Рубрики раздела события

Лента

Бум на торговую недвижимость

29 февраля 2012
Если в 2009 – 2010 годах инвестиции в торговую недвижимость были непропорционально мало представлены в России, то сейчас ситуация быстро меняется. Именно в торговой недвижимости были совершены рекордные инвестиционные сделки: совокупный объем инвестиций в торговые объекты в России увеличился в 10 раз по сравнению с показателем 2010 года. Почему это случилось в 2011 году?

Если в 2009 – 2010 годах инвестиции в торговую недвижимость были непропорционально мало представлены в России, то сейчас ситуация быстро меняется. Все больше вложений направляется именно в этот сегмент. Более того, именно в торговой недвижимости были совершены рекордные инвестиционные сделки: совокупный объем инвестиций в торговые объекты в России увеличился в 10 раз по сравнению с показателем 2010 года.

Громкие сделки

По мнению экспертов, в 2011 году был зафиксирован крайне высокий уровень инвестиционной активности на рынке торговой недвижимости, ее всплеск можно назвать рекордным: совокупный объем инвестиций в торговые объекты в России увеличился в 10 раз по сравнению с показателем 2010 года.

Так, среди крупнейших сделок эксперты называют покупку структурами Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова ТРЦ «Калужский», выкуп группой IMMOFINANZ оставшихся 25% ТРЦ Goodzone, покупку фондом Romanov Property Holdings ТЦ Dream House, объявление ГК «Ташир» о покупке строящегося ТРЦ им. А.И. Райкина. Кроме того, эта компания совместно с «Петро Эстейт» вошла в проект строительства нового ТРЦ на пересечении проспекта Вернадского и улицы Покрышкина. В свою очередь, Fort Group приобрела активы компании «Макромир», в частности под контроль нового собственника перешли «Родео Драйв», «Французский бульвар», «Феличита», «Сити Молл», «Фиолент», а также несколько проектов торговых комплексов. Кроме того, фонд Russian Real Estate Fund II выкупил универмаг «Пассаж» на Невском проспекте.

Примечательно, что самая крупная инвестиционная сделка за всю историю российского рынка недвижимости была зафиксирована в Санкт-Петербурге в прошлом году. Так, принадлежащий компании Morgan Stanley фонд Real Estate Fund VII выкупил торгово-развлекательный центр «Галерея» в северной столице. Продавцом выступила казахстанская компания Meridian Capital, владельцами которой являются бывшие топ-менеджеры «Казкоммерцбанка» Евгений Фельд и Аскар Алшинбаев. Общая сумма оценивается в $1,0-1,1 млрд. На втором месте находится продажа компанией МТЗ «Рубин» двух крупных торговых центров в Москве: ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион» за $600 млн.

 

В чем причины?

Привлекательность торговых центров как объектов для покупки обусловлена более высокой доходностью по сравнению, например, с офисными центрами: ставки капитализации для ТЦ оцениваются в 10-11%, в то время как для офисов 8-9,5%.

По мнению аналитика ИК «ФИНАМ» Анны Мишутиной, существенное увеличение объема инвестиционных сделок в секторе торговой недвижимости в 2011 году формировалось «на фоне сравнительно стабильной макроэкономической конъюнктуры, повышении ликвидности в первой половине года, а во второй половине года - высокой турбулентности на финансовых рынках, способствовавшей росту интереса к инвестициям в защитные активы». Иными словами, все сложилось удачно для того, чтобы в сегмент торговой недвижимости непрекращающимся потоком потекли деньги.

Восстановление инвестиционного рынка

Как говорит Александр Зинковский, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield, увеличение сделок с торговой недвижимостью связано, прежде всего, с восстановлением инвестиционного рынка.

Год

Доля сделок с торговой недвижимостью от общего объема продаж коммерческой недвижимости в России

2008

36,8%

2009

чуть более 1 %

2010

11,6 %

2011

26 %

Увеличение товарооборота

Основная причина, почему в торговую недвижимость, стало так выгодно вкладывать средства, по мнению экспертов, заключается в том, что россияне снова стали больше тратить деньги в магазинах. Так, по данным Министерства экономического развития, за период с января по ноябрь 2011 год оборот розничной торговли увеличился на 8,6% относительно аналогичного периода предыдущего года.

Стабильный рост товарооборота (по предварительным данным ФСГС, в 2011 году около 7,2% в товарной массе и около 15% в номинальном выражении) увеличивает спрос на качественные площади со стороны торговых компаний. Вырос и объем предложения торговой недвижимости. Так, на начало 2012 года общее предложение современных торговых площадей в Москве составило 7,83 млн кв. м, то есть, если все торговые центры Москвы поставить рядом, они займут всю площадь Монако.

Укрупнение рынка ритейла

Еще одним флюгером роста этого рынка является то, что в прошлом году состоялось сразу несколько знаковых сделок по поглощению торговых операторов, самой крупной из которых стала покупка ГК «Дикси» продуктовой сети «Виктория» - сумма сделки составила 25,6 млрд руб. с учетом долга. В свою очередь, Х5 Retail Group приобрела кировские сети «Экономная семья» и «Мир продуктов», а также татарскую сеть «Народный», которая включает 24 магазина. А «Магнит» купил 14 магазинов тамбовской сети дискаунтеров «Пятачок». Кроме того, в конце года сотовый оператор «Евросеть» приобрел компанию «Сигма Трейд», управляющую салонами связи «Альт Телеком».

Строить новые сложнее и дороже

Все эти факторы указывают на то, что торговые объекты могут приносить стабильный cash-flow их владельцам, а с другой стороны, строительство новых объектов в Москве существенно затруднено. В частности, по мнению экспертов, на московском рынке новые нормы регулирования рынка, предполагающие сокращение предложения, вероятно, стали одним из стимулов для целого ряда крупных сделок. 

«Ритейл обычно обладает существенным плюсом по сравнению с офисным объектом - срок аренды якорных арендаторов до 10-15 лет, при этом тенант-микс сбалансирован, и помимо якорного арендатора пул арендаторов торговой галереи в успешном проекте легко обновляется и даже имеет лист ожидания на несколько лет вперед. В офисной и складской недвижимости подобной практики обычно нет», - добавляет директор департамента торговой недвижимости, партнер S. A. Ricci Илья Шуравин.

Торговые площади арендуют активнее офисных

Кроме того, торговая площадь для ритейлеров – это так называемое средство производства. «Другими словами, наличие торговой площади – непременное условие для существования бизнеса, за исключением интернет-торговли, которая в нашей стране составляет не такую уж и большую долю рынка ритейла. Соответственно, операторы всегда будут готовы арендовать помещения, что и дает собственнику арендных доход», - объясняет председатель совета директоров ГК RRG Денис Колокольников. Ликвидность торгового сегмента сыграла свою роль и в период кризиса: именно торговая недвижимость меньше снизилась, да и первой стала восстанавливаться в 2010 году.

«Инвестиционный спрос на так называемые «голубые фишки коммерческой недвижимости» - объекты стрит-ритейла, расположенные на первых линиях основных торговых коридоров – существовал даже в первой половине 2009 года», - добавляет эксперт.

О переделе рынка говорить рано

По словам председателя совета директоров ГК RRG Дениса Колокольникова, о существенном переделе всего рынка коммерческой недвижимости все-таки говорить нельзя: в Москве офисный сегмент является наиболее развитым, чем в регионах, предлагающим большое количество инвестиционных возможностей и пользующимся стабильно высоким интересом со стороны инвесторов. Впрочем, в регионах, где сегмент качественных офисов развит плохо, сегмент торговой недвижимости развивается быстрее и занимает лидирующие позиции.

Только для очень крупных инвесторов

Как показывает пример недавних сделок, еще один вызов, который представляют собой проекты в сфере торговой недвижимости, заключается в их объемах. Классическим инвесторам непросто переварить сделку на сумму более миллиарда долларов. Тем не менее, завершенное недавно приобретение торгового комплекса «Галерея» в Санкт-Петербурге является хорошим примером успешного вложения в торговую недвижимость. Впрочем, круг потенциальных покупателей торговой недвижимости также серьезно ограничен. «На сегодняшний день лишь несколько компаний могут рассматриваться всерьез как покупатели ТЦ – это дочерние компании нефтегазовых и сырьевых холдингов, а также финансово-девелоперские структуры, обладающие высоким кредитом доверия и имеющие тесные взаимоотношения с банками, которые не желают держать на своем балансе залоговые активы в виде торговой недвижимости», - говорит Илья Шуравин. По его словам, несколько сделок в 2011 году на рынке были совершены при помощи лизинговых схем.

На рынке продавцы пытаются предлагать региональные объекты с доходностью 12-13%, объекты в Москве с доходностью 9-11%, однако сделок могло бы быть в разы больше, если аппетиты продавцов были бы ниже, и доля ИП в составе арендаторов не превышала бы 20% от общего метража.

Перспективы: рост продаж = рост ставок аренды

Однако в любом случае инвестиции в торговую недвижимость в России по сути являются частью общеевропейской тенденции. Согласно последним данным CBRE, международные инвесторы предпочитают Германию и рынки, находящиеся за пределами еврозоны, как например, Россия. Инвестиции в европейскую торговую недвижимость выросли до €9,4 млрд в 4-м квартале 2011 года, за год этот показатель достиг €37,2 млрд. По данным CBRE, в дальнейшем некоторые рынки Центральной и Восточной Европы станут чрезвычайно привлекательными как с экономической, так и с ценовой точек зрения, поскольку сегмент торговой коммерческой недвижимости растет.

Кроме того, в ближайшие годы в сегменте торговой недвижимости с высокой вероятностью можно будет наблюдать дальнейший поступательный рост ставок аренды в пределах 5-15% в год в зависимости от престижности того или иного торгового коридора, а это только подстегнет активность инвесторов.

Алексей Лоссан

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова