Рубрики раздела события

Лента

Цены на самое дорогое и самое дешевое столичное жилье за год плавно, но снизились

18 февраля 2013
СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ЯНВАРЬ: Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость», «Миэль-Недвижимость», Knight Frank

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ЯНВАРЬ: Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость», «Миэль-Недвижимость», Knight Frank


Январь традиционно считается самым спокойным месяцем на московском рынке недвижимости, во многом потому что он наполовину вычеркнут из активной жизни из-за чрезвычайно долгих каникул. В результате объем сделок традиционно падает. К примеру, в январе 2013 года было заключено, по данным Росреестра,  всего 4000 сделок по Москве, однако сокращение количества сделок не привело к обвалу цен. Продавцы осознают, что многие потенциальные покупатели только к концу месяца возвращаются на рынок из отпуска, и потому готовы ждать. Это приводит к тому, что цены практически не меняются.

Примечательно, что в прошлом январе средняя цена на рынке эконом-класса была даже на 5,5 % выше. Также за год средняя цена на элитную недвижимость откатилась на 10 %, и только бизнес-класс вырос на целых 23 % (сравнение с совокупными данными спикеров RealEstate.ru, предоставленные в феврале 2012 года).  И если прибавить к этим цифрам еще и инфляцию, пусть даже небольшую в 2012 году, то получится, что самое дешевое и самое дорогое жилье все же заметно подешевело.

Если же участники рынка сообщают о небольшом росте цен предложения сейчас, то это связано чаще всего с колебанием курса доллара, в которых по-прежнему указывают свои цены некоторые продавцы.


Экономкласс Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра Изменение К Предыдущему Месяцу
«Инком-Недвижимость»

158,2 тыс. руб.

+0,4% (вторичка)

«НДВ-Недвижимость»

135 710,00 руб.

+1,4 % (первичка)

«Миэль-Недвижимость»

139,4 тыс. руб.

-0,9% (первичка)




Бизнес-Класс Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра Изменение К Предыдущему Месяцу
«Инком-Недвижимость»

220 тыс. руб.

-0,2% (вторичка)

«НДВ-Недвижимость»

221,5 тыс. руб.

+0,5% (первичка)

IntermarkSavills

$7 430  (223,7 тыс. руб.)

--

+1,1% (первичка)

Миэль-Недвижимость

256 тыс. руб

+4,3% (первичка)




Элит-Класс Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра Изменение К Предыдущему Месяцу
Contact Real Estate

$16 910 (509 тыс. руб.)

$21 200 (638 тыс. руб.)

+0,3% (первичка)

0 (вторичка)

IntermarkSavills

$18 800  (566 тыс. руб)

--

0 (без изменений)

Knight Frank

$24 180 (728 тыс. руб.)

$22 230 (669 тыс. руб.)

|+0,4% (первичка)

+0,3% (вторичка)


 Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой  и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.
Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

Тренды

Средняя цена предложения на «вторичке»  - 200 тыс. руб. за квадратный метр

Руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ» Сергей Мигунов сообщил, что, в целом, цена предложения на вторичном рынке находится на отметке 200 тыс. руб. за квадратный метр. По словам руководителя Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, рынок начал реагировать на основные потребности покупателей, желающих приобрести жилье эконом-сегмента с его дешевыми и не всегда качественными квартирами. «В противовес росту спроса на дешевое жилье, мы отмечаем снижение покупательской активности в дорогих сегментах. Например, в январе стоимость квадратного метра в ЦАО опустилась на 0,3%. Квартиры в кирпичных сталинских домах подешевели на 0,5%», - говорит эксперт.

Бизнес-класс продолжил рост

«К концу месяца в сегменте бизнес-класса средневзвешенная цена предложения достигла максимума последних двух лет. Движение цен "вверх" обусловлено с устойчивым спросом сформировавшимся за последний год: по сравнению с 2011 годом прирост количества первичных сделок составил более 10%», - говорит управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.

В частности, по словам руководителя департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елены Лашко, в январе-феврале 2013 года увеличилось число запросов на покупку квартир в жилых комплексах бизнес- и премиум- класса, таким как ЖК "Шуваловский", "Воробъевы Горы", "Триумф-Палас". «Покупателей привлекает их завершенность и практически полная заселенность домов. Например, в сентябре 2012 года средняя цена квартиры с ремонтом в ЖК "Воробьевы горы" составляла $13 356 за кв.м., то уже в феврале 2013 г - $14 604 за кв. м, то есть можно говорить о том, что цены в таких объектах выросли примерно на 8%-10%. Но как бы ни пытались продавцы более выгодно реализовать свои объекты, слово "торг" присуще практически в каждой сделке, как полгода назад, так и в настоящее время», - говорит Елена Лашко.

«Элитка» замедляется


На рынке элитной недвижимости, по словам эксперта, с учетом выхода новых проектов и увеличения объемов первичного предложения застройщики не форсировали политику ценообразования перед весенним оживлением рынка.

Как отмечает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов, средние цены на первичном рынке увеличились за счет того, что основные крупные проекты на высокой стадии строительства: «Садовые Квартал», «Итальянский Квартал», «Английский Квартал» - почти распроданы и остались только предложения на высоких этажах и по высоким ценам. «В связи с этим мы ожидаем и более низких темпов продаж в первом квартале 2013 года по сравнению с 2012 г.: тогда они были рекордно высокими – 250 сделок за месяц, так как все новые премьеры на рынке пока находятся на нулевом цикле и соответственно не будут распродаваться такими высокими темпами»,  - говорит эксперт. По словам Елены Лашко, в январе цены на элитное жилье на первичном рынке заметно не увеличились, а, скорее, были скорректированы застройщиками.

«На вторичном рынке после новогодних праздников покупатели активизировались, а продавцы не замедлили с ответной реакцией: если на объект претендовали сразу два покупателя, собственники на 3-5% поднимали цену. Такие изменения "на ходу" всегда плохо воспринимаются потенциальными покупателями, и объект опять остается в продаже, но уже по более высокой цене», - говорит эксперт. 
Прогноз на будущее

В будущем участники рынка не ожидают каких-то резких колебаний цен на московском рынке жилья. По словам гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, в сегменте доступного жилья цены предложения, скорее всего, продолжат расти на уровне 1-2% в месяц. Как считает эксперт, в первую очередь отсутствию резких скачков будет способствовать повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, которое удержит рост покупательской активности.

В свою очередь на рынке элитной недвижимости, по данным Дениса Попова, в 2013 году на рынок должны выйти 10 новых проектов, в том числе ЖК «Grand Deluxe» на Погодинской улице и ЖК «Остоженка 12». Кроме того, продажи откроются в двух комплексах апартаментов на Старом Арбате и ЖК «Остоженка 9». При этом, в основном, все новые проекты расположены внутри Садового кольца. Но несмотря на увеличение предложения действительно дорогих новостроек, в целом, они не смогут серьезно подтолкнуть вверх среднюю цену элитной недвижимости, по данным Дениса Попова. В частности, как отмечает эксперт, ожидается увеличение стоимости всего на 5 - 7% за год. Боле того, по его данным, спрос продолжит смещаться в сторону жилых комплексов на стадии «нулевой цикл», в которых идут продажи по закону «О долевом участии», а также в комплексы апартаментов.

Алексей Лоссан

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова