Апрель демонстрирует снижение цен на столичную первичку

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА МАРТ: Knight Frank, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Метриум Групп», «Миэль-Новостройки», «Пересвет-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость», Kalinka Realty

Небольшой минус за месяц в стоимости новостроек всех классах на 1 – 3,4 % эксперты объясняют выходом на рынок большого числа новых проектов на ранней стадии, а не уменьшением спроса. Тем не мене, за несколько месяцев устоялся тренд снижения цен и на вторичном рынке – пусть небольшого и как хотят верить участники рынка «технического», но они уже не исключают, что падение продолжится и дальше.

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА  МАРТ: Knight Frank, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Метриум Групп», «Миэль-Новостройки», «Пересвет-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость», Kalinka Realty

Все последние месяцы эксперты уверяли, что рынок недвижимости вошел в ситуацию глубокой стагнации, когда продавцы не готовы сбрасывать цены, а покупатели не согласны по установленным ценам покупать. Однако теперь ситуация сдвинулась с мертвой точки: постепенно цены начали снижаться.

При этом драйвером изменений выступает первичный рынок: девелоперы новых проектов вынуждены отбивать деньги и не могут позволить себе просто ждать, когда найдется покупатель.

В результате в сегменте эконом- и бизнес-класса  большинство экспертов отмечает снижение цен на первичном рынке: не исключено, что в будущем к этой тенденции подключится и вторичный рынок. Единственным оплотом  стабильности пока остается рынок элитной недвижимости, на котором продавцы готовы ждать своих клиентов сколько угодно.

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.
Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

ТРЕНДЫ

Эконом-класс

Большинство экспертов отмечает падение цен на рынке жилья эконом-класса. По словам руководителя аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, цены на рынке жилья эконом-класса снизились из-за выхода нового предложения. Как отмечают эксперты, не снижается активность редевелопмента промзон. Так, в конце апреля был утвержден проект планировки части территорий промзоны № 3 «Донские улицы». В свою очередь, по данным «НДВ-Недвижимость», на стоимость квартир на вторичном рынке повлияло в первую очередь, изменение курса доллара к рублю: среднемесячный курс в апреле составил 31,35 руб., что на 1,8 % выше, чем в марте. «В апреле на рынке новостроек эконом-класса было зафиксировано небольшое снижение – на 3,3 % по сравнению с мартом текущего года. Это обусловлено тем, что в апреле начались продажи в корпусах, которые находятся на начальной стадии строительства, например, в микрорайоне «Царицыно-2», - подтверждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Бизнес и элита

Ситуацию на рынке бизнес-класса и элитной недвижимости участники рынка описывают по-разному. «В конце апреля столичная администрация наконец-то упростила получение архитектурно – градостроительных решений (№284-ПП от 30.04.13), что стало большим плюсом для застройщиков, поскольку бюрократическая волокита всегда являлась основным тормозящим фактором для развития строительства в любом сегменте», - говорит директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting GroupРоман Попов. По его словам, в элитном сегменте апрель выдался спокойным: по большинству объектов цены не изменились. «Незначительное снижение среднего уровня цен - 1% по отношению к предыдущему до уровня $ 21,5 тыс. за квадратный метр было обусловлено изменениями в структуре предложения вследствие продаж. В частности, завершились первичные продажи в проектах Баркли Плаза и Пречистенский пер., 14, новых проектов за рассматриваемый период на рынок не выходило.

В свою очередь как отмечает региональный директор по исследованиям и аналитике, Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько, в апреле 2013 г. средняя цена квадратного метра элитной жилой недвижимости в Москве практически не изменилась, а всего с начала 2013 г. средние цены на первичном рынке выросли на 0,8 %.

«Ситуация на рынке довольно стабильна: наблюдается умеренный устойчивый рост средних цен без резких колебаний. Существенного расширения предложения элитных квартир не произошло, однако, премиальный рынок пополнился новыми объектами за счет открытия продаж в новых комплексах с апартаментами: ЖК Golden Mile Private Residence и ЖК «У Патриарших», увеличив предложение более чем на 40 лотов», - говорит эксперт.

В свою очередь выход на рынок проекта «У Патриарших» продолжил тенденцию роста нового предложения и увеличения разнообразия объектов в традиционно популярном районе рынка элитной жилой недвижимости – Патриарших прудах, где в последнее время появлялось мало новых проектов и предложение новостроек было крайне ограничено. В общей сложности, по данным Knight Frank, в апреле было заключено около 40 сделок на общую сумму более $ 90 млн. Средняя стоимость проданной квартиры по сравнению с концом I квартала уменьшилась на 26% и составила $2,3 млн.

Как отмечают в компании, это было связано с сокращением наблюдавшегося в I квартале 2013 г. высокого спроса на квартиры больших площадей. По-прежнему, район Хамовники остается лидером покупательских предпочтений: в апреле здесь было приобретено около 70% всех купленных квартир. По данным IntermarkSavills, средневзвешенная долларовая цена предложения на рынке жилья премиум и бизнес-класса по итогам апреля в сравнении с предыдущим месяцем практически не изменилась, а небольшое снижение в 0,5-1% носит лишь технический характер). Однако в компании отмечают, что за первые 4 месяца этого года элитные новостройки подорожали уже на 4,3 % и с большой долей вероятности можно предположить, что рост цен продолжится. Как говорит в свою очередь управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов, на элитном рынке наблюдается традиционное летнее затишье.  При этом, по его данным, количество продаваемых квартир на первичном рынке ЦАО значительно превышает показатели спроса на вторичном — примерно в 2,5 раза.

С другой стороны в эконом-классе и бизнес-классе уже началось постепенное снижение цен, которое может перекинуться и на рынок элитной недвижимости.

Алексей Лоссан