Рубрики раздела события

Лента

Июнь: разновалютное движение

16 июля 2012
RealEstate.Ru решил сопоставить данные различных компаний об изменении средней стоимости квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса, бизнес-класса и элитной недвижимости.

RealEstate.Ru решил сопоставить данные различных компаний об изменении средней стоимости квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса, бизнес-класса и элитной недвижимости. При этом данные первичного и вторичного рынка мы представили отдельно.

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом-, бизнес- и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая. Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку. В итоге оказалось, что колебания стоимости недвижимости во всех сегментах находятся в пределах статистической погрешности. При этом если цены номинированы в долларах, то цена колеблется вниз, а если в рублях, то наоборот – слегка прирастает.

ВЫВОД: В целом, можно сказать, что в течение июня тенденция разнонаправленного движения рынков элитного и доступного жилья сошла на нет. Если в мае цены на квартиры экономкласса стабильно падали, а стоимость дорогих проектов росла, то теперь оживление в самом высоком сегменте сменилось стагнацией. Как объясняют эксперты, причиной всему резкий рост стоимости доллара. Так как в большинстве элитных проектов цены номинированы в американской валюте, многие покупатели испугались роста затрат, а продавцам в ответ пришлось снижать цены.

Эконом-класс

Компания

Первичный рынок

Вторичный рынок

НДВ-Недвижимость

140 087 (+0,8 %)

 

Инком-Недвижимость

 

147,4 тыс. рублей (+2,1 %)

ИРН

155 000 (-1,8 %)

 

Бизнес-класс

«Сити XXI век»

197 980 (-0,7 %)

 

Intermark Savills

$6850 (-5,9 %)

 

НДВ-Недвижимость

213 522 (+8,5)

 

Элитная недвижимость

Chesterton

$20 650 за кв. м (-1,8 %)

 

Knight Frank

$23 900 за кв. м (-4,3 %)

$23 000 (+1,1 %)

Contact Realty

$16 850 (+0,38 %)

 

Intermark Savills

18 200 (-1 %)

 



Как мы считали

По традиции участники рынка выделяют 3 основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д. Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

Основные тренды

Как отмечает большинство экспертов, июнь 2012 года был ничем не примечателен для московского рынка недвижимости. Так, по данным «Сити XXI век», по итогам июня наблюдался средний уровень объемов продаж жилья, что было связано с насыщением спроса в мае, а также с некоторым затишьем на мировых рынках, в том числе с прекращением резкого роста курса доллара. Более того, как отмечают аналитики Chesterton, динамичное развитие и активные продажи, которые наблюдались в элитном сегменте в 2011-м – начале 2012 года, сменились на торможение рынка, в том числе за счет резкого падения курса рубля и очередной паники по поводу возможного наступления очередного кризиса. В связи с этим темпы продаж на первичном рынке снизились в 1,5 раза. Кроме того, по данным отдела исследований рынка компании Knight Frank, снижение цен на первичном рынке происходило, в том числе из-за вымывания наиболее дорогих предложений, например, в жилом комплексе «Гранатный, 6», средние цены в июне несколько снизились. «Цены принципиально не изменились, несмотря на возросшие опасения потребителей из-за информации о надвигающемся кризисе», – говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. Вместе с тем, по его словам, с ростом доллара цены в рублях растут, а в долларах падают.

Как подтверждает руководитель аналитических проектов компании IntermarkSavills Анатолий Довгань, на текущий момент цены 80 % предлагаемых в первичной продаже квартир бизнес-класса зафиксированы в рублях, что по итогам июня текущего года уже привело к снижению долларовой среднерыночной цены предложения. «Несмотря на повышение цен застройщиками в отдельных проектах до 10 %, средневзвешенная долларовая цена предложения по состоянию на конец июня 2012 года зафиксировалась на уровне декабря прошлого года. Дополнительным фактором снижения цены квадратного метра стало появление новых проектов с более низкими ценами предложения», – объясняет эксперт.

Как объясняет заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость» Ольга Новикова, несмотря на открытие продаж новых объектов на начальном этапе строительства, а также выход дополнительных объемов в уже реализуемых объектах в июне наблюдалось увеличение стоимости «квадрата» в рублях. Стабильно высокий курс доллара, который держался на протяжении июня, усилил разнонаправленную динамику цены в рублевом и долларовом выражении. Так, по данным эксперта, рублевые цены на вторичную недвижимость Москвы по итогам месяца выросли на 1,7 %, тогда как долларовые, наоборот, сократились на 4,8 %.

Если посмотреть на данные всех сегментов рынка, то, как говорит руководитель отдела исследований холдинга «Миэль» Люция Луцкова, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке по итогам месяца увеличилась на 0,7 % и составила 215,8 тыс. руб. за кв.м. В долларах значение средневзвешенной цены предложения в июне составило $6563,6 за кв. м, что на 5,6 % ниже майского значения. «Июнь характеризовался традиционными для сезона летних отпусков предложениями летних скидок и акций со стороны продавцов», – рассказывает эксперт. По словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, в целом рынок элитной недвижимости в июне продолжил тенденцию стагнации, начавшуюся еще с майских праздников – это связано, с одной стороны, с отпускным периодом у потенциальных клиентов, а с другой – с неопределенной макроэкономической ситуацией. Однако паниковать, как считает эксперт, пока совершенно нет оснований – после беспрецедентных темпов продаж в I квартале, можно сказать, что рынок элитной недвижимости вернулся в свое обычное состояние. Несмотря на падение спроса во втором квартале 2012 года были особенно заметны высоко бюджетные сделки, – например, распроданы практически все роскошные квартиры в клубном доме «Гранатный 6».

Прогнозы на будущее

В ближайшее время, по словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, как минимум до осени ситуация на московском рынке недвижимости вряд ли изменится. «На общее состояние стагнации на рынке накладывается традиционное летнее снижение активности», – объясняет эксперт. В частности, по данным Chesterton, в настоящее время каких-либо существенных предпосылок для снижения цен нет. Так, на элитном рынке есть дефицит предложения, нет такой закредитованности застройщиков, как это было в 2008 году, к тому же нет проблем со спросом – на рынок вернулся отложенный спрос. «Наш прогноз на ближайшие полгода – умеренный рост цен за счет повышения стадии строительства объектов (3-7 %), фиксация цен в рублях, что поможет нивелировать скачки курса, небольшие скидки от девелоперов – на уровне 5-7 %», – считают эксперты компании. При этом, как отмечает Люция Луцкова, расширение Москвы увеличивает степень уникальности объектов, расположенных в старых границах столицы, что позволяет продавцам удерживать высокий уровень цен на них.

Алексей Лоссан

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова