Ипотечная загадка подмосковного Росреестра

В начале апреля рынок недвижимости Подмосковья всколыхнула статистика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр по Московской области): прирост ипотечных договоров в области к концу марта составил 151%.

В начале апреля рынок недвижимости Подмосковья всколыхнула статистика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр по Московской области). Надо сказать, что Росреестр остался едва ли не единственным авторитетным источником наиболее полной и объективной (в смысле, не аффилированной) информации по статистике переходов прав на недвижимость, ипотечных договоров, договоров долевого участия, купли-продажи земли и т.д.

Конечно же, его данные участники рынка и аналитики воспринимают всерьез и следят за ними, чтобы понимать, куда движется рынок. Поэтому многие были шокированы тем, что прирост ипотечных договоров в области к концу марта составил 151%. Некоторые СМИ тут же перепечатали эту информацию, объявив, что число ипотек в марте увеличилось в 2,5 раза.

А именно, согласно данным областного Росреестра (Информация Управления Росреестра по Московской области в установленных сферах деятельности), за январь-февраль 2014 года число ипотечных договоров составляло 25 385, тогда как за январь-март 2014 года этот показатель достиг 60 489. Разница составила 35104, что превышает данные только по февралю на 151%! Напомним, динамика февраля к январю по ипотечным договорам составила только 22,6%.

Но на фоне всеобщего оживления спроса на недвижимость и жилье, в частности, в связи с ослаблением рубля, ухудшением экономики и неблагоприятной политической обстановкой, такой скачок был бы вполне естественным, если бы не одно «но».

Дело в том, что всплеск ипотеки должен был обязательно отразиться на числе перехода прав на жилые помещения в целом, а также на количестве договоров долевого участия (ДДУ). Поскольку ипотечные договора за крайне редким исключением регистрируются либо вместе с переходом прав (договор купли-продажи) либо с ДДУ, также возможна ипотека и на земельные участки. Впрочем, динамика по переходу прав в марте к февралю составила 4,5%, по ДДУ – 6,2%, по земельным участкам – 5,8%.

Столь разительный контраст в динамике ипотечных договоров (151%) и прочих показателей, а также то, что в соседней Москве резкого всплеска по ипотеке не наблюдалось, по данным столичного Росреестра (+19%), а ведь рынки области и столицы очень связаны, дало нам основания полагать, что где-то в данных Росреестра по Московской области, закралась ошибка.

Мы обратились с таким вопросом к сотрудникам организационно-контрольного отдела Росреестра по Московской области. Сначала нам ответили неофициально, что был замечен необычный всплеск регистрации ипотеки в отделе управления Росреестра в Балашихе – около 15 тыс. ипотечных договоров. В Балашихинском отделении ведомства одна из сотрудниц в телефонном разговоре рассказала, что этот скачок был связан с регистрацией объекта, который строится в Ленинском районе. То есть представители застройщика якобы «оптом» принесли на регистрацию договора, что по доверенности вполне возможно. Однако же название застройщика нам не сообщили.

Кроме того, эта же сотрудница заметила, что в самой Балашихе в марте было зарегистрировано только 485 ипотечных договоров.

В областном Росреестре журналиста RealEstate.ru заверили, что цифры были проверены и что они достоверны и никакой ошибки нет.

Позднее наша редакция получила официальный ответ от областного управления, а именно от и.о. заместителя руководителя Росреестра по Московской области Н. Скрябиной: «В феврале имело место увеличение количества регистрационных действий по регистрации договоров ипотеки, в частности, Балашихинским отделом Управления (далее – отдел) было зарегистрировано 14 576 ипотечных договоров. В том числе, 14 511 – физическими лицами. В указанный период в отделе было зарегистрировано 232 договора долевого участия, в том числе, 210 – физическими лицами. Также сообщаем, что в феврале отделом было совершено 23 130 регистрационных действий, в том числе – 19 493 в период с 24.02.2014 по 1.03.2014», – указано в ответе.

Поясним, что в беседе с корреспондентом RealEstate.ru представители Росреестра отмечали, что эти 14 с лишним тысяч договоров пришлись именно на последнюю неделю февраля. А информация о том, что это не балашихинская ипотека отчасти подтверждается следующей фразой из ответа:

«Управлением реализован межмуниципальный принцип приема документов: для представления документов по вопросам государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, расположенных в Московской области, могут обратиться в любой территориальный отдел Управления, а также в офис многофункционального центра оказания государственных и муниципальных услуг Московской области».

Говоря простым языком, если вы берете ипотеку, скажем, в Ленинском районе области, то зарегистрировать ее вы можете, и в Балашихе, и в любом другом районе в пределах Московской области.

Что же касается внесения данных как бы задним числом, то есть, что этот балашихинский всплеск пришелся по дате публикации на март, а на самом деле был в феврале, то это совсем не возбраняется:

«Информация Управления, содержащаяся в подразделе «Аналитическая и статистическая информация» раздела «Об Управлении Росреестра» подсайта Управления, размещенная в марте текущего года, включая сведения о регистрации договоров ипотеки,.. формируется с нарастающим итогом. Таким образом, информация, размещенная на подсайте Управления в настоящий момент, включает сведения с 1 января 2014 года по 27 марта 2014 года», – отмечено в официальном комментарии ведомства.

Тем самым, помесячная динамика может быть такой:

Январь – 11 403 ипотечных договоров

Февраль – 13982 плюс учтенные позднее 14 576 договоров, итого: 28 558

Март – 20 528.

В процентах получаем: февраль к январю – «плюс» 150%, а март к февралю – «минус» 28%.

Итак, мы видим, что балашихинский отдел за одну неделю дал такой прирост ипотеки, которого хватило бы на вполне активный месяц и то по всей области! Реально ли это?

С таким вопросом мы обратились к застройщикам, риэлторам и в банки.

Прирост ипотеки в феврале и марте был, но не в таких масштабах

По данным компании «Домус Финанс», объем спроса на новостройки ближнего Подмосковья за год увеличился на 30%. «Наибольший рост отмечался в самых недорогих, с точки зрения стоимости нового жилья, локациях – в частности, в Балашихе и Пушкино, а также в городах, где объемы нового строительства сильно ограничены – в Королеве и Реутове», – отмечено в пресс-релизе компании. Там также уточняется, что динамика спроса по Балашихе в 1 квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013 года увеличилась на 100%.

Этот тренд подтверждается и по динамике ипотечных договоров. В частности, как сообщили в Среднерусском банке Сбербанка России, в Московской области объем ипотечных кредитов вырос на 100% по итогам первого квартала 2014 года по сравнению с первым кварталом 2013 года. »Всего за отчетный период в регионе было заключено банком 5047 ипотечных договоров на общую сумму 10,8 млрд рублей. Общая доля выданных кредитов Московской области в объеме выдач Среднерусского банка составляет 59%.

Динамичный рост в Московской области в I квартале отмечался на протяжении всех трех месяцев. Если в январе 2014 года объем ипотечных выдач составил 2,6 млрд рублей, то в феврале показатель вырос на 46% и составил 3,8 млрд рублей, а в марте превысил 4,4 млрд рублей.

Наибольший рост по объему ипотечного кредитования достигался в Балашихе, Королеве и Одинцово. В Балашихе, где рост был наиболее высоким, Среднерусским банком было аккредитовано 93% застройщиков и инвесторов», – отмечено в комментарии банка.

Справедливости ради надо сказать, что на примере даже одного из лидеров ипотечного кредитования в регионе – можно увидеть повышение числа ипотек. Однако динамика все же не столь разительная: февраль к январю – 46%, но никак не 150%! А в марте динамика чуть спала – 15%.

То есть некая синхронность со статистикой Росреестра при гораздо более скромных цифрах есть.

А был ли такой застройщик в Ленинском районе?

Нам так и не удалось найти возмутителя статистики – застройщика из Ленинского района с таким «оптом». Хотя 100-процентной уверенности в том, что он вообще был, нет.

В Ленинском районе лидером по объемам застройки является ГК «Мортон» («Мортонград Бутово» (три очереди), мкр. «Восточное Бутово» и мкр. «Завидное»).

То есть, если у кого и была теоретическая возможность продать столько объектов с ипотекой в одном районе, то только у «Мортона», скорее всего. Ведь 14 тыс. квартир – это, по самым грубым подсчетам, около 560 тыс. кв. м продаваемой жилой недвижимости. Впрочем, в компании сообщили, что, несмотря на портфель объектов в Ленинском районе, который превышает эти масштабы, для компании такая «оптовая» подача договоров на регистрацию в Росреестр невозможна. «У нас конвейер, мы ничего не копим, поэтому при всем желании, не могли бы осуществить подобную операцию», – пояснил представитель «Мортона».

Представитель еще одного из крупнейших застройщиков Мособласти –ГК «СУ-155» заявил Realestate.ru, что с января по апрель 2014 года «СУ-155» реализовала в Балашихе всего 225 квартир.

Другие застройщики также продолжают настаивать на ошибке Росреестра в подсчетах. Есть даже версия о том, что данные, собранные в эти 14 тыс., появились вовсе не в феврале.

Однако замдиректора по продажам ФСК «Лидер» Софья Старкова пояснила, что застройщики могут регистрировать договоры в большом объеме, но под конкретного оптовика, инвестора или банка, который дает кредит и забирает квартиры под обременение. «В данном конкретном случае имела место быть, скорее всего, «оптовая» регистрация договоров, поскольку такой резкий скачок наблюдался только в определенной локации», – пояснила представитель ФСК «Лидер».

Поговорив неофициально с одним из крупнейших девелоперов в регионе, мы вышли на такую арифметику. Этот застройщик по всей Москве и Московской области, а не по одному району, продает порядка 300 квартир в месяц. При этом только около 60% из них реализуется с ипотекой.

«В феврале и марте, действительно, объемы продаж выросли, но они отличаются друг от друга лишь на несколько десятков квартир. Даже в квартальном объеме мы едва ли дадим области тысячу ипотек. То есть нужно собрать (и то за квартал – не за месяц) 14-15 застройщиков такого масштаба, как мы, чтобы дать подобный результат. Да и то, что все подадутся в один отдел – тоже из области фантастики», – заметил источник.

Ольга Александрова, Анна Кузнецова