Рубрики раздела события

Лента

Элитная недвижимость Москвы: сценарии и прогнозы

09 июля 2012
На московском рынке элитной недвижимости цены растут за счет активного спроса. В результате некоторые девелоперы с начала года взвинтили цены на свои объекты почти на треть.

На московском рынке элитной недвижимости сложилась необычная ситуация – цены растут, несмотря на наличие новых проектов – в основном за счет активного спроса. В результате некоторые девелоперы с начала года взвинтили цены на свои объекты почти на треть. При этом никаких видимых причин для такого развития ситуации на рынке, по словам участников рынка, нет.

Активность спроса

В этом году спрос на рынке элитной недвижимости поддерживается за счет нескольких факторов. Во-первых, вначале дорогие объекты пользовались повышенным спросом из-за очередного предвыборного цикла – не секрет, что львиную долю покупателей на этом рынке составляют чиновники. «Повышенный спрос нами был отмечен еще в феврале – он был примерно в 2,5 раза выше, чем в январе, что в большей степени связано с политической ситуацией в стране и, в частности, с желанием покупателей закрыть сделку до президентских выборов», – говорит гендиректор Renaissance Realty Наталья Новикова. В свою очередь, по ее словам, весной 2012 года спрос на элитное жилье был подогрет традиционным сезонным оживлением рынка.

Как говорит управляющий директор «Сentury 21 Запад» Евгений Скоморовский, все это происходило на фоне последовательной борьбы московских властей с новыми проектами и пересмотром ранее заключенных инвестконтрактов. В результате платежеспособный спрос и недостаток предложения привели к росту цен. «Положительную динамику роста цен в секторе элитного жилья мы наблюдаем с начала года. По нашим прогнозам, к концу года стоимость жилья верхней ценовой категории может увеличиться до 15-17 %», – говорит Наталья Новикова. Ситуация тем более удивительная, что в остальных сегментах московского рынка никакого роста не происходит, более того, все эксперты говорят о вялотекущей стагнации.

Если проследить цены на конкретные объекты, то, по данным управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, с начала 2012 года они постоянно росли даже без учета готовности объектов. Например, предложение в жилом комплексе (ЖК) «Итальянский квартал» подорожало от 2 % до 20 % в зависимости от квартиры, в ЖК «Садовые Кварталы» цены выросли от 3 % до 31 %, в МФК «Легенда Цветного» – от 2,5 % до 14,29 %, в ЖК Sky House – от 1,6 % до 33 %. В ЖК Knightsbridge Private park рост составил до 10 %, в проекте Большой Овчинниковский пер, 20–22 – 2,04 %, Еропкинский пер, 16 – от 2 % до 21 %, Сытинский, 3А – от 2 % до 8 %.
Как говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн, только за март – май 2012 года рост средневзвешенной цены предложения составил 3,2 %, с начала года – 4,8 %. В свою очередь, по данным департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, с начала года средняя цена на первичном рынке элитного жилья выросла на 4,6 %, а по отдельным проектам рост составил от 10 % до 25 %.

Так как большинство цен номинировано в долларах, то в действительности рост был еще более существенным, а в случае плавной девальвации будет еще существеннее. «С момента начала кризиса есть объективное снижение объемов строительства. В 2008-2009 годах это было связано со сложностью привлечения финансирования, когда банки фактически отказались кредитовать застройщиков. Некоторые застройщики в приватных разговорах тогда говорили, что они не начинают проекты, потому что они даже не могут толком посчитать – по какой цене они в итоге будут реализовывать проект», – объясняет Екатерина Тейн. По ее словам, когда рынок начал постепенно выходить из кризиса, в Москве сменилась команда мэра, что привело к значительным сложностям в получении разрешений на строительство. Поэтому большое количество проектов, намеченных на 2010-2011 год, просто не вышли на рынок, а цены в уже запущенных проектах растут бешеными темпами.

Где искать?

Ограничения, наложенные московским правительством, привели к тому, что основное предложение сосредоточено в небольшом количестве проектов. «Сами проекты на рынке элитного жилья стали масштабнее, зачастую за счет комплексного освоения больших территорий – «Садовые Кварталы», Knightsbridge Private Park, Sky House, а вариантов выбора по адресам стало меньше. Таким образом, последние года три предложение по объему не становится меньше, однако выбор по адресам весьма ограничен – ведь почти все квартиры в продаже сосредоточены в крупных жилых комплексах. Как говорится, «полный гардероб, а надеть нечего», – объясняет Денис Попов. Поэтому, по его словам, можно говорить скорее о дефиците разнообразия, чем предложения. К примеру, 8 лет назад насчитывалось около 50 адресов элитных домов внутри Садового кольца, а сейчас едва можно насчитать 40 во всем ЦАО, причем большая часть уже распродана.

Например, как говорит руководитель департамента элитной недвижимости HomeHunter и партнер Vesco Group Татьяна Вакуленко, сложно найти квартиру с хорошим ремонтом, площадь которой составляет 100 – 200 кв. м причем, чтобы в ней было не менее 2-3 спален. Проблематично также отыскать квартиры с террасами на последних этажах, с которых открывались бы хорошие виды. В дефиците также квартиры в клубных домах, которые почти не выходят на рынок. Ограничено и предложение в районе Остоженки, Патриарших прудов и Фрунзенской набережной.

В результате продавцы недвижимости в новых проектах оказываются в ситуации, когда могут практически безапелляционно диктовать свою волю покупателям. «Все основные проекты сейчас – это масштабные жилые комплексы, расположенные в основном в районе Хамовники. Возможность диктата здесь довольно простая, достаточно выбрасывать на рынок квартиры небольшими порциями», – говорит Евгений Скоморовский. Более того, в результате девелоперы таких проектов уже сумели сформировать новый запрос на элитное жилье. По словам директора департамента продаж элитного жилья Penny Lane Realty Александра Зиминского, уже сегодня прослеживается четкий интерес покупателей элитной недвижимости к жилым кварталам, созданным по принципу «город в городе» – с собственными парками, обширной инфраструктурой, домами, объединенными единым архитектурным замыслом. Спрос на них настолько велик, что большая часть сделок проходит даже без традиционного для строящихся объектов дисконта. Например, в ЖК Knightsbridge Private Park в Хамовниках жилье раскупают по ценам от $18 до $21 тысячи за кв. м, что сопоставимо с ценами на готовое жилье. Повышенным вниманием со стороны покупателей пользуются проекты «Садовые кварталы» и «Итальянский квартал».

С надеждой в будущее

В будущем участники рынка элитной недвижимости не видят каких-то перспектив для коренных изменений. С начала 2012 года на рынок элитной жилой недвижимости вышло 4 новых проекта: «Кадашевские Палаты», «Парк Мира», Loft Factory и Soho. Кроме того, «Альфа Групп» собирается построить 60 тыс. кв. м элитного жилья на «Золотом острове», предполагаемые инвестиции в проект составят около $300 млн, но пока это только планы. В прошедшем месяце стало известно о планах компании Altimus Development по реконструкции клубного дома по адресу Остоженка ул.,12. Предполагается, что дом будет рассчитан на 8 квартир площадью от 80 до 120 кв. м. «В элитном сегменте в ближайшее время к вводу запланирован ряд крупных проектов, поэтому говорить о скорейшем дефиците с моей точки зрения преждевременно. Однако в перспективе 3-5 лет дефицит элитной недвижимости все же возникнет: это связано с запретом на новое строительство в ЦАО, с массовым пересмотром инвестконтрактов, с острой нехваткой территорий, где могут появиться новые элитные объекты», – говорит Александр Зиминский.

По данным Blackwood, до кризиса на рынке продавалось всего порядка 700 квартир. За счет выхода на рынок крупных проектов в кризисный период объем предложения вырос и в январе 2010 года достиг своего максимума: порядка 1200 квартир в предложении. В начале 2012 года объем предложения на рынке приблизился к докризисному уровню. Сегодня на рынке реализуется порядка 1100 квартир, что ниже пикового показателя начала 2010 года на 8 %, но при этом выше докризисного – на 53 %. Если предположить, что новых проектов на рынок выходить не будет, то текущего объема предложения хватит еще на 2,5-3 года. Тем не менее, девелоперы продолжают заявлять о новых проектах, и в ближайшее время рынок может пополниться новыми комплексами. Однако в данном случае, скорее всего, речь будет идти об апартаментах – этот формат застройщики используют, чтобы сократить свои политические и экономические риски. Среди интересных перспективных проектов можно отметить проект компании «Промсвязьнедвижимость» на участке, ограниченном улицей Б. Полянка, проект застройки территории завода шампанских вин «Корнет» на Садовнической улице Галс-Девелопмент»), проект застройки территории завода «Красный Октябрь» («Гута-Девелопмент») и т.д. «В целом девелоперы раздвигают традиционные рамки элитного жилья. Если раньше речь шла о камерных комплексах, то теперь это не только большие объемы, но и частично апартаменты. Девелоперам это дает определенную гибкость, и пока спасает рынок от дефицита», – отмечает Евгений Скоморовский. Самое удивительное, по его словам, что рост стоимости элитной недвижимости происходит параллельно со стагнацией на остальных рынках. «Такие примеры встречаются на рынке, хоть и нечасто. Например, сейчас рынок недвижимости Лондона развивается в противоположную сторону от всей остальной Англии. В британской столице жилье продолжает дорожать, тогда как в других регионах падает. Возможно, это объясняется тем, что как и наше элитное жилье, лондонская недвижимость рассчитана в основном на особые группы покупателей, например, синие воротнички и состоятельных иностранцев. Не исключено, что московский элитный рынок будет развиваться по этой модели», – добавляет эксперт.

Алексей Лоссан

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова