Рубрики раздела события

Лента

Девелоперы не одобрили инициативу Минстроя по отмене долевого строительства

11 апреля 2014
Вернее, застройщики не против существования модели Минстроя наряду с уже вступившими в силу вариантами страхования их ответственности перед дольщиками. Впрочем, Минстрой говорит пока именно о переходе на новую систему с 1 января 2015 года. Realestate.ru, опросив представителей 10 девелоперских компаний о том, какую форму защиты дольщиков от обмана они бы предпочли, получил парадоксальный результат...

Вернее, застройщики не против существования модели Минстроя наряду с уже вступившими в силу вариантами страхования их ответственности перед дольщиками. Впрочем, Минстрой говорит пока именно о переходе на новую систему с 1 января 2015 года. Realestate.ru, прежде чем опрашивать участников рынка о том, какую форму защиты дольщиков от обмана они предпочитают, разбирался в плюсах и минусах каждого варианта на основе мнений чиновников, представителей банков и страховых компаний, а также самих девелоперов.  

В феврале мы писали о трех вариантах страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, которые стали обязательными с 1 января 2014 года в рамках исполнения 214-ФЗ, регламентирующего участие в долевом строительстве. И тогда некоторые спикеры говорили о том, что предписанные варианты страхования, а именно: полис в страховой компании, членство в Обществе взаимного страхования (ОВС) и банковские поручительства поднимут на рынке цены и вытеснят с него мелких и средних игроков. Но делать нечего, поворчали и начали определяться каждый со своим вариантом.
 
И вот как гром среди ясного неба в конце марта появилась инициатива новообразованного Министерства строительства о том, что частных инвесторов на этапе строительства и вовсе не должно быть. Схематичное описание инициативы Минстрой разослал в письмах Герману Грефу, председателю правления Сбербанка, а также крупнейшим застройщикам. Текст письма есть и в распоряжении Realestate.ru. Суть инициативы в том, что граждане не смогут вкладывать деньги в строительство своих будущих квартир. Вместо средств дольщиков застройщики должны использовать банковские займы в рамках проектного финансирования. Причем, не то, чтобы к трем предыдущим вариантам страхования добавляется четвертый. Нет, в письме Минстроя четко сказано, что предложения касаются «возможности  перехода с 1 января 2015 года» от долевого строительства к финансированию через кредитные организации.

4 апреля состоялся всероссийский форум «Долевое строительство: итоги и перспектив». Надо сказать, что был аншлаг. Было видно и слышно, что участники рынка, приехавшие на форум, чувствуют себя в сложившейся ситуации, мягко говоря, непонятно. А как еще себя чувствовать, когда спешно активировали сырые нормы по обязательному страхованию, которые толком не понимают как соблюдать абсолютно все участники процесса – от властей до страховщиков и застройщиков, - а через три месяца после этого вдруг сообщают, что нужно все это отменить и делать по-другому.

На форуме все ждали Министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, который, собственно, и озвучил СМИ новую инициативу. Но он не приехал. С краткой и малоконкретной речью выступил его зам Александр Плутник (на фото):

- Все понимали в 2004 году, когда 214-ФЗ принимался, что это будет временная мера и когда-то он будет замещен механизмом по кредитованию застройщиков. Но мы видим, как происходит становление банковской системы и понимаем, что быстро это сделать нельзя,  нельзя ограничить строителей в привлечении средств граждан. От того, что они привлекают эти средства – жилье более доступно. Вместе с тем, в долгосрочной – пятилетней перспективе - между гражданином и застройщиком будет банк или иная финансовая организация...

Так, с 1 января 2015 года или через 5 лет? В любом случае, предложения по изменению Федерального закона 214-ФЗ, озвученные на форуме,  будут внесены на рассмотрение в Государственную Думу РФ уже в весеннюю сессию, сообщил Москомстройинвест. То есть пока 214-ФЗ будут дорабатывать, а не отменять, как это следовало бы из логики Минстроя. Но именно из логики, в самом письме авторы идеи пока предлагают внести правки в закон о долевом строительстве, и тут же говорят о постепенном замещении долевки на проектное финансирование банками.

Надо отметить, что московские власти также не поддержали отмену 214-ФЗ. А именно, Марат Хусунуллин, глава столичного стройкомплекса, и Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста, заявили в рамках форума, что закон о долевом строительстве нужно совершенствовать, а не отменять. Оба привели такую цифру: до 80% всех новостроек в столице реализуется в рамках ДДУ по 214-ФЗ. Поэтому отказываться от этого источника финансирования в ближайшее время не представляется возможным. 

Тем не менее, RealEstate.ru решил разобраться в том, как сами застройщики относятся к инициативе Минстроя, и какой вариант защиты дольщиков от обмана предпочли бы именно они.

ОПРОС ЧИТАЙТЕ В РУБРИКЕ МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

 

Но прежде мы приведем мнения участников форума о плюсах и минусах всех четырех вариантов. В дискуссии участвовали представители банка, страховых компаний и ОВС. Кроме того, также приводятся замечания застройщиков  

СУТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЙ МИНСТРОЯ

Как написано в письме Минстроя, новые поправки в Гражданский кодекс вводят понятие «специального вида номинального счета». Например, в уполномоченном банке гражданин открывает номинальный счет в пользу застройщика, у которого он хотел бы купить квартиру. И теперь права на деньги на этом счету, которые внес гражданин, переходят застройщику. При этом банк  контролирует, как застройщик распоряжается деньгами с этого счета. Круг операций с этими средствами ограничивается целевым образом.

Минстрой хотел бы, чтобы в 214-ФЗ были внесены поправки, которые дают возможность дольщикам открывать номинальные счета. При этом если гражданин открывает такой счет, то уже нет необходимости обязательного страхования застройщика. Кроме того, поправки в этот закон должны коснуться и ввода договора купли-продажи, который во многом совпадает с ДДУ. Однако он предполагает, что срок строительства должен быть ограничен 3 годами, в договоре должна быть прописана полная стоимость будущей квартиры, сроки и порядок передачи объекта и оплаты. В рамках этого договора гражданин кладет на номинальный счет задаток в размере не более 10% от стоимости квартиры. Всю сумму он имеет право выплатить после сдачи объекта в эксплуатацию. Если покупатель нарушает условия договора, то застройщик не возвращает ему задаток, если же застройщик нарушил условия, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.

ПРЕИМУЩЕСТВА

По мнению авторов инициативы:

- Банки, получив от граждан гарантии выкупа квартир в виде задатка на номинальном счету, будут с большей легкостью выдавать застройщику кредит на строительство.

- Граждане больше не смогут стать обманутыми дольщиками.

Александр Яшник, старший вице-президента ОАО «Банк Москвы»:

- При наличии проработанной инструкции Центробанка, механизм номинальных счетов наиболее эффективен, если сравнивать с предоставлением банковских поручительства или гарантии. Он не будет для банков таким обременением, как поручительство. Для банков в рамках именно защиты дольщиков, он предпочтительней.

Представитель СУ-155:

- Инициатива Минстроя кардинальным образом поменяет схему финансирования строительства и зависимые от денег дольщиков компании будут вынуждены или сократить объемы строительства или вовсе уйти с рынка. Оставшиеся на рынке компании будут закладывать в цену квадратного метра расходы на обслуживание привлеченных средств. Законодатель это понимает и ставит перед собой задачи по увеличению доступности ипотеки, снижению издержек девелоперов за счет унификации нормативных процедур, упрощения получения земли под строительство доступного жилья, стимулирование строительства жилья эконом-класса и прочее. В совокупности баланс всех вышеупомянутых «противовесов» может помочь сохранить стабильность цен на жилье. 

НЕДОСТАТКИ, НЕДОРАБОТКИ И ТРУДНОСТИ В РЕАЛИЗАЦИИ

Сергей Пахомов, директор НО «ОВС застройщиков»:

- Я не верю в реальность запуска номинальных счетов с 1 января 2015 года по той причине, что это колоссальная нормотворческая работа для банков, законотворцев и исполнительной власти. Они просто не успеют. Важно, чтобы у застройщиков была альтернатива в виде других инструментов страхования.

Андрей Языков, гендиректор ОАО «СК АИЖК»:

- Номинальные счета – эта разумная история, она снимает риск добросовестности. Но при этой схеме появляется маркетинговый риск, которого нет в страховании. И в данном ключе у страховщиков есть преимущество.

Мнение большинства опрошенных застройщиков:

- Отмена долевого строительства приведет к росту цены для конечного потребителя до 20 и более процентов. Поскольку использование денег частных инвесторов более дешевый инструмент, чем кредитные средства.

- Мелкие и средние застройщики, которые так и не смогут привлечь банковские кредиты, уйдут с рынка. Впрочем, уровень доверия к ним банков далеко не всегда говорит об их неблагонадежности или недобросовестности. Просто банки предпочитают крупных игроков.

Дмитрий Котровский, вице-президент «Химки Групп»:

- Схема с номинальными счетами полностью лишает застройщика возможности 100-процентной оплаты сделки, а это именно тот случай, когда подавляющее большинство покупателей просят и получают ощутимую скидку. При вынужденной рассрочке ни в каких скидках девелоперы уже не заинтересованы. Если новая инициатива будет реализована, больнее всего она ударит по региональным рынкам, где строится в основном массовое жилье.

Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки»:

- Из схемы Минстроя непонятно, кто будет возвращать задаток покупателю в случае финансовой несостоятельности застройщика.

От редакции:

- Непонятно, кто будет устанавливать нарушение условий договора сторонами: суд?

- И если речь идет о постепенном уходе от долевого строительства, зачем вносить правки в 214-ФЗ, касающиеся договора купли-продажи, который не имеет отношения к инвестированию в долевое строительство?

- Какое время страхование и номинальные счета могут сосуществовать на рынке?

ДОЛЯ ДЕНЕГ ДОЛЬЩКОВ В СТРОЙКЕ И ОСОБЕННОСТИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

На вопрос RealEstate.ru, какую долю составляют деньги частных инвесторов в финансировании строительства жилья, ответило 5 спикеров из 10. Их информация оказалась очень разноплановой. Чаще всего звучала цифра в 30%, хотя нижний порог достиг 15%, а верхний – 70%. А  о сложностях в получении кредита на строительство сказали все. Причем, важно не только, сколько удастся получить (максимальная доля составляет 70%, но чаще банки дают до 40%), а на каких условиях. Процентные ставки бывают как драконовскими, так и весьма льготными. И это также отражается на себестоимости строительства. Кроме того, из данных девелоперов видно, что они готовы вкладывать своих денег не более 30%, поэтому если Минстрой желает перевести застройщиков с денег дольщиков на займы, то нужно договориться с банками так, чтобы они финансировали от 70 и более процентов стройки, да и еще при этом снижали ставки. Хотелось бы напомнить, что основной причиной повальной заморозки жилищных проектов в кризис 2008-2009 годов стало именно резкое сокращение банками проектного финансирования и не менее резкое повышение ставок, в том числе, по уже открытым линиям.

БАНКОВСКОЕ ПОРУЧИТЕЛЬСТВО

ПРЕИМУЩЕСТВА

Председатель Москомстройнвеста Константин Тимофеев:

- Я считаю этот вид страхования наиболее надежным. Если банк выдал кредит застройщику, то, естественно, он проверил его надежность. Поэтому банку проще, чем всем остальным выступить поручителем или гарантом такого застройщика. И такая схема представляется наиболее надежной.

 

НЕДОСТАТКИ, НЕДОРАБОТКИ И ТРУДНОСТИ В РЕАЛИЗАЦИИ

Александр Яшник, старший вице-президент ОАО «Банк Москвы»:

- На данный момент поручительство банков (именно банковское поручительство, а не гарантия, пока предусмотрено 214-ФЗ – прим. ред.) как инструмент страхования ответственности застройщиков перед дольщиками не работает. Банки столкнулись с рядом проблем. Их можно разрешить только на межведомственном и законодательном уровне:

1. Как определить кредитоспособность банков? В 214-ФЗ есть некоторые определения, но их недостаточно. Имеет смысл пользоваться определениями из Налогового кодекса и списком банков, составленным Минфином. То есть нужно, чтобы закон о дольщиках включил в себя отсыл на эти источники.

2. Банки не защищены от последствий действий мошенников. Они могут использовать банки в изготовлении поддельных поручительств. И в случае наступления страхового случая банк будет вынужден нести ответственность по липовым поручительствам?

3. Поручительство, в отличии от гарантии, которая обычно дается на фиксированную сумму, предполагает полную ответственность перед дольщиком. Сюда же входит увеличение стоимости квартир, выплата штрафов и так далее. Банки не готовы к раздуванию выплат и предлагают заменить поручительство гарантией.

4. В случае со страховыми компаниями целесообразность компенсации и ее размер устанавливает суд. В отношении банковского поручительства такая норма в законе не прописана, ее нужно добавить.

5. Банк не может быть поручителем аффилированной с ним компании, как в случае с ВТБ и девелоперми «Галс-Девелопмент» и «Дон-строй», поскольку банк не может ручаться за самого себя. Это противоречие необходимо разрешить на законодательном уровне.

ПОЛИС СТРАХОВЫХ КОМПАНИЙ

ПРЕИМУЩЕСТВА

Андрей Языков, гендиректор ОАО «СК АИЖК»:

- Если успешно работает страхование вкладов, почему не может также успешно работать страхование ответственности застройщиков? Как только люди перестанут бояться нести деньги в стройку, как это случилось с вкладами, то застройщик будет на более ранних этапах и в больших объемах использовать деньги инвесторов. А они дешевле заемных. Стало быть, упадет себестоимость строительства. Можно будет жилье сделать более доступным.

Редакция закона от 28 декабря 2013 года сняла все препятствия для страховиков. Там хорошо прописаны правила, в том числе, регресс. А паника большинства крупных страховых компаний касается старой редакции закона. Каждому крупному страховщику под силу взять на себя по одному проекту стоимостью в 350 млн рублей. АИЖК может взять на себя больше, поскольку мы - госкомпания.

У страховой компании для застройщика преимущества в том, что именно страховая компания берет на себя все обязательства по страховым случаям, но ее тарифы дороже, чем в ОВС. В ОВС тарифы ниже, но возможны непредвиденные расходы в виде дополнительных выплат при  наступлении страхового случая. Так что застройщик может выбрать, что ему ближе.
 

НЕДОСТАТКИ, НЕДОРАБОТКИ И ТРУДНОСТИ В РЕАЛИЗАЦИИ

Светлана Донцова, директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК»:

- Крупные страховые компании по-прежнему не решаются начать работу по страхованию ответственности застройщиков. Этот механизм так и не заработал по ряду причин:

1. Нельзя достоверно и объективно оценить надежность застройщика: рынок сложный, большой и непрозрачный. Много проблем в деловой репутации.

2. Системные риски: сложная экономическая ситуация увеличивает риск недостроя даже у надежных, проверенных компаний. 

3. У страхового российского рынка нет нужной емкости: денежный объем долевого строительства значительно больше, чем объем страхового рынка. По разным данным, суммарно дольщики обмануты на 40 млрд рублей. А емкость страхового рынка – 5-8 млрд рублей. Меж тем, только один небольшой проект премиум-класса в Москве оценивается в 5 – 6 мдлрд рублей. Необходимо увеличение емкости рынка, возможно, при содействии государства.  

ОВС

ПРЕИМУЩЕСТВА

По информации Александра Ручьева, председателя правления ОВС, и Сергея Пахомова – директора ОВС:

- Уже работает 7 представительств ОВС, до конца года планируется открыть еще 22. Уже вступило в общество 122 члена. Объем застрахованных рисков приближается к 3 млрд рублей. На этот год количество членов планируется довести до 200, а объем страхования рисков – до 100 млрд рублей. Методика страхования ОВС утверждена Центробанком. ОВС нивелирует риск солидарной ответственности тем, что тщательно проверяет новых членов. В обществе уверены во всех членах и не видят, кто бы из них мог создать проблемы. Взнос берется только один раз – 500 тыс. рублей. Если возникнут неприятности и не хватит накоплений фонда для выплаты, то все соберутся и добавят денег пропорционально своему участию. По закону ОВС не обязательно перестраховывать свой фонд. Но Общество все равно прошло процедуру андеррайтинга у АИЖК, и в ближайшее время вопрос с перестраховкой будет решен.

Светлана Донцова из СГ МСК:

- Наиболее рабочим механизмом мне видится именно ОВС. Похожий механизм работает успешно во Франции и других странах мира.

НЕДОСТАТКИ, НЕДОРАБОТКИ И ТРУДНОСТИ В РЕАЛИЗАЦИИ

Родион Алексеенко, замгенерального директора по продажам «СКМ Групп»:

- Создание единой финансовой структуры в рамках узкоспециализированного профессионального сообщества, приведет не только к монополизации рынка основными участниками, но и создаст благоприятную среду для злоупотреблений и коррупции. Во-вторых, финансовая нагрузка на проект, в виду высокой цены за страхование, для многих застройщиков может оказаться главной причиной нерентабельности строительства и повлечь соблазн объявить дефолт, предварительно позаботившись о собственных интересах, так как он знает, что есть некий «денежный фонд», который и покроет его убытки.   

РАССТАНОВКА СИЛ

 

 

Рынок долевого строительства не оказывался в таком интересном положении даже накануне принятия 214-ФЗ. Сейчас во властных структурах мы видим четко два лагеря, каждый из которых желает править злополучный закон, но править по-своему. Московские власти явно хотят продолжить линию страхования, а федералы в лице нового Минстроя решили координально изменить всю систему финансирования строительной отрасли. Это исключительно политические амбиции или рациональная история, которая может действительно улучшить ситуацию, но в далекой перспективе?

Надо сказать, что инициативу Минстроя тут же поддержали банки и страховшики, которых не устраивает их роль в страховании ответственности застройщков. Поэтому они готовы хвалить любой механизм, но только не тот, где у них большие риски.  Однако АИЖК - как госструктура - все же заняла позицию и вашим и нашим: выражая оптимизм по схеме с полисами коллег по цеху, проведя андеррайтинг ОВС и даже принимая историю с номинальными счетами, но... если все четыре варианта будут существовать параллельно. ОВС упорствует на единственно возможной схеме, и это схема собственная. Впрочем, пока ОВС и выглядит лучше всех, кто бы что ни говорил о круговой поруке и просторе для коррупции. У них на данный момент 122 члена и 3 млрд рублей страхового фонда.

Да, расстановка сил оказалась непростой. Поэтому Госдума в рассмотрении поправок в 214-ФЗ этой весной будет подвергаться давлению с разных сторон, какая победит в итоге, предсказать сложно. А о расстановке сил в строительных кругах читайте в рубрике МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ.

Ольга Александрова, Мария Лукина
 

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова