Цены на московские новостройки эконом-класса и вторичку комфорт-класса в феврале пошли вверх

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ФЕВАРАЛЬ: «Метриум Групп», «Баркли», Welhome, «Азбука Жилья», «Миэль», «НДВ-Недвижимость», Blackwood, ФСК «Лидер», IntermarkSavills

Февраль 2014 года, по словам опрошенных экспертов, ознаменовался ростом спроса на московское жилье, особенно в эконом- и бизнес-классе. Хотя что касается количества сделок, по данным Росреестра, ни в Москве, ни в Мособласти, не было резкого увеличения: все в рамках сезонной компенсации после слабого января. Между тем, выросший в феврале спрос на жилье по политико-экономическим причинам, может отразиться уже на мартовский показателях по числу сделок.

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ФЕВАРАЛЬ: «Метриум Групп», «Баркли», Welhome, «Азбука Жилья», «Миэль», «НДВ-Недвижимость», Blackwood, ФСК «Лидер», IntermarkSavills

Февраль 2014 года, по словам опрошенных экспертов, ознаменовался ростом спроса на московское жилье, особенно в эконом- и бизнес-классе. Хотя что касается количества сделок, по данным Росреестра, ни в Москве, ни в Мособласти, не было резкого увеличения: все в рамках сезонной компенсации после слабого января. Между тем, выросший в феврале спрос на жилье по политико-экономическим причинам, может отразиться уже на мартовский показателях по числу сделок.

Быстрее всего на сложившуюся ситуацию отреагировали новостройки эконом-класса. Четыре из пяти опрошенных аналитиков отметили рост цен на них – на четыре и даже 12% по сравнению с январскими ценами (средняя дельта - 3,2%). Что на фоне прошлогодних колебаний в пределах статистической погрешности, кажется настоящим прорывом. Впрочем, драйвером цены была и вполне рыночная причина: значительно снизилась доля дешевого предложения и предложения на ранних стадиях, при оживленном спросе. Цены на новостройки комфорт-, бизнес- и элит-классов изменились за месяц в пределах статистической погрешности, но там получше с предложением, чем в экономе.

Вторичка (эконом, бизнес и элитка) также продолжила стагнировать, несмотря на более быстрое, чем обычно, сокращение предложения. Объясняется это тем, что индексация по курсу валют привела бы к завышенным ценам на рынке и снижению скорости продаж. Хотя такие случаи встречаются все чаще. В качестве подтверждения  - изменение цены в комфорт-классе, которое за месяц, по нашим подсчетам, составило 4,6% (дельта средней цены).  Из чего можно сделать вывод, что если тренд сохранится: рубль продолжит падение, а спрос будет расти, то и вторичке придется поднять ценник. Интересно то, что элитная вторичка, сделав ценовой скачов в январе на 6,7% замедлила рост в феврале, набрав всего 2,3%. Вместе с тем, по результатам двух месяцев высокобюджетное жилье на вторичном рынке продолжает дорожать быстрее, чем на первичном.

Как мы считали

«Средняя температура по больнице», а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элит-), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.

Новостройки: эконом- и комфорт-класс

В первичном экономклассе средние цены повысились на 3,2%. По словам гендиректора компании «Метриум групп» Марии Лилитнецкой, среди главных причин роста следует назвать уход с рынка дешевых предложений, а также плановое повышение цен по крупным проектам – именно так продавцы отреагировали на увеличение уровня спроса. «При этом наибольшей популярностью по-прежнему пользовались квартиры в комплексах «Царицыно-2» и «Некрасовка-Парк», которые отличаются доступным уровнем цен. Помимо традиционных сезонных колебаний на рост спроса оказало влияние и ослабление рубля – покупатели стремятся сохранить свои сбережения и как можно быстрее приобрести жилье, пока цены не выросли», - пояснила эксперт, отметив, что спрос в сегменте экономкласса за истекший месяц был довольно активным.

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов подтвердил, что спрос довольно приличный, особенно растет доля инвестиционных сделок на первичке – как в экономе, так и в комфорте. «Окончание Олимпиады, которого все ждали с некоторым опасением из-за пессимистических прогнозов, но и с надеждой, что они не оправдаются, затмили события на Украине и на ослабление рубля в не меньшей степени, - пояснил эксперт. – Поэтому в наших проектах мы фиксируем увеличение инвестиционных сделок».

Еще одна тенденция, по словам Григория Алтухова, – сокращение «периода раздумий». Если раньше от просмотра до покупки могло пройти 3-4 месяца, то сейчас многие покупатели стараются не тянуть и укладываются в месяц.

Однако, цены на комфорт не растут столь стремительно, как в экономе. По словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарьи Третьяковой, за истекший месяц в сегменте комфорт-класса отмечено даже снижение цен на 2,9%. В тоже время, по данным компании «Метриум Групп», цены на первичном рынке комфорт-класса выросли на 3%. То есть, средний показатель +0,9%.

В тоже время генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева пояснила, что в феврале на рынок «большой» Москвы не поступали новые проекты, поэтому вся ценовая динамика на рынке была обусловлена ростом строительной готовности ряда проектов, вымыванием с рынка некоторых объектов и выходом новых корпусов в уже реализуемых комплексах. Валютные колебания пока на уровне цен значительно не отразились. «Застройщики если и увеличили цены на некоторых проектах, то только в рамках планового повышения, обусловленного сезонностью», - пояснила специалист.

Вторичка: эконом- и комфорт-класс

На вторичном рынке жилья экономкласса коррекция в пределах статистической погрешности, однако, по словам исполнительного директора «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Алексея Шленова, рыночный объем предложения квартир экономкласса в Москве в феврале сократился на 9,8% по сравнению с предыдущим месяцем. По данным эксперта, на вторичном рынке жилья комфорт-класса также произошло сокращение объема предложения - на 8,8% по сравнению с предыдущим месяцем. А  цена предложения практически не изменилась. Наш подсчет показал то же самое: +0,18%.

Бизнес-класс: спрос растет из-за «валютных волнений»

Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань рассказал, что в феврале 2014 года на рыночное ценообразование в сегменте бизнес-класса существенное влияние оказало появление нового крупного проекта с апартаментами на Ходынском поле, где цены на текущий момент ниже среднерыночной, что привлекает инвесторов. «Другой тенденцией месяца стала фиксация курса рубля девелоперами, что конечно не могло не сказаться на уровне спроса, - отметил эксперт. – В феврале 2014 года мы зафиксировали очередное пиковое значение сделок с квартирами бизнес-класса в новостройках Москвы».

Что касается вторичного рынка бизнес-класса, то, по словам Алексея Шленова, здесь тоже рыночный объем сократился на 10,7% по сравнению с январем. Эксперт объяснил это ростом покупательской активности и довольно быстрым исчезновением свободных объектов. «Кроме того, некоторые продавцы, в современной экономической ситуации, не готовы выставлять на рынок свои объекты по тем рублевый ценам, что держатся сейчас. По скорректированным же ценам в соответствии с курсом доллара, их объекты не найдут своего покупателя, так как их цена окажется выше рыночной, - пояснил эксперт. – Поэтому они либо не выставляют свои объекты, либо временно снимают их с продажи. Однако мы находимся в рублевой зоне, и ожидать того, что рынок недвижимости молниеносно отреагирует на валютный рынок – не стоит».

Элитное жилье: разнонаправленные тенденции

На первичном рынке элитного жилья опрошенные эксперты отмечают разные тенденции – от падения в размере 4% до роста в 4,7%, средний показатель составляет +1,85%. По словам коммерческого директора корпорации «Баркли»Екатерины Фонаревой, наибольший рост (4,7%) был отмечен в сегменте элитных новостроек, что, по ее словам, связано с изменением структуры предложения (реализации наиболее привлекательных по цене предложений), а также дальнейшим ослаблением рубля. «По факту же прямое повышение цен было отмечено лишь в единичных проектах премиум-класса, находящихся на стадии активной реализации. В большинстве же объектов цены остались на прежнем уровне», - отметила эксперт.

При этом руководитель департамента развития компании Welhome Дмитрий Голев отметил, что на рынок элитной городской недвижимости новых проектов в феврале 2014 г. не выходило, а спрос остался на прежнем уровне. «Из-за ослабления курса рубля к доллару произошло снижение долларовых цен на объекты, стоимость которых была зафиксирована в рублях, - пояснил эксперт. – В целом по рынку по итогам февраля корректировка цен привела к снижению средней стоимости 1 кв. м элитных квартир на 4%. Что касается элитных апартаментов, то в течение февраля был зафиксирован рост цен, связанный с повышением стадии готовности в реализующихся комплексах, который составил 2%».

В то же время, по словам Анатолия Довгань, относительная стабильность среднерыночной рублевой цены на первичном рынке премиального жилья связана с одной стороны с укреплением курса доллара США и с появлением нового проекта с апартаментами на Красной Пресне, где предлагаются одни из самых привлекательных для покупателей цен. По сути же, снижение долларовой среднерыночной цены было нивелировано курсовой разницей.

Мария Лукина