ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Жилье в 2006 году

27 декабря 2006
Оснований для стагнации рынка жилья нет

2006-й год кардинально поменял правила игры на рынке жилой недвижимости. Принят Жилищный кодекс, большое количество нормативных актов, поправок и дополнений к уже существующим законам (в том числе к ФЗ №214). Но к новым условиям рынок адаптироваться не успел, и цены поползли вверх с огромной скоростью. Наряду с этим, стабильное экономическое положение, высокие цены на энергоносители, рост денежной массы, благосостояния населения и развитие ипотеки в стране повысили платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости. В итоге стоимость жилья достигла исторического максимума. И оснований для продолжительной стагнации нет. Что будет с ценами в 2007 году?

Реформы не проходят быстро и безболезненно. Законодательные нововведения, ставшие продолжением изменений 2005 года,  негативно отразились на объеме предложения жилой недвижимости. Значительная часть проектов даже была приостановлена. Согласно ФЗ №214 (Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" - прим. ред.), устанавливался новый порядок распределения площадок под жилищную застройку – через открытый тендерный аукцион. «Закон прописали, осенью прошлого года его приняли, а регламентирующий документ забыли, - возмущается Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – В результате в первой половине 2006 года не было проведено ни одного тендерного комитета –  и объемы предложения сократились ещё больше». Неразбериха возникла и с другими законодательными инициативами. «СНИПы отменили, а новые технические регламенты в большинстве своем не ввели, - добавляет В.Луцков. – Это также осложнило работу строителей, проектировщиков и девелоперов».

Ограничение объема предложения и спровоцировало  ажиотажный спрос, что незамедлительно сказалось на интенсивном и продолжительном росте цен на недвижимость. «Поправки к ФЗ №214 (принятые летом 2006 года – прим. ред.) уже не смогли остановить повышения цен, - вспоминает Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций ООО «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп»). – И стоимость жилья достигла своего исторического максимума». Однако эти поправки и другие попытки властей принять меры (например, проекты по финансированию развития инфраструктуры территорий, на которых будет вестись комплексная застройка) привели рынок к более сбалансированному состоянию. «На данный момент рынок прошел самую тяжелую, самую низшую точку, - считает В.Луцков. – Теперь все будут работать на увеличение объемов жилищного строительства».

Однако не все участники рынка связывают стремительный рост цен только лишь с законодательными инициативами. «Наконец-то недооцененная ранее недвижимость была оценена по достоинству, и квартира в центре Москвы перестала стоить столько же, сколько и автомобиль «Мерседес», - говорит председатель правления корпорации MIRAX Group Максим Темников. По его мнению, это способствовало росту инвестиций в данный сектор экономики. «Активный рост рынка недвижимости и всей экономики сделал экономически оправданными проекты, которые еще недавно были слабо осуществимыми», - считают в компании «СИТИ-XXI век». Правда, при этом добавляя, что недвижимость превращается в удел крупных игроков. «Арматура, кирпич, бетон в 2006 году подорожали на десятки процентов. В несколько раз выросла цена прав на земельные участки. Проблема с подключением новых объектов к инженерным сетям стала ещё острее», - констатируют причины этого в «СИТИ-XXI век».

Что касается загородного рынка, то с принятием в 2006 году закона, позволяющего прописываться в дачных поселках, домовладения в которых расположены на сельскохозяйственных землях с разрешенным видом использования «под дачное строительство» и популяризацией загородной ипотеки, он стал активно развиваться. «Количество сделок, как на вторичном, так и на первичном рынках увеличилось в среднем на 15%-20%. На конец 2006 года на рынке загородной недвижимости  насчитывается около 230 застраиваемых поселков, общее же их количество составляет около 340. – приводит данные Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group. – Объем рынка коттеджных поселков составляет около 8,7 млрд долл. В среднем по рынку рост стоимости домовладения (земля+дом) в организованных поселках на октябрь 2006 г. составил около 38%».

Бурный рост на жилье цен характеризует весь 2006 год. «Цены на недвижимость в Москве и области неуклонно росли вверх, не минуя периоды сезонного затишья: новогодние и майские праздники, время летних отпусков, - рассказал Realestate.ru Игорь Ростовцев из «Пересвет-Девелопмент». – Более того, против всех законов рынка, в сентябре, сезоне осеннего повышения потребительской активности, наступила стагнация рынка, что стало весьма неожиданным для многих игроков и аналитиков». Однако большинство опрошенных Realestate.ru экспертов склонны считать, что стагнация – это лишь временное состояние рынка. С. Баранов из «Пересвет-Девелопмент» приводит ряд факторов, от которых будет зависеть схема развития рынка жилой недвижимости в 2007 году. Во-первых, это курс национальной валюты по отношению к евро и доллару, а также уровень инфляции в стране. Второй показатель – объем жилья в «свободной» продаже после вступления в силу нового законопроекта «Москвичам – доступное жилье», обязывающего инвесторов продавать до 80% квартир в новостройках столицы москвичам. Третье – позволит ли уровень цен на рынке недвижимости приобретать жилье по ипотеке. И четвертый фактор – насколько будет интенсивен приток нефтедолларов в страну.

«В 2007 году следует ожидать плавный предсказуемый рост цен, в зависимости от месторасположения и качества объекта, на 12-25% за год, - прогнозирует М. Темников из MIRAX Group. – Рост будет неравномерным, с выраженными периодами затишья (январь и июль-август) и оживления (весна и осень)».  При этом панельное домостроение сместится в область. «В Москве слишком дорогая земля, чтобы возводить на ней дешевые объекты», - считает М. Темников. Аналогичный прогноз дают и в «СИТИ-XXI век». По их оценкам, в сегменте эконом-класса рост цен будет колебаться в пределах 1-2% в месяц, а в сегменте бизнес-класса – 2-3% в месяц.

Жилая недвижимость по-прежнему остается привлекательным инвестиционным инструментом. «Хочется верить, что страну, которая активно вкладывает в недвижимость,  не могут постигнуть какие-либо катаклизмы и революции», - говорит М. Темников из MIRAX Group. И 2007 год призван стать годом стабильности. Однако следующий за ним 2008 год будет источником сюрпризов. Для строительного бизнеса он может принести очередной кризис. «С 2008 года начнется эра нового мэра, что для рынка недвижимости в Москве имеет решающее значение. Сейчас административный ресурс является необходимым условием любого строительного процесса, - рассуждает директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов. – С приходом нового мэра должна смениться и команда, а значит, должны будут рухнуть и контакты строительного бизнеса с администрацией».

С последствиями ажиотажного роста цен в 2006 году и сложившейся ситуации  стагнации предстоит работать ещё не один год, констатируют строительные компании. Но застройщики не могли просто переждать этот период. Чтобы финансировать строительство, им необходимо ежемесячно достигать определенного уровня продаж. И в 2007 году девелоперы планируют вывести на рынок много новых проектов, что приведет к повышению конкуренции и сформирует «рынок покупателя». У покупателей же, по словам Я.Козлова из «Бенефит инжиниринг», развеяны последние иллюзии. «Всех участников рынка потрясла политика городских властей  в Бутово, - говорит он, - Мы еще раз смогли убедиться, чего стоит личность и чего стоит личная собственность в России». Рост цен на московском рынке волной отразился и в российских городах-миллионниках. И федеральная программа «доступное  жилье» в 2006 году стала еще иллюзорнее не только для московского, но и для регионального покупателя.

Ольга ШУЛАКОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова