Рубрики раздела события

Лента

БОЛЬШОЙ КУШ /Обвал или рост?

10 октября 2006
Эксперты предупреждают об опасности спекулятивных игр на рынке жилья

В сентябре на московском рынке недвижимости наметились значительные изменения: впервые за последние несколько лет был отмечен существенный рост предложения квартир и замедление темпов роста стоимости квадратного метра. Некоторые эксперты начали говорить о намечающейся стабилизации цен и – в перспективе – даже стагнации. Такой сценарий развития событий они объясняют тем, что, во-первых, стоимость 1 кв. м достигла предела покупательской способности большинства потребителей, а, во-вторых, некоторые инвесторы приняли решения зафиксировать прибыль и продать инвестиционные квартиры. С другой стороны, ряд экспертов убеждены в том, что рост стоимости квадратного метра продолжится. Этот тезис они аргументируют ростом цен на нефть, удорожанием строительства и все еще высоким спросом на столичную недвижимость. Впрочем, в краткосрочной перспективе изменения на рынке ожидаются при любом сценарии.

Лопнет ли пузырь?

В сентябре на рынке недвижимости не было отмечено традиционного для начала делового сезона скачка цен. По данным «Пересвет-Недвижимость», за сентябрь цены на московское жилье выросли в среднем на 2-3%. Эту же цифру приводят и другие компании. Для сравнения, еще в начале 2006 года был отмечен беспрецедентный рост цен на уровне 10-30% в месяц в зависимости от объекта. Однако в сентябре рынок преодолел психологическую отметку средней стоимости 1 кв. м в размере 4 тыс. долл., после чего практически встал. Многие агентства недвижимости зафиксировали снижение числа сделок и увеличение времени экспозиции квартир.

В МИАН  утверждают, что еще в августе в сегменте вторичного жилья объем предложений увеличился на 5%. В сентябре, по данным агентства недвижимости «Статус», количество квартир, выставленных на продажу, еженедельно увеличивалось на 10%. А количество так называемых свободных квартир, готовых к сделке, выросло, по сравнению с августом, на 25%. Многие компании объясняют рост предложения решением инвесторов зафиксировать прибыль, продав квартиры, ранее купленные в целях сохранения и преумножения капитала. «В сентябре было отмечено снижение интереса граждан к инвестиционным покупкам, которые еще весной и летом составляли по разным оценкам до 40-50% всех сделок с жильем, - считает генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников. – Другими словами, речь идет не столько о росте предложения на 40%, сколько о снижении спроса на 40%».

Некоторые аналитики еще несколько лет назад предупреждали, что, когда количество инвестиционных квартир достигнет критической массы, владельцы могут одновременно выставить их на продажу в целях фиксации прибыли. В худшем случае рост предложения будет таков, что цены на квартиры резко упадут, и «инвестиционный пузырь» лопнет. Правда, так категорично эксперты сейчас предпочитают не высказываться. «Снижения стоимости квадратного метра жилья можно ожидать в течение нескольких последующих лет, а не в течение ближайших нескольких месяцев, - поясняет коммерческий директор «Авгур Эстейт» Виктор Козлов. – Это связано с тем, что цена на недвижимость - величина не пластичная, а инертная. Покупательский спрос замедлится раньше, чем рынок отреагирует на эти изменения, так как на реализацию инвестиционно-строительного проекта уходит 3-5 лет».

Другое объяснение замедлению роста цен – то, что стоимость 1 кв. м достигла предела покупательской способности. «Значительное снижение спроса связано, прежде всего, с нехваткой денег у людей, - уверен генеральный директор «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев. – Цены настолько высоки, что покупка квартиры становится невозможной». Так, сейчас у многих даже не хватает средств на первоначальный взнос при заключении договора ипотеки. Если раньше квартира стоила 60 тыс. долл., а первоначальный взнос составлял 18 тыс. долл., то сейчас квартира стоит в среднем 200 тыс. долл., а на первый взнос необходимо, соответственно, 60 тыс. долл. Отметим, что в последние годы зарплаты даже в Москве не увеличивались, в отличие стоимости квартир, на 40% в год.

Игра на понижение

Впрочем, некоторые участники рынка недвижимости – в основном крупные девелоперы, которым надо реализовывать тысячи квартир – утверждают, что квартиры будут стабильно расти в цене. Например, дальнейший рост цен на недвижимость предсказывает коммерческий директор «Капитал Груп» Алексей Белоусов. По его словам, рост цен станет следствием удорожания строительства (рост стоимости строительных материалов, удорожание разработки строительной площадки, рост цен на энергоресурсы и т.д.), а также развития ипотеки, которая подстегнет спрос. С этим солидарен генеральный директор «Первой Ипотечной Компании» Даромир Обуханич. Он указывает, что в 2006 году объем предложения в целом снизился из-за ведения в действие 214-ФЗ «О долевом строительстве», а цены по той же причине выросли.

Правда, перекладывание вины за снижение предложения на закон является отчасти лукавством: еще весной 2006 года генеральный директор «МИЭЛЬ» Григорий Куликов неоднократно заявлял – а за ним и другие девелоперы – что многие компании специально выставляют на продажу не все квартиры, чтобы позже продать их часть по еще более высоким ценам. Таким образом, девелоперы сами регулируют рынок недвижимости, создавая наиболее благоприятную для себя конъюнктуру.

Столичные риэлторы и девелоперы практикуют и другие спекулятивные схемы. Как рассказал RealEstate.ru на условиях анонимности один из участников рынка, ряд крупных компаний играет на ценах: скупают значительное количество квартир, после чего выставляют их на продажу по ценам ниже рыночных. В действительности компании не продают эти квартиры по таким низким ценам. Но зато частные инвесторы видят, что цены падают, и некоторые из них принимают решение «зафиксировать прибыль», продав квартиры. В то же время купить дешевую квартиру у больших компаний не удается, а потом цены вновь якобы начинают расти.

Риэлторы предупреждают, что сейчас крупные компании обязательно будут играть на сложившейся ситуации неопределенности, раскачивая маятник настроений потребителей – то в сторону того, что рынок готов вот-вот лопнуть и квартиры упадут в цене, то в другую сторону, когда цены якобы опять начинают расти быстрыми темпами. В зависимости от «пиара» той или иной идеи некоторые будут то покупать квартиры, то срочно продавать их – разумеется, не всегда с пользой для своего бюджета.

В то же время большинство экспертов солидарны в том, что московский рынок недвижимости ожидает – по крайней мере, до конца этого года – стабилизация. В «Пересвет-недвижимость» прогнозируют, что стоимость 1 кв. м будет расти в этом году темпами порядка 2% в месяц. В RRG считают, что в случае дальнейшего роста объема предложения на рынке может наступить стагнация. В МИАН утверждают, что не стоит ожидать падения цен – скорее, следует рассчитывать на стабилизацию цен при средних темпах роста до 15% в год. «Все действия, которые предприняло государство в прошлом году, были объективно направлены на увеличение стоимости жилья, - резюмирует заместитель руководителя аналитического отдела компании «Новая Площадь» Георгий Лукьянчиков. – Теперь любые действия власти будут лишь декоративными, оформляющими этот процесс стабилизации рынка».

Вера КОВАЛЕВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова