Жилищный кодекс «вылепил» собственника?

17 апреля 2005
Главная задача, которую ставили перед новым ЖК его разработчики – адаптация жилищной и коммунальной сферы к рыночным условиям

В стране уже более месяца действует новый Жилищный кодекс. Главная задача, которую ставили перед новым ЖК его разработчики – адаптация жилищной и коммунальной сферы к рыночным условиям. Это означает закрепление понятий «собственность» и «собственник», которые накладывают «бремя ответственности», и создание конкурентной среды в сфере коммунальных услуг.

Наконец-то собственник

Заслугами нового ЖК «собственник» жилья в России стал действительно собственником – он получил право свободно распоряжаться своим имуществом, чему раньше могли помешать некоторые госорганизации. Например, Инспекция по правам ребенка имела право не разрешить родителям продать или обменять квартиру под предлогом «нарушения прав» их же сына или дочери. В результате на планах можно было ставить крест на законных основаниях. Аналогичную роль могли сыграть органы опеки или попечительства, храбро кидавшиеся защищать права ребенка.

Столь же успешно новый кодекс справился и с «расчисткой» правового поля после сумятицы 90-х, когда одновременно действовали и советские, и рыночные жилищные нормы. Чуть ли не главным бичом хозяев жилплощади в те годы была прописка, точнее ее определяющая роль в праве пользования жильем: если кто-то прописан в квартире – значит может в ней жить независимо от того, кому квартира принадлежит. Как показала практика, больше всего эта норма помогала не «малоимущим», а аферистам и мошенникам. Покупал, к примеру, человек квартиру, а тут выяснялось, что кроме него и его семьи там будет абсолютно законно жить посторонний человек. И хорошо еще, если из-за него некая личность не вчиняла судебный иск, в результате которого новоявленный собственник оказывался и без квартиры, и без денег. Отныне же вопросы пользования и распоряжения жилплощадью стали определяться ни чем иным, как правом собственности.

Это справедливо не только для жилой недвижимости, но и для ее перевода в нежилой фонд – например, при открытии в квартире на первом этаже магазина или кафе. Раньше, по закону, будущий хозяин магазина должен был заручиться обязательным согласием на это жильцов всех квартир, примыкающих к его заведению. Если кто-нибудь не соглашался – на бизнесе можно было ставить крест. На практике эта норма нередко приводила к бытовому вымогательству, то есть хозяева сопредельных квартир часто начинали «тянуть» с бизнесмена за свое согласие приличные деньги. Новый ЖК в конце концов навел в этом вопросе порядок – при правильном переводе квартиры в нежилой фонд и соответствии всем нормам - собственник теперь имеет полное право использовать свое имущество как захочет.

Монетизация

По новому закону собственник жилья наконец-то получает выбор поставщика коммунальных услуг. Проще говоря, он будет вправе заключать договор на подачу воды и ремонт труб не только с муниципальным ЖЭКом, но и с любой частной фирмой. Частник вряд ли захочет работать в долг, поэтому ожидать пришествие независимых коммунальных операторов можно после перехода на 100% оплату услуг ЖКХ и монетизации коммунальных льгот. Это событие, к неудовольствию привыкших к монополизму ЖЭКов, было запланировано правительством на 2006 год.

Однако сейчас нет уверенности, что это произойдет с наступлением 2006 года. По словам главы Минэкономразвития Германа Грефа, «выход на 100-процентную оплату услуг ЖКХ населением неэффективен без реструктуризации этой сферы и вывода ее на работу в рыночных условиях». Министр же здравоохранения и социального развития России Михаил Зурабов вообще тормозит второй этап монетизации льгот после первых неудач. Правительство может и не пережить следующего этапа. Зурабов опасается очевидного - монетизация льгот в оплате услуг ЖКХ в условиях непредсказуемых тарифов на газ, электроэнергию, тепло и воду может привести к обнищанию населения.

Бремя ответственности

Новый ЖК предлагает собственникам квартир решать коммунальные вопросы на домовом уровне, создав для этого домовые органы «самоуправления» - ТСЖ. Они подразумевают общие собрания, принятие решений голосованием, выборный председатель из числа жильцов дома. И, конечно, демократический принцип подчинения меньшинства большинству. На собраниях ТСЖ придется решать вопрос о размере коммунальных платежей, качества поставленных услуг и обслуживания домовой инфраструктуры.

В ведении ТСЖ состоит весь дом – не только квартиры собственников, но и подъезды, лифты, чердаки, подвалы и придомовая территория. Все это домовое хозяйство одновременно и общее и ничье. По новому ЖК каждый собственник обладает долей общедомового хозяйства, которое состоит из долей собственников квартир. Однако вычленить свою долю и продать отдельно от квартиры собственник не может, как не может и владеть долей общедомового хозяйства после продажи своей квартиры. Интересно, что в число членов ТСЖ может входить и муниципалитет – на правах владельца неприватизированных квартир, к тому же, по словам главы думского комитета по законодательству Павла Крашенинникова, город почти наверняка останется совладельцем придомовых территорий наравне с жильцами.

Решения по использованию нежилой территории будет принимать ТСЖ. Например, оно с санкции общего собрания вполне может сдать домовой подвал в аренду. Доходы от этой операции, согласно ЖК, пойдут либо на оплату общих расходов товарищества, либо в специальные фонды. Да и размещение рекламы на стенах дома теперь тоже не обойдется без ТСЖ – как-никак, использование общей жилсобственности, за которое ее хозяевам надо заплатить.

Что же касается помещений, арендованных до вступления нового ЖК в силу, то вполне логично было бы предположить, что арендаторы останутся в своих подвалах до истечения сроков договоров – закон обратной силы не имеет (статья 6 нового ЖК). Однако Павел Крашенинников утверждает, что если открытое в подвале или на чердаке дома заведение жильцам мешает, то они могут попытаться выдворить арендатора через суд – под предлогом того, что решение о сдаче помещения в аренду не согласовывалось с сособственниками дома. Аналогично, по его словам, можно убрать со стены надоевший рекламный щит, если ДЕЗ или муниципалитет повесили его без согласия собственников.
 
Если верить г-ну Крашенинникову, жильцы могут неплохо заработать даже на земле, на которой находится дом. Если здание определено под снос, то ТСЖ может само выбрать инвестора, который купит участок. Естественно, оно выберет того, кто предложит большую цену. Таким образом, считают в Думе, удастся победить коррупцию при получении «лакомых кусочков» для торговых и бизнес-центров. А жильцы, дескать, смогут легко улучшить свои жилищные условия. Правда, если ТСЖ вовремя не определится с инвестором, то его назначит муниципалитет, так что тянуть время до бесконечности на старом месте жильцам не удастся и «опасный» дом рано или поздно закончит свое бренное существование.

Товарищество собственников, по-видимому, будет самой массовой формой многоквартирного самоуправления. По ожиданиям правительства, жильцы должны организовать свои ТСЖ в течение года – как раз к предполагаемому появлению в России рынка коммунальных услуг. А вот для новых застроек предлагаются еще такие формы «самоуправления», как жилищный или жилищно-строительный кооператив. В первом случае граждане вскладчину покупают уже готовый дом, во втором – они его еще и строят за счет своих взносов. Отсюда и организационная разница – если товарищество есть некоммерческая организация, то ЖСК – потребительский кооператив со всеми вытекающими. Правда, кооперативы могут трансформироваться в товарищества собственников жилья, из чего следует, что эта форма виделась создателям кодекса все-таки как промежуточная, а ТСЖ – как основная.

Государственное и муниципальное жилье по новому ЖК тоже сохранится, однако условия его получения и использования будут жестче. Кодекс предписывает, что его могут получить только малоимущие, однако этого понятия подробно не раскрывает - зато говорит, как нужно считать эту «малоимущность». В результате степень нищеты и богатства, а заодно и «учетная норма» жилплощади на одну душу будет определяться регионами исходя из их собственного видения.

В пользовании своим жильем «муниципал» будет значительно стесненнее собственника. Остаются в силе многие ограничения, от которых наконец-то избавили собственника. С 1 января 2007 года закончится процесс приватизации. Станет невозможной и деприватизация, то есть обратный перевод приватизированных ранее квартир в госсобственность.

На данный момент новый Кодекс в полную силу еще не заработал – ему «от роду» чуть больше месяца. Пока еще нет товариществ собственников жилья, тем более нет стопроцентной оплаты ЖКХ – а значит, нет и рынка коммунальных услуг. Первое условие, которое ставят частные инвесторы, приходя в ЖКХ — это монетизация. Без реформы льгот в этом секторе не получится создать и полноценный рынок коммунальных услуг. А правительство пока не спешит с реализацией второго этапа монетизации.
Единственное, что успел пока вызвать новый документ – социальную бурю и паническую деприватизацию квартир (ее спровоцировали слухи о повышении налога на имущество, который регулируется не Жилищным, а Налоговым кодексом), и как следствие – множество проектов «социальных» поправок – о них говорят депутаты Госдумы Георгий Боос и его оппонент Галина Хованская. Однако парламент уже сейчас внимательно отслеживает практику вживления ЖК в российскую действительность и, по словам спикера верхней палаты Сергея Миронова, «в случае обнаружения системных проблем готов исправить ошибки». Признавая «сырость» нового документа и необходимость принятия множества подзаконных актов, российский политик №2 убежден, что новый Жилкодекс «все-таки нужен». Потому что он выполнил главную задачу - он «в полной мере отвечает рыночной направленности развития страны».

Урван Парфентьев для
RealEstate.Ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова