Где больше всего новостроек в Подмосковье?

ТОП-10 подмосковных городов от RealEstate.ru показывает, где больше всего предложений на рынке новостроек после того, как часть областных территорий была передана «Новой Москве». Рейтинг составлен на основе данных 6 компаний, работающих на этом рынке. Надо сказать, что былому лидеру – Ленинскому району – пришлось уступить 1 место Балашихе.

ТОП-10 подмосковных городов  от RealEstate.ru показывает, где больше всего предложений на рынке новостроек после того, как часть областных территорий была передана «Новой Москве». Рейтинг составлен на основе данных 6 компаний, работающих на этом рынке. Надо сказать, что былому лидеру – Ленинскому району – пришлось уступить 1 место Балашихе. После того, как власти присоединили к Москве солидный кусок Московской области, на рынке недвижимости произошли некоторые изменения в том числе, по вводу и предложению нового жилья. RealEstate.ru стало ужасно интересно, кто же теперь делает рынок новостроек в ближнем Подмосковье и действительно ли столица забрала себе лидирующие города?

Почти без Ленинского района

Напомним, в «Новую Москву» ушли такие крупные населенные пункты, как: Троицк (39 874 чел.), Щербинка (32 826 чел.), Московский (17 363 чел.), пгт. Кокошкино (11 225 чел.),  п. Ватутинки (9116 чел.), пгт. Киевский (8093 чел.), п. Подсобного Хозяйства «Воскресенское» (6003 чел.), п. Знамя Октября (6671 чел.), п. ЛМС (5428 чел.), п. Завода Мосрентген (5214 чел.)  В общем и целом, от Подмосковья откололи части различных размеров Ленинского, Подольского , Наро-Фоминского, Одинцовского и Красногорского районов.

Впрочем, участники рынка по-разному оценивают потери области по объему предложения новостроек. «После официального присоединения к Москве Троицкого и Новомосковского административных округов, объем предложения первичного рынка области сократился на 11%, а на юго-западном направлении Подмосковья – сразу на 92,4%, поскольку почти весь юго-западный сектор вошел в состав Москвы», – рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский отметил, что из-за присоединения территорий к «Новой Москве», Московская область лишилась в июле 2012 года существенной доли в размере 16,7% от суммарного объема предложения на тот момент. «Если сложить количество реализующегося жилья в «Новой Москве» и Московской области по состоянию на октябрь 2012 года, то доля присоединенных территорий составит 17,1% от совокупного объема», – пояснил эксперт.

До присоединения территорий абсолютным лидером по предложению на первичном рынке подмосковного жилья был Ленинский район, считает Артем Ржавский. По итогам июня 2012 года в нем было сосредоточенно 20,8 % предложения новостроек, выраженных в суммарной площади квартир. В октябре же доля Ленинского района составила лишь 9,1% от общей площади квартир в новостройках Московской области в новых границах.

Ясно, что с расширением Москвы объем предложения новостроек Подмосковья существенно сократился, а объем предложения в Москве, соответственно, увеличился. Однако руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков уверяет, что динамика развития рынка новостроек Подмосковья позволила девелоперам нивелировать эти последствия.

Заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век» Марина Тимашова также отметила, что в течение I-III кварталов 2012 года подмосковные девелоперы активно выходили на подмосковный рынок. «По сравнению с концом 2011 года объем предложения областных новостроек увеличился на 24%, – пояснила специалист. – По данным на конец III квартала 2012 года первичные продажи велись более чем в 1000 жилых комплексах. Основной прирост предложения происходил за счет территорий ближнего (до 15 км от МКАД) и среднего Подмосковья (15-30 км от МКАД). В радиусе свыше 30 км от МКАД количество представленных на рынке жилых комплексов увеличилось всего на 2%».

Распределение по классам

Генеральный директор Агентства недвижимости DOKI Сергей Шевченко также пояснил, что в городах, находящихся в пределах 15-20 км от МКАД застройка идет более интенсивно, так что в недалеком будущем, возможно очередное перераспределение объемов предложения.

Что же касается классификации жилья, то большинство экспертов сходятся во мнении, что в Подмосковье на первичном рынке доминируют предложения кофморт-класса и экономкласса. По словам Сергея Шевченко, в сравнении с Москвой в целом по предложению рынок новостроек в Московской области сейчас насыщен до такой степени, что некоторые объекты даже испытывают определенные трудности с продажами.

Что касается бизнес-класса, то в Подмосковье объем предложения на рынке новостроек составляет не более 1%. По словам Дениса Бобкова, премиум-класс вообще зачастую представлен коттеджными поселками, так что «ни в одном из городов данного класса жилья нет».

А бизнес-класс, по словам ряда экспертов, еще в какой-то степени представлен в Реутове, Видном, Химках, Одинцово, Дубне, Лыткарино, Люберцах, Подольске и Красногорске.

Новый ТОП-10 городов Подмосковья минус «Новая Москва» от RealEstate.ru

1 место - Балашиха* 
2 место – Красногорск;
3 место – Ленинский район (Видное);
4 место – Одинцово;
5 место – Химки;
6 место – Железнодорожный;
7 место – Реутов;
8 место – Подольск;
9 место – Раменки;
10 место – Люберцы.

* практически все эксперты отмечают максимальный или близкий к максимальному объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости в Балашихе.

КАК МЫ СЧИТАЛИ

Как бы то ни было, существенные изменения в географии предложения на первичном рынке Московской области все же произошли. При этом опрошенные Realestate.ru эксперты привели совершенно разные данные по объемам предложения в подмосковных городах. По всей вероятности, проблема кроется в том, что тот или иной девелопер или риэлторская компания так или иначе заинтересованы в определенных районах Московской области, поэтому и статистические данные, представленные нашими спикерами разнятся в зависимости от их интересов.

В результате мы решили составить свой собственный рейтинг городов, основываясь на предоставленных нам данных. По крайней мере, присутствие крупных игроков на рынке этих регионов говорит о том, что здесь сосредоточено максимальное количество интересующих нас объектов недвижимости.

Наш рейтинг составлялся из расчета максимального упоминания города в рейтингах компаний, а также с учетом места в рейтинге и процентов или доли от общего объема первичного рынка недвижимости Подмосковья.

Например, Est-a-Tet так распредил доли городов по объему предложения от общего объема в Подмосковье:

ТОП-5 от «Азбуки Жилья»:

Красногорский район – 15,6%
Ленинский район – 9,1%
Одинцовский район – 8,5%
Химки – 7,1%
Балашиха – 5,2%

Данные компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

В Химках и Балашихе представлен максимальный объем жилья, предлагаемого к продаже на первичном рынке: порядка 500 тыс. кв. м в Химках, и 400 тыс. кв. м в городе Балашиха. В Красногорске представлено также порядка 400 тыс. кв. м жилья.

Порядка 350 тыс. кв. м жилья находится в предложении первичного рынка города Одинцово. Если сравнить статистику с данными прошлой осени, то стоит отметить, что в прошлом году Люберцы опережали Одинцово по объему новостроек в предложении, но по мере реализации крупнейшего объекта Люберец ЖК «Красная горка», эти города поменялись местами в рейтинге наиболее активно застраиваемых округов МО. В Железнодорожном в продаже находится порядка 160 тыс. кв. м. жилья.

Данные девелоперской компании «Сити-XXI век»:

Почти половина представленных на первичном рынке жилых комплексов сконцентрировано в 10 районах Подмосковья: лидирующие позиции по объему предложения в последние годы стабильно занимают Красногорский, Одинцовский районы и городской округ Балашиха, на территории которых возводится в среднем по 7% предлагаемого жилья. Замыкают «десятку» Раменский, Щелковский районы и городской округ Железнодорожный – в целом по 3% в общей структуре предложения новостроек. Ленинский и Люберецкий районы занимают 6-7 позиции в вышеуказанном рейтинге с показателями около 4% в общем объеме предложения соответственно.

Данные ОАО «ОПИН»:

Лидерами по количеству новостроек остаются восточное направление (Балашиха, Железнодорожный, Реутов) – 23%;
южное направление (Видное, Подольск, Домодедово) – 18%
северное направление (Химки, Долгопрудный, Мытищи) – 17%
юго-восточное направление (Люберцы, Лыткарино) – 16%

Мария Лукина