Рубрики раздела события

Лента

Десять новейших жилищных мегастроек России

01 июня 2011
Подмосковье стремительно сливается со столицей

Россия продолжает строиться рядом с Москвой. Сразу после финансового  кризиса  все   крупные новостройки  появились в Подмосковье и мрачный анекдот  про 28-е транспортное кольцо вокруг Москвы медленно, но верно  становится реальностью.  Здесь самый высокий платежеспособный спрос,  и сосредоточено то, что всегда было русской причиной  экономической активности. Северная столица  тоже старается не отстать -  там    заявлен самый грандиозный проект посткризисного  времени — город Южный на 4,5 млн кв.м.  -  и не кем-нибудь, а бывшим партнером президента Медведева по «Илим Палп» Захаром Смушкиным. Все это разительно отличается от  докризисной ситуации, когда крупные жилые проекты анонсировались и в регионах : в Екатеринбурге ( «Академический»), в Краснодаре и Ростове-на-Дону   компанией  «Интеко»,  в Чувашии («Новый город» ),   в Брянске   («Старый аэропорт»)и т.д.

Девелоперы новых строек  - не  сырьевые олигархи из списка Forbes с миллионами квадратных метров национального проекта  «Доступное жилье»,  а  отраслевые игроки - ГК Ташир,  ЛСР,  RGI International, MR Group и  ГК Мортон. Но они   новички  и берутся за такие большие стройки  впервые.  

Гиганты стройотрасли — СУ-155,  «Ренова-СтройГруп», «Главстрой», Интеко, ДСК-1  после 2008 года на новые  крупные стройки  не замахивались, сосредоточившись на старых, или больше даже ограничивались ролью  подрядчиков.  А  компании Coalco  и «Авгур Эстейт» - игроки,   запланировавшие целые города  - проекты А101 и «Большое Домодедово» каждый больше 10 млн кв.м., вынуждены  сейчас их реализовывать вместе с партнерами.

Город-спутник «Южный», «Старт Девелопмент», 4 450 000  кв.м. Инвестиции — 179   млрд руб.

Срок реализации 2010 — 2028 г.г.

Хозяин лесопромышленной компании «Илим  палп энтерпрайз » Захар Смушкин   в Пушкинском районе  Ленобласти  решил построить целый город - под  названием  «Южный».  Здесь будет проживать около 170 000 человек. Он  расположится на 2000 га  в 15 км от КАД. По московским меркам, это примерно как в 70 км от МКАД.  То есть довольно  дальнее  петербуржье. Поэтому по соседству   девелопер обустраивает промзону «Дони — Верево», на предприятиях  которой смогу работать жители городка  «Южный». Неподалеку будет и автодилерская деревня, тут же работает гофро-картонный  завод господина  Смушкина. 

В настоящее время   проект находится на стадии разработки градостроительной документации. Строительство начнется в 2013 году. Ежегодно  «Старт»  собирается сдавать по 300 000 кв.м., а продавать по 40 000 руб за кв.м. Основная часть —  малоэтажное каркасно-панельное  жилье.

Недавно проект признан стратегическим губернатором Валентиной Матвиенко. Это означает более быстрое согласование документов и налоговые льготы.

 

«В лесу»,  RGI International,  1 325 000  кв.м. Инвестиции — 11,9 млрд руб

Будущий микрогород расположится под Красногорском в 6 км от МКАД на 77 га.  В  2,5 км от недавно открывшейся станции метро «Митино». В 2012 году в 15 минутах ходьбы будет открыта  станция метро «Пятницкая».
Желанными покупателями с правом на скидки станут предприниматели. Видимо, таким образом девелопер  собирается решить проблему занятости будущего населения. Свой продут девелопер характеризует как "эконом-класса премиального качества, аналогов которому нет на московском рынке". Проектировать дома  приглашена «SPeeCH Чобан/Кузнецов».
Начало продаж квартир ожидается осенью 2011 года, первая очередь будет сдана в 2013 году. Из 1,3 млн кв.м.  недвижимости  доля жилья — 642 530  кв.м. Завершение проекта намечено на 2017 год.
Сбербанк  готов предоставить кредит в 5 млрд рублей на строительство первой очереди микрогорода «В лесу».
 
«Новое Ступино», MR Group , 1 000 000 кв.м.  Инвестиции -  60 млрд руб.

Одноэтажный экологичный город на большой территории в 1200 га. Полностью  его построят в 2017-2018 г.г.   Здесь будет жить 55 000 человек.  70 км от МКАД. Поэтому просто возвести  здесь даже хорошие одноэтажные дома — мало. И MR  формирует промзону Шматово на 20 000 рабочих мест. Новые рабочие места — это двойной плюс. Помимо их самостоятельной ценности они позволяют сократить в несколько раз стоимость строительства дорог и инженерных коммуникаций  девелоперу. А это большие затраты, они  могут доходить до 35% от стоимости проекта. Специальное постановление Московской области о промышленных зонах (№410/24 «Об утверждении Программы Правительства Московской области по созданию промышленных округов на территории Московской области на период до 2010 года»)  делает выгодным для девелопера создание рабочих мест. Но резиденты в  Шматово появятся еще не скоро. Иностранцы долго присматриваются к России, хотя рядом  в Ступино успешно работает  кластер  из компаний  Маrs (шоколадные баточники),  Campina (молочные продукты), Kimberly Clark (предметы личной гигиены), производители стройматериалов Knauf и Kerama Marazzi и логистический комплекс FM Logistic. Основатели  MR Group  Роман Тимохин и Виктор Лабуздко в начале нулевых торговали в небольшой косметической фирме. И видимо поэтому  здесь в Шматово тоже хотят наладить производство косметики. Но не   только.

Уже сегодня жители северных и депрессивных городов Мурманска, Архангельска,  центрального  Поволжья , Урала  готовы переехать в  Новое Ступино, чтобы жить в уютном собственном доме неподалеку от столицы и работать в иностранной компании. MR Group    подписывает  соглашение с АИЖК на программу «Переезд». Житель региона, продав свое жилье, сможет получить ипотеку для покупки жилья в Новом Ступино по более льготным условиям, если найдет здесь работу. Отдельный дом с отделкой площадью 120–130 кв. м с участком 4 сотки будет стоить 3 млн рублей. Стоимость квадратного метра  от 30 000 рублей. Такая цена сопоставима с ценами в областных центрах, но в обычных  многоэтажных домах. Девелопер  рассчитывает  и на госзаказ Минобороны. В этом году в «Новом Ступино» будет сдано 35 000 кв.м.  жилья.

 

Gazoil Park, ГК Ташир, 1 000 000 кв.м. Инвестиции — 30 млрд руб 

В кризис  бывший совладелец сети «Седьмой континент»,  депутат  ГосДумы Владимир Груздев решил начать осваивать свои земли рядом с Москвой и построить город-спутник. Для этого господин Груздев не стал искать финансирование, а пригласил в партнеры компанию «Ташир» Самвела Карапетяна.

Для «Ташира», пережившего кризис без потерь, это первый столь масштабный  девелоперский проект. При этом Карапетян землю  у Груздева не покупает, а только финансирует стройку в соотношении 50 на 50.  Новый город будет находиться на 14-ом км Калужского шоссе на 185 га в излучине реки Десна. Окончание строительства  запланирована на 2015 год.  В настоящее время  Gazoil Park в стадии проектирования, и назвать   уровень цен   здесь  девелопер  отказывается. 

Девелопер не планирует создание рабочих мест и это  является  слабой стороной проекта

 

Микрорайон «Солнцево-Парк», ГК Мортон, 465 000 кв.м. Инвестиции — 9,55 млрд руб.

Возводится на территории 56 га на расстоянии 9 км от МКАД по Боровскому шоссе, в Ленинском районе Московской области. Земля выкуплена на вторичном рынке в кризис, когда цены значительно упали. В апреле 2010  г  продажи начались  с  45 800 руб за кв.м и за  год  стоимость кв.м  выросла до 64 800 руб. Рост стоимости 41,5%!  Это один из лидеров по спросу в Подмосковье. «Покупатели радуются, что дома быстро возводятся», - объясняет  причину такой динамики генеральный директор ГК «Мортон» Антон Скорик. В итоге первая очередь  на 170 000 кв.м уже построена. В подрядчиках у «Мортона» ДСК-1 (строит панельные дома серии П-44), ГВСУ Центр (панельные дома серии П111М), МФС - ПИК (серии КОПЭ-Парус).

Кроме низкой цены и относительной близости Москвы проект продает и  перспектива появления здесь метро. Рядом с «Солнцево- Парком» будет станция метро «Новопеределкино». Начало строительство ветки легкого метро запланировано на 2015 г. 60% покупателей — москвичи, согласно исследованиям  девелопера, 35%  - из Подмосковья  5% - из регионов. 10 банков представляют ипотеку на эти дома, включая  Сбербанк, ВТБ-24, Райффайзенбанк, Уралсиб, «Возрождение»  и другие. 30-40% реализуется по ипотеке. Квартиры продаются по  214 ФЗ.     

«Бутово Парк»,  ГК Мортон, 370 000 кв.м. Инвестиции — 9 млрд руб

Жилой комплекс находится  в 3,5 км от МКАД по Варшавскому шоссе.
Земельный участок в 38 га  принадлежит компании Galaxy Group , которая здесь возвела 2 монолитных дома  к концу 2010 года. Но в кризис  в проект вошла «Мортон» и строит  уже 25 многоэтажных домов. Они находятся в окружении лесопарковой зоны, граничащей с московскими районами «Северное Бутово» и «Южное Бутово».

Galaxy Group уверяет, что  в окрестностях Бутово гулял когда-то Пушкин. Сложно  сказать  насколько это обстоятельство капитализирует стоимость квартир в многоэтажных домах, но жителям, наверное, это приятно. Весь комплекс  будет сдан в 4  квартале 2013 года. 

 Первая очередь - во 2 квартале  2012  года.  Если стоимость кв.м  в начале 2011 года была 58 500 руб, то в настоящее время — 62 000 руб. Рост — 5,8%.  В аналогичном ЖК Лазаревское цена кв.м.  от  86 000  руб.

 
 
«Левобережный» -  ГК ПИК, 380 000 кв.м. Инвестиции — около 11 млрд руб.

Строится  г. Химках по ул. Совхозная,  на  50 га . Проект заявлен  12 мая 2010 года, в апреле текущего года здесь начались продажи. Покупателю предлагаются панельные дома серии П-111М. В Химках Группа ПИК   уже построила  и полностью заселила район «Юбилейный» общей площадью 240 000  кв. м. С 2004 года ГК ПИК  возводит район «Новокуркино» общей площадью более 900 000  кв.м.

«Левобережный» находится в 1 километре от МКАД (ближайшие станции метро «Речной вокзал» и «Планерная») и на на берегах заливов Канала им. Москвы. Здесь в ближайшее время будут разбиты пляжи. Имеется стадион, и конноспортивный клуб «Левый Берег». Средняя  цена в «Левобережном» - 125 427 рублей за кв.м.  

 «Пиковские»  Химки  дороже Мортоновского «Бутово» вдвое, и эта разница удивительна, ведь  расстояние до МКАДа от «Бутово Парк» всего 3,5 км, а от  «Левобережного»  до Московской кольцевой  дороги - 1 км.


Более масштабный  проект ГК ПИК  район «Коммунарка» в 1,079 млн кв.м. пока  так и остается бумажным.

 

Жилой комплекс «Южный», ЗАО «Мосстройреконструкция» (предприятие Группы ЛСР)  и  Coalco Development. 325 000 кв.м. Инвестиции- 10,4 млрд руб.

Не путать с городом  «Южный» в окрестностях  северной столицы. Это только микрорайон эконом-класса на 40 га в г. Домодедово Московской области. Если для питерской группы ЛСР — это новый проект, то для владельца прав на земельный участок   Coalco Development — это  возможность реализовать  землю, консолидированную под город «Большое Домодедово» общей площадью в 12 млн кв.м. Coalco Development  договаривалась до кризиса с разными инвесторами (например, с арабской компанией Dubai World) и планировала IPO для того, чтобы выступить  девелопером   целого города, но  не смогла это сделать, и от идеи самостоятельной реализации  пришлось отказаться.
 ЗАО «Мосстройреконструкция»  возведет ЖК  «Южный», а   Coalco обеспечит  инженерные сети и их подключение.Начало строительство  «Южного»  в 4 квартале 2011 года,  завершение -  в 4 квартале 2015 года.
78,5%  жилой площади в построенном микрорайоне – 255 000 кв.м квартир и 8 000 кв.м коммерческих помещений будет передано в собственность ЗАО «Мосстройреконструкция» для дальнейшей реализации.
 Жители нового микрорайона смогут работать на заводе по производству кондиционеров, логистическом комплексе «Северное Домодедово», заводах «Джон Дир» и «Пепси-кола» и др.). Сегодня в округе трудится около 15 тысяч специалистов, проживающих в Москве.
Квартиры пока не продаются, и о ценах девелопер не говорит.

ЖК на Акуловской ,  «Жилищный  капитал»,  302 000  кв.м. Одинцовский район, Инвестиции — 16,3 млрд руб

Это первый и самый крупный проект, реализуемый на землях  Фонда РЖС. Компания «Жилищный Капитал»  в апреле 2010 года  выиграла аукцион фонда РЖС  на право аренды 35,6 га в Подмосковном Одинцово. Победитель  заплатил за  аренду земли 945,3 млн руб., что почти в 44 раза больше начальной цены лота , чтобы построить   здесь  16 домов и 49 таунхаусов.  Срок окончания  стройки - 2013 год.

И хотя по условиям договора с  Фондом РЖС  расходы на инженерную инфраструктуру и социальные объекты берет на себя город,  в действительности  «Жилищный капитал» в рамках  своего соседнего проекта - микрорайона «Гусарская баллада» уже построил котельную,  часть инженерных сетей (очистные сооружения бытовых и ливневых стоков) и частично решил вопрос по электросетям и их мощности. Город Одинцово и Фонд РЖС уже забыли о своих обязательствах  перед девелопером, мол «это был пилотный проект и мы не успели подготовить документы». Социальные объекты местные власти тоже предлагают девелоперу  построить за свой счет. К настоящему времени  подготовлена проектная документация, началась заливка фундаментов. Квартиры в ЖК на Акуловской будут продаваться не раньше 2-3 квартала 2012 года. Цена будет примерно от 80 000 руб  за кв.м. Одинцово, в  одном километре от которого  строится  ЖК на Акуловской, находится в 5 км от МКАД. 

Жилой комплекс «София», ЛСР. Около 300 000 кв.м. Инвестиции — 12 млрд руб (оценочно)

На территории  бывшего завода «АлюмоСистем-Монолитстрой» и промзоны Купчино в С-Петербурге появится  новый  жилой квартал. Здесь будет  проживать около 10 000 человек. Точных сроков реализации девелопер не называет. Участок приобретен в апреле этого года, и прежде чем начать строительство необходимо вывести несколько производств  с площадки. Вблизи от «Софии» запланировано строительство станции метро и дорожные развязки.

 Наталья Кузнецова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова