Рубрики раздела события

Лента

ИПОТЕКА/ Без суда

22 ноября 2008
Помогая заемщикам, депутаты на самом деле стараются для кредиторов
Скоро недобросовестные ипотечные заемщики смогут вздохнуть спокойно: их в ближайшем будущем депутаты Государственной Думы (ГД) избавят от необходимости отвечать в суде за неплатежи по кредитам. Законопроект, упрощающий процедуру реализации заложенного имущества и обращения взыскания на предмет залога, был внесен на рассмотрение нижней палаты Парламента главой Комитета по собственности ГД Виктором Плескачесвким. Согласно проекту закона, банкир и неплательщик смогут договориваться без суда. В случае, если законопроект будет одобрен, немногие кредитные организации, работающие на ипотечном рынке, почувствуют себя более уверенно, а вот заемщики, в том числе и добросовестные, испытают определенный дискомфорт.

Проект закона, призванного упростить процедуру реализации заложенного имущества и обращения взыскания на предмет залога, вносит изменения в целый ряд законодательных актов, регулирующих отношения залога:  в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге», в Федеральный закон от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Как рассказали RealEstate.ru в Комитете по собственности, данный документ может упростить процедуру реализации заложенного имущества и обращения взыскания на предмет залога в ходе дела о банкротстве должника. Для этого в законе прописывается возможность заключения соглашения о внесудебной реализации предмета залога в любое время, а не строго после неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств. При это поправки гарантируют, что если сумма долга будет составлять менее 5% от оценочной стоимости предмета залога по кредитному договору, или если время просрочки составит менее трех месяцев, то кредитор не сможет обратить взыскание на предмет залога. При этом в законе будут расписаны и денежные вопросы: так, 70% от вырученной с продажи объекта недвижимости (а именно он выступает предметом залога в ипотечном кредитовании - прим. ред.) будет предназначаться залогодержателю. Оставшаяся часть суммы будет распределена между судом, на депозит которого будет зачислено 10% в счет удовлетворения текущих платежей, и кредиторами первой и второй очереди, средства для удовлетворения требований которых будут также зачислены на депозит суда. В случае если банк выступает кредитором, то тогда ему полагается 80% от стоимости реализованного имущества, а суду и вторичным кредиторам достается по 5% и 15% соответственно.

По мнению инициатора законопроекта В.Плескачевского, подобные меры позволят сделать предмет залога более ликвидным, ведь сегодня банкирам приходится тратить много времени, чтобы взыскать заложенную квартиру. "Средний срок обращения взыскания на заложенное имущество в суде составляет около 1 года", - сообщили в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Кроме того, эти меры помогут заемщику, который не способен погасить кредит, в разговоре с банками. Правда, в Госдуме данные поправки не получили стопроцентной поддержки. Так, член Комитета ГД по финансовому рынку, президент Ассоциации региональных банков "Россия" Анатолий Аксаков напомнил, что для того чтобы этот закон заработал государство должно располагать достаточным маневренным фондом, в который должен будет переселяться неплательщик.

В то же время старший юрисконсульт "ФБК-Право" Елена Бокарева отметила, что предлагаемая законопроектом процедура внесудебной реализации предмета залога не является принудительно-обязательной установленной формой. У залогодателя и у залогодержателя всегда есть право выбора – заключать соглашение о внесудебной реализации предмета залога или нет. По свое правовой природе соглашение о внесудебной реализации предмета залога – это согласование сторонами определенного порядка, который будет применяться в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства, ведь залог – это, прежде всего, обеспечительная мера. Вполне логично, что стороны вправе согласовать такой порядок как до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, так и после (последнее установлено в действующем законодательстве). Заключение такого соглашения зависит от воли и договоренности сторон."Представляется, что банки не должны злоупотреблять этой возможностью и выдавать кредиты только при условии заключения соглашения о внесудебном порядке реализации предмета залога. Однако, установление такой возможности в законодательстве, несомненно, даст дополнительный инструмент банкам, и позволит им отказывать в выдаче кредитов или навязывать подписание соглашений с условиями выгодными банкам. У заемщика остается в данном случае только право отказаться от заключения такого соглашения и, соответственно, от получения кредита", - добавила она.

Кроме того, эксперты обратили внимание на то, что одно из положений законопроекта, позволяющее в соглашении устанавливать порядок понижения цены предмета залога без ограничений, может дать возможность залогодержателю приобрести предмет залога за бесценок. А положение о недействительности сделок, совершенных с предметом залога с момента первой публикации объявления о торгах, не согласуется со ст. 353 ГК РФ, гарантирующей в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства сохранение права залога. "Отдельно следует обратить внимание, что, согласно предложенному законопроекту, обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона так же возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке независимо от целевого назначения кредита или займа, в обеспечение которых такие жилой дом или квартира были заложены. Данное положение, во-первых, не согласуется с п.1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», во-вторых, лишает гражданина гарантий его права на жилище", - сообщила Е. Бокарева.

Опрошенные RealEstate.ru участники сошлись во мнении, что установлению каких-либо дополнительных прав для залогодержателя должно сопутствовать наделение залогодателя допольнительными преференциями. К примеру, правом на льготный порядок получения кредитов и пониженную процентную ставку по кредиту в случае согласия подписать подобное соглашение. Правда, сомнительно, что кредитные организации на это пойдут - слишком высока еще доля просроченной задолженности заемщиков, и в условиях финансового кризиса есть вероятность ее увеличения. В том же АИЖК на конец третьего квартала 2008 года совокупная доля просроченной задолженности составила 9,1%, в время как в первом и втором квартале 2008 года этот показатель равнялся 7,1% и 7% соответственно.

Портфель закладных, находящихся на балансе АИЖК на третий квартал 2008 года 

 

 Закладные, находящиеся в портфеле ОАО «АИЖК»  Сумма остатка основного долга, тыс. руб.  %  Количество закладных, шт.  %
 Всего закладных в портфеле, в том числе:  49 753 373  100,0  55 902  100,0
 С просрочкой аннуитетного платежа от 30 до 90 дней  1 179 318  2,4  967  1,7
 С просрочкой аннуитетного платежа от 90 до 180 дней  968 117  1,9  703  1,3
 С просрочкой аннуитетного платежа свыше 180 дней  2 376 295  4,8  1 679  3,0

 *Информация по закладным, находящимся в портфеле Эмитента по состоянию на 30.09.2008, представлена без учета данных по выкупу закладных в рамках проводимого АИЖК эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (на общую сумму 285,47 млн руб.).

Изображение: debtfree.nu

Юлия ВАСИЛЕНКО


Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова