Рубрики раздела события

12 февраля 2014

«Банковская чистка» и падение курса рубля вызвали рост спроса на столичное жилье

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ДЕКАБРЬ 2013 ГОДА: «ИНКОМ», «Метриум Груп», «Домус Финанс», «МИЭЛЬ», «Азбука Жилья», IntermarkSavills, Knight Frank, «Баркли», «Усадьба», Blacwood, Welhome Представители трех компаний из 11 опрошенных заметили резкое оживление покупателей на рынке в декабре и январе. Некоторые даже зафиксировали рост сделок с жильем на 30 – 50 % по сравнению с предыдущими месяцами. Но тренд связан с массовым сегментом. Элитчики, напротив, заметили снижение активности на их рынке, сославшись на сезонность. Тем не менее, повышение спроса на квадратные метры участники рынка считают предсказуемым и объясняют теми же причинами: начавшаяся еще в 2013 году так называемая «банковская чистка», падение курса рубля, а также пессимистичный настрой в ожидании экономического кризиса после завершения Олимпиады-2014 в Сочи.

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ДЕКАБРЬ 2013 ГОДА: «ИНКОМ», «Метриум Груп», «Домус Финанс», «МИЭЛЬ», «Азбука Жилья», IntermarkSavills, Knight Frank, «Баркли», «Усадьба», Blacwood, Welhome

Представители трех компаний из 11 опрошенных заметили резкое оживление покупателей на рынке в декабре и январе. Некоторые даже зафиксировали рост сделок с жильем на 30 – 50 % по сравнению с предыдущими месяцами. Впрочем, Росреестр отразил в своих данных сезонное снижение сделок в январе, которых было вполовину меньше, чем в декабре. А вот сам декабрь, и правда,  отличился высокими показателям по всем фронтам. Имеет смысл уточнить, что об увеличении числа сделок в январе RealEstate.ru сообщили компании, работающие как на вторичке, так и на первичке, но имеющие дело с жильем, в основном, в массовом сегменте. Элитчики, напротив, заметили снижение активности на их рынке, сославшись на сезонность и выжидательную позицию потенциальных покупателей.

Тем не менее, повышение спроса на квадратные метры участники рынка считают предсказуемым и объясняют теми же причинами: начавшаяся еще в 2013 году так называемая «банковская чистка», падение курса рубля, а также пессимистичный настрой в ожидании экономического кризиса после завершения Олимпиады-2014 в Сочи. 

Если говорить о наиболее заметных ценовых колебаниях, то две компании обратили внимание на рост рублевых цен на элитной вторичке: от 7,6% до 10,6%, что явно связано с ослаблением рубля. Данные о столичной первичке противоречивы по всем классам: у кого-то рост до 5-7%, у кого-то падение почти до 4%. Однако два игрока зафиксировали сокращение объема вывода на рынок нового предложения в массовом сегменте, что может быть связано с обязательным страхованием застройщиков, без которого с 2014 года нельзя начинать продажи на строящихся объектах. Кстати, в цифрах Росреестра этот тренд косвенно, но отражен: количество заключенных ДДУ в январе 2014-го даже меньше, чем в январе 2013 (1209 против 1305). Сравнение двух аналогичных периодов позволяет отсечь фактор сезонности.

Экономкласс

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц в %

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц в %

«ИНКОМ»

-

-

161 700

+0,6

«Метриум Груп»

113 112

+5,2%

-

-

«Домус Финанс»

161 250

-3,9%

187 000

-0,2%

«МИЭЛЬ»

89 175

+0,47

167 130

+0,6%

«Азбука Жилья»

115 200

+2,6%

168 500

+0,5%


Комфорт-класс

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц в %

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц в %

«ИНКОМ»

-

-

177 020

+1,2

«Метриум Груп»

148 716

+3%

-

-

«Домус Финанс»

190 300

-0,6%

227 100

+0,6%

«МИЭЛЬ»

117 052

+2,6

206 190

+0,2%

«Азбука Жилья»

146 500

+1,7%

208 000

+0,3%



Бизнес-класс

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц в %

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц в %

«ИНКОМ»

-

-

245 900

+3,4

Intermark Savills

270 000

+6%

-

-

«МИЭЛЬ»

213 894

+0,78

260 800

+1,1%

«Азбука Жилья»

237 800

+0,2%

268 800

+0,9%



Элит-класс

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц в %

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц в %

Knight Frank

626 864

+2,5%

810 348

+10,6%

«Баркли»

817 452

0

-

-

Intermark Savills

692 000

+7%

-

-

«Усадьба»

545 000

0

770 000

0

Blacwood

615 300

+0,2%

834 500

+7,6

Welhome

762 120

0

-

-


Средняя цена (среднее арифметическое из цифр, приведенных выше)

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц

Экономкласс

119 684

+1,09%

171 083

+0,38%

Комфорт-класс

150 642

+1,68%

204 578

+0,58%

Бизнес-класс

240 565

+2,33%

258 500

+1,8%

Элит-класс

676 456

+1,62%

804 949

+6,07%


Как мы считали
 
«Средняя температура по больнице», а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элит-), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.

Общий тренд: отказ от депозитов в пользу недвижимости

Второй месяц подряд эксперты отмечают необычайно высокий для сезона спрос на столичную недвижимость, причем почти во всех классах и секторах. В частности, по словам директора управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома заявил, что рост числа сделок за последние два месяца составил 30%. «Многие люди выводят деньги из банков, а некоторые из них спешат вложиться в недвижимость с целью сохранения средств, – объяснил такое поведение покупателей эксперт. – Мы ожидаем, что эта тенденции перекинется на следующие два месяца. Далее рынок вернется в привычное состояние».

Это подтвердили и представители первичного рынка – компании «БЕСТ-Новострой», которые заявили, что в декабре сделок в компании было почти в 2 раза больше, чем в среднем ежемесячно, а в январе – на 30% больше. По мнению представителя компании, люди предпочитают вложить свободные средства в недвижимость, причем больше всего именно на первичном рынке. В агентстве «Азбука Жилья» Realestate.ru заявили, что количество обращений по вопросу приобретения квартиры на первичном рынке жилья столицы выросло в январе на 40% относительно декабря 2013 года.

ЭКОНОМКЛАСС: цены выросли из-за дефицита предложения

По словам гендиректора компании «Метриум Груп» Марии Литинецкой, цены в сегменте массового жилья в январе повысились, в среднем, на 3,3% из-за резкого снижения объемов предложения в ЖК «Некрасовка-Парк», а также временного снятия с продажи нескольких корпусов в других комплексах. Кроме того, как отметила гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, первичный рынок «большой» Москвы в январе претерпел увеличение общей средневзвешенной цены совокупного предложения на 5,4%, поскольку на рынок в январе не поступили новые проекты, а стадия строительной готовности уже реализуемых объектов повысилась. Правда, по данным компании «Миэль», объем предложения Новой Москвы увеличился незначительно до 280 корпусов за счет выхода в реализацию двух новых корпусов в ЖК «Бунинский», но количество реализуемых квартир в сумме сократилось на 9,6%.

КОМФОРТ-КЛАСС: спрос продолжает смещаться за МКАД

По словам гендиректора компании «Домус финанс» Павла Лепиша, в начале 2014 года значимых изменений в комфорт-классе не произошло. Продолжается тренд смещения покупательского спроса за МКАД, в новые районы столицы и в ближнее Подмосковье. По словам исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексея Шленова, рыночный объем предложения квартир комфорт-класса в столице сократился на 2% по сравнению с декабрем.

БИЗНЕС-КЛАСС: объем предложения вырос на 3%

По словам Алексея Шленова, в отличии от массовых сегментов, рыночный объем предложения квартир бизнес-класса в Москве в увеличился на 3% по сравнению с предыдущим месяцем. В остальном же эксперты отмечают, что ничего существенного за истекший месяц в этом сегменте не произошло. Разве что некоторые застройщики начали фиксировать курс доллара на первичном рынке, что фактически стало причиной небольшого снижения цен, выраженных в рублях.

ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ: на цены повлияли курс валют и выход нового проекта

По данным компании Knight Frank, в январе на рынке появился новый проект: 2-я очередь ЖК «Садовые кварталы» с более чем 250 квартирами. Эксперты компании отметили, что ситуация, когда выход на рынок крупного жилого проекта значительно влияет на показатели среднерыночных цен, - не нова для московского рынка элитной недвижимости. В компании Blackwood подтвердили, что выход большого объема предложения в данном сегменте рынка – основная причина снижения средних долларовых цен.

Кроме того, с началом падения курса рубля цены на недвижимость в основном стали выставляться в наиболее стабильный на данной момент валюте – долларах или евро. «Однако кардинальным образом это ничего не поменяло, – пояснила директор департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости агентства «Усадьба» Елена Лашко. – Спрос и количество сделок не снизились. Ситуация стабилизируется, и цены будут переведены обратно в рубли или останутся в иностранной валюте, так как это уже не будет иметь принципиального значения».

В свою очередь в Intermark Savills заявили, что по итогам января 2014 года на первичном рынке городского жилья премиум-класса заключено 32 сделки. «Из них чуть меньше половины квартир были приобретены на стадии котлованных работ, – пояснил руководитель отдела анализа и мониторинга рынка компании Анатолий Довгань. – Несмотря на резкий рост курса доллара США, число первичных сделок с квартирами и апартаментами в элитных новостройках не уступает показателю января прошлого года. Благодаря сложившейся ситуации на валютном рынке покупатели с долларовыми сбережениями смогли существенно сэкономить при приобретении квартиры или апартамента».

На вторичном рынке элитного жилья, где фиксация цен в валюте – редкость, отмечается рост рублевых цен, что напрямую связано с ослаблением курса рубля, заметили в Knight Frank.

Хотя не все с этим согласны. Коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева говорит о том, что в феврале объекты, номинированные в рублях, скорее всего, не будут менять прайса. «А вот проекты, которые продаются в долларах, либо зафиксируют курс, как это сделали мы, либо будут компенсировать чрезмерный рост за счет дополнительных скидок. Предпосылок для того, чтобы «играть» на создавшейся ситуации на рынке нет», - пояснила она, добавив, что в январе в «Баркли» отметили снижение активности покупателей на рынке дорогого жилья, связав это явление с сезонным фактором и новогодними каникулами. Аналогичное явление отметила и руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Татьяна Шарова.

Как резюмировала Екатерина Фонарева, с одной стороны, в периоды нестабильности валютных и финансовых рынок растет привлекательность жилья как единственной инвестиционной альтернативы. С другой стороны, в периоды высокой волатильности курса спрос переходит в отложенное состояние: покупатели занимают выжидательные позиции, так как создается атмосфера неопределенности в отношении дальнейшего развития экономической ситуации, а также наблюдается рост цен на объекты, номинируемые в долларах.

Мария Лукина

 

 

 

 

Экспертный совет

Новостройки на тест-драйв в аренду: за и против
Алексей Могила, Виталий Разуваев, Артур Григорян, Александр Байгушев, Григорий Алтухов
Реклама в кризис: резать бюджеты или увеличивать?
Ирина Бурдельная, Артур Григорян, Илья Утин, Ирина Могилатова, Вартан Погосян
НОВОГОДНИЙ БЛИЦ-КРИК №20: Письма Деду Морозу от участников рынка недвижимости
Дмитрий Котровский, Валерий Мищенко, Ирина Доброхотова, Мария Литинецкая, Дмитрий Земсков