Ипотека дорожает, а спрос на нее не падает
Как же у премьер-министра Дмитрия Медведева получится заставить банки снизить ставки до 5 - 6 % годовых, если спрос на кредиты под 12 – 14 % и без того не падает?
За I полугодие этого года банки увеличили выдачу ипотеки на 60 %. Вместе с тем, с начала текущего года ставки на ипотечные кредиты выросли, в среднем, на 0, 6 % и эта тенденция продолжится, по крайней мере, до конца года, уверяют крупнейшие игроки ипотечного рынка. То есть, несмотря на то, что ипотека дорожает, спрос на нее не падает. И на фоне такой рыночной ситуации премьер-министр Дмитрий Медведев вновь поднял вопрос о том, что банки должны снизить ставки до 5 - 6 % годовых...
Процентные ставки продолжают расти
В 2010 - 2011 годах Сбербанк и вслед за ним большинство отечественных кредитных организаций усиленно пытались выполнить наказ властей по снижению ипотечных ставок до пресловутых 5 – 6 %. Тогда у Сбербанка появились программы 8х8х8, 10х10х10, где одинаковые цифры означают срок кредитования, размер первоначального взноса и процентной ставки. Именно тогда началось посткризисное восстановление объемов выданных ипотечных кредитов.
Впрочем, прогнозы дальнейшего удешевления ипотеки резко прекратились в начале 2012 года с обострением кризиса в зоне Евро на фоне близкого банкротства Греции. И вот тогда первые лица Центробанка и Сбербанка вновь запели забытую-было песню о том, что ликвидность и зарубежные займы снова подорожали и что они вновь вынуждены повысить ставки по кредитам, в том числе и ипотечным. Что и начало происходить.
По данным ипотечного центра Est-a-Tet, сейчас средние ипотечные ставки по рынку достигли 12,5 -14 % в рублях, и 8,8 -12 % в долларах. Начальник правления по работе с сегментом розницы «Абсолют Банка» Антон Павлов также отмечает, что на 1 июня 2012 года средний размер ставки по выданным ипотечным кредитам составил 12,2 %. «Стоит отметить, что за первые 6 месяцев этого года ставка по выданным ипотечным кредитам выросла уже на 0,6 %, – заметил эксперт. – По всей видимости, рост продолжится до конца года».
С ним согласна и начальник управления анализа АИЖК Анна Любимцева: «Во второй половине года ставки будут продолжать расти из-за кризиса в зоне Евро». Она подчеркнула, что выдавать кредиты по ставкам, которые были год назад, не может уже даже Сбербанк. По данным Любимцевой, сейчас только небольшие и средние банки могут предоставлять ипотеку по ставке 11,5-11,6 % годовых. Таким образом, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам с начала 2012 года поднялась с 11,6 % до 12,2 % годовых – на 0,6 %, подтверждает Банк России. По словам Антона Павлова, рост ставок наблюдается практически у всех ключевых игроков: Сбербанк, ВТБ24, «ДельтаКредит» и др.
Осенний синдром: почему не упал спрос?
Тем не менее, доля жилой недвижимости, приобретаемой в кредит не снизилась с подорожанием ипотеки. Эксперты компании ипотечного центра Est-a-Tet отмечают, что около 34 - 50 % новостроек сегодня покупается в кредит. При этом в элитном сегменте этот процент меньше 10 %, в бизнес-классе – около 30 % и в экономклассе от 50 до 80 % (по некоторым проектам).
В компании «Домус финанс» привели похожие данные. «От 25 % до 35 % жилья бизнес-класса на первичном рынке приобретается с использованием ипотечного кредитования, – рассказала Сабина Хамитова. – В сегменте экономкласса доля покупок с привлечением ипотеки составляет от 45 % до 75 %».
Гендиректор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов добавил к этому, что на сегодняшний день на вторичном рынке в Москве и Московской области порядка 30 % сделок проходят с привлечением ипотечного кредита. «В ипотечных сделках, проводимых в Москве, доля кредитных средств на сегодняшний день, по данным «Миэль-Брокеридж», составляет порядка 44 % от стоимости квартиры, а средняя сумма кредита, привлекаемого для покупки квартиры равна 4,4 млн рублей».
При этом, по данным Банка России, за I полугодие этого года банки увеличили выдачу ипотеки на 60 % с 273 млрд рублей за аналогичный период 2011 года до 430 млрд рублей. Объем ипотечной задолженности на балансах российских банков по состоянию на 1 июля достиг 1,67 трлн рублей.
Почему же люди не перестают брать ипотеку, несмотря на то, что она дорожает?
По словам Антона Павлова из «Абсолют Банка», осень – традиционный период повышения цен по всем типам недвижимости. Именно это и стимулирует население приобретать недвижимость до осени, увеличивая общий уровень спроса с начала года.
На днях заместитель председателя правления банка «ВТБ 24» Анатолий Печатников заявил журналистам, что большой спрос на ипотеку связан с тем, что население ожидает ускорения инфляции, удорожания банковских кредитов и роста цен на жилье. По его словам, за первое полугодие банк «ВТБ 24» выдал ипотечных кредитов на рекордные 60 млрд рублей, до конца года планирует выдать еще на 100 млрд рублей.
Не от хорошей жизни
Не стоит обольщаться на предмет того, что увеличение объемов кредитования является следствием улучшения общего уровня жизни населения, либо улучшения самих условий выдачи ипотеки.
Да, возрастает популярность спецпрограмм, не требующих подтверждения дохода и с минимальным комплектом документов (это говорит о том, что компаний с белыми зарплатами в стране не прибавилось). Оформление такой ипотеки возможно при наличии большого первоначального взноса (единицы могут накопить такой взнос).
Кроме того, банки готовы кредитовать «первичку» уже при 40-процентной готовности объектов, хотя еще в прошлом году требовалась 70-процентная готовность, впрочем, это все для тех застройщиков, которые работают по 214-ФЗ. По-прежнему, доля таких застройщиков не велика на рынке.
И в довершение всего, по данным компании «Инком-Недвижимость», в I полугодии средняя величина ипотечного кредита практически не изменилась по отношению к показателям прошлого года и составляет порядка 3,5 млн рублей. А это говорит о том, что, во-первых, у покупателей не растет уровень доходов, во-вторых, они используют ипотеку либо как доплату при обменных операциях с уже имеющимся вторичным жильем, либо в дополнение к накопленным средствам для покупки новостроек.
P. S.: Как видно из всего вышесказанного, покупатели вынуждены брать даже подорожавшую ипотеку, поскольку она по прежнему остается единственным доступным инструментом привлечения дополнительных средств на покупку жилья. А ожидания ухудшения условий - дальнейший рост ставок, увеличение стоимости жилья, рост инфляции – только подогревают этот спрос. И если в начале года причиной подорожания кредитов был рост стоимости ликвидности для отечественных банков на иностранных рынках, то теперь можно и дальше поднимать ставки уже из-за растущего спроса.
При этом власти, в лице премьер-министра России Дмитрия Медведева, каким-то непостижимым образом хотят добиться – в очередной раз - снижения среднего размера ставки по ипотечным кредитам до 5 - 6 % годовых. Именно сейчас это кажется особенно немыслимым, если речь идет о рыночных механизмах. Впрочем, доживем до осени…
Мария Лукина, Ольга Александрова
