть объектом пристального внимания потенциальных арендаторов, которые переориентировались на более экономичные варианты. Однако к лету ситуация несколько изменилась. В настоящий момент доля вакантных помещений в классе А, по разным подсчетам, составляет порядка 15%. В то же время в классе В дела обстоят немного хуже: незанятых площадей там выше - порядка 18-20%. Кроме того, считавшиеся до кризиса наиболее перспективными с точки зрения развития офисного рынка столицы районы от Третьего транспортного до МКАДа  столкнулись с гораздо бОльшим падением спроса, несмотря на то что арендодатели данных офисных помещений выразили готовность пойти на уступки клиентам.

Как рассказывает руководитель аналитического направления CB Richard Ellis Ирина Флорова, сейчас рынок офисной недвижимости столицы демонстрирует падение спроса на офисные помещения, что выражается в сокращении совокупного объема сделок. По итогам первого полугодия текущего года, совокупный объем заключенных сделок составил порядка 500 тыс. кв. м, в то время как в первом полугодии 2008 года в московском регионе было сдано в аренду или продано около 900 тыс. кв. м. Тем не менее отрадно, что на офисном рынке московского региона все же имеются примеры сделок объемом порядка 1 тыс. кв. м, столь привычных для докризисных лет. Так, по словам управляющего директора Praedium Oncor International Рубена Алчуджяна, компания ALD Automotive сняла 1,7 тыс. кв. м в бизнес-центре на Дубининской ул., д.53; а Century XXI CIS сняла 930 кв. м на Малой Пироговской.

Говоря о географии заключенных сделок, нужно отметить, что наиболее серьезное сокращение объемов сделок наблюдается в децентрализованных районах города. «Так, если в первом полугодии 2008 года на долю районов за пределами Третьего транспортного кольца, включая зону за пределами МКАД, пришлось 50% от общего объема сделок, то в первом полугодии 2009 года в этих районах было заключено лишь 40% сделок», - говорит И.Фролова из CBRE.

Интересно, что падение спроса на помещения за пределами ТТК происходит несмотря на то, что ставки на эти помещения значительно ниже ставок в центральных районах. Так, по данным CBRE, средневзвешенная базовая ставка без учета операционных расходов и НДС на помещения класса В в районе между Садовым Кольцом и ТТК составляет 430 долл. за 1 кв. м в год, в то время как аналогичная ставка на офисные помещения в зоне между ТТК и МКАД составляет всего 320 долл. за 1 кв. м в год. В то время как среднее значение арендной ставки для офисных помещений класса А на рынке московского региона, по данным директора по Европе, начальника отдела по работе с владельцами офисных и складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Шарля Будэ, составляет порядка 700-750 долл. за квадратный метр в год, для класса В – 450-500 долл. за квадратный метр в год. В данном случае примечательно, что большая часть этих площадей предоставляется с отделкой. А что касается рынка субаренды качественных офисных помещений, то ставки в классе А не превышают 700 долл. за кв.м/год, а в классе В – 450 долл. за кв. м/год.

Как отмечают опрошенные RealEstate.ru эксперты, снижение спроса на помещения в децентрализованных районах объясняется тем, что там преобладает предложение офисных помещений, ориентированных на крупных арендаторов. Действительно, по словам заместителя руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Styles & Ryabokobylko Лады Балайчук, треть вакантных площадей в офисах класса В на окраинах сосредоточена в 5 крупных офисных зданиях: Espace, Omega Plaza, Agat BC, Barklay PlazaII, Alexeevskaya Tower, Varshavka Sky. А средний клиент готов сейчас арендовать не более 500 кв.м и очень внимательно изучает договор. Как рассказывает глава Консалтинговой компании "Перспектива" Дмитрий Агапов, раньше арендодатели согласовывали договоры только с крупными арендаторами, теперь же даже небольшие компании могут добиться изменения условий договора: например, прописать размеры штрафов за неисправности технического характера по вине арендодателя, оговорить режим доступа в офисные помещения и возможность проводить клиентов, установить размер оплаты за использование мест общего пользования, возможность и порядок расторжения договора, согласовать возможность подключения интернета через своего провайдера и т.д. В то же время арендодатели, которые чувствуют себя уверенно, по-прежнему настаивают на депозитах и штрафах за просрочку платежей и даже оговаривают в договорах возможность повышения ставок.

Впрочем, пока что о росте арендных платежей арендодатели могут только мечтать. Во-первых, как констатирует Ш. Будэ из Jones Lang LaSalle, только в первом полугодии 2009 года рынок офисной недвижимости Москвы пополнился 900 кв. м качественных офисных площадей. А во втором полугодии, по данным CBRE, только между ТТК и МКАДом ожидается ввод 360 тыс. кв. м офисов, а в пределах ТТК – Садового кольца еще 140 тыс. кв. м.

Юлия ВАСИЛЕНКО 

Изображение: unisign.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова