ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Возвращение коммуналки

09 июля 2007
Для покупки комнаты у заемщика должно быть «на руках» не менее 10.000 долл.

Как ни печально, но темпы роста стоимости недвижимости опережают темпы роста заработной платы большинства россиян. Именно поэтому, а также в связи с резким скачком цен на жилье, который произошел в 2006 году (напомним, что по итогам прошлого года московская и подмосковная недвижимость выросла в цене, по разным подсчетам, на 50-90%), вопрос приобретения отдельных комнат в квартирах снова стал актуальным для жителей и гостей московского региона. Как отмечают риэлторы, спрос на данный вид жилья растет даже в период общей стагнации на рынке эконом-класса. Причина в том, что это единственный сегмент недвижимости, который так и не смог преодолеть порог в 100 тыс. долл. Банкиры, в свою очередь, внимательно изучают спрос и активно приспосабливают «квартирные» ипотечные программы для клиентов, чьи доходы не превышают 1,2-2 тыс. долл. в месяц.

В настоящий момент стоимость квадратного метра в комнатах в Москве варьируется в пределах от 1 тыс. долл. до 6 тыс. долл. В среднем по городу, по данным МИАН-агентство недвижимости, она составила 3,736 тыс. долл. за метр. «Примерно по такой цене предлагаются комнаты в СВАО и СЗАО. Наиболее дорогие объекты этого сегмента расположены в центральных районах и на юго-западе столицы. Здесь комнаты продаются за 4,178 тыс. долл. и 4,083 тыс. долл. за метр соответственно», - сообщил руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.

По его словам, наиболее дешевые предложения сосредоточены в Зеленограде, где у покупателей есть возможность приобрести комнату по цене 2,196 тыс. долл. за квадратный метр.

Стоимость комнат в Москве в июне 2007 года, $ за 1. кв.м

В среднем по городу

3,736 тыс. долл.

ЦАО

4,178 тыс. долл.

ЮЗАО

4,038 тыс. долл.

ЗАО

3,842 тыс. долл.

СВАО

3,734 тыс. долл.

СЗАО

3,732 тыс. долл.

ЮАО

3,676 тыс. долл.

САО

3,630 тыс. долл.

ВАО

3,537 тыс. долл.

ЮВАО

3,435 тыс. долл.

ЗелАО

2,196 тыс. долл.

Данные МИАН-агентство недвижимости

Как заметила руководитель отдела отделения «Центр Ипотеки» Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ильмира Тихонова, на цену влияют различные факторы – от возраста дома и удаленности от метро до количества комнат в квартире. Так, в двухкомнатных квартирах стоимость квадратного метра всегда выше, чем в тех, где имеется 3 и более жилые комнаты. «А если сравнивать стоимость квадратного метра по комнатам и квартирам, то очевидно, что в комнатах она ниже. Средняя стоимость 1 кв. м квартирного жилья в Москве сейчас составляет 5,6 тыс. долл.», - резюмировала И. Тихонова.

Как рассказали в МИАН-агентство недвижимости, в последние несколько лет доля комнат в структуре предложения вторичной недвижимости оставалась примерно постоянно и не превышала 5-7% от реализуемого жилого фонда. По данным на июня 2007 года, количество комнат, выставленных на продажу, составило около 2,5 тыс.единиц (интересно, что до 23% от общего объема предложения размещалась в ЮАО), при том что общее количество предложений вторичной недвижимости достигло 40 тыс. объектов.

«Предложений по объявлениям в СМИ, на первый взгляд, достаточно. Опираясь на свой опыт при покупке комнаты, могу сказать, что не все из предложенного можно приобрести по субъективным и объективным причинам. Имеется в виду «товарный вид» жилья и история по правоустанавливающим документам, ведь проверка на «юридическую чистоту» здесь имеет больше нюансов и особенностей, чем стандартная сделка купли-продажи», - уточнила И. Тихонова из «БЕСТ-Недвижимость».

Как отметили опрошенные RealEstate.ru эксперты, в настоящий момент спрос на данный вид жилья, особенно в двух столицах, существенный, и в перспективе можно будет наблюдать рост интереса населения к этому сегменту недвижимости. «В Санкт-Петербурге спрос объясняется тем, что в городе большое количество коммунальных квартир, а в Москве – высокой стоимостью жилья», - объяснил директор департамента ипотечного кредитования банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк.

Действительно, средняя цена небольшой – примерно 10-11 кв. м – комнаты в Москве составляет около 70 тыс. долл., тогда как столичные однокомнатные квартиры в сегменте эконом-класса уже давно преодолели порог в 100 тыс. долл.

Агентства недвижимости отметили, что их клиенты чаще всего стараются приобрести комнату за наличные деньги. И все же существенной массе населения не под силу сразу выложить из кармана 70-75 тыс. долл. Именно поэтому на российском рынке ипотеки все чаще стали появляться продукты, доступные гражданам, чей доход не превышает 1,2-2 тыс. долл.

Как рассказала главный кредитный инспектор Центра ипотечного кредитования банка УРАЛСИБ Эндже Зинатуллина, в кредитном портфеле которого доля кредитов на приобретение комнаты составляет порядка 25%, требования к заемщику невысоки. На получение кредита в банке могут претендовать молодые специалисты, а также семейные пары, не желающие жить с родителями. Единственное важное условие – соответствие доходов заемщика стоимости приобретаемой недвижимости. Однако и это может не беспокоить предприимчивого, но не имеющего достаточной зарплаты клиента. В. Гасяк из «Хоум Кредит» заверил, что в банке могут учитывать доход аж 4 созаемщиков, роль которых могут выполнить родственники и друзья клиента.

«Что касается условий по ипотеке на покупку комнат, то в нашем банке они достаточно похожи на условия кредитования на покупку квартир на вторичном рынке жилья. Так, процентная ставка по кредиту составляет: от 11,5% в долларах США и от 12,5% в рублях РФ. Кредит может быть выдан на срок от года до 25 лет на сумму до 85% от стоимости приобретаемой недвижимости», - заявил начальник департамента розничного бизнеса банка «ЗЕНИТ» Алексей Розоренов.

По его словам, для покупки комнаты у заемщика должно быть «на руках» не менее 10.000 долл., без учета дополнительных расходов связанных с его приобретением, как-то: вознаграждение риэлтора, комиссия банка за предоставление кредита, расходы на оформление сделки, страховки и т.д. Среднее же значение ежемесячного платежа по кредитам на 20 лет составляет 700 долл.

А вот к предмету залога у банков могут появиться вопросы. «Для получения ипотечного кредита важно, чтобы дом, в котором находится необходимая заемщику комната, не стоял в очереди на капитальный ремонт или в очереди на снос, поскольку банки не кредитуют квартиры в ветхом жилом фонде», - поведала директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая.

Вице-президент МДМ-Банка Анатолий Крайников добавил, что кредитная организация осуществляет выдачу ипотечных кредитов на приобретение данной недвижимости только в случае, когда заемщик имеет комнату в коммунальной квартире и собирается выкупить все остальные, с тем, чтобы ему впоследствии принадлежала вся квартира.

Причем, как отметили эксперты, даже те кредитные организации, что открыто не заявляют о наличии «коммунальных» ипотечных программ, могут пойти на встречу клиенту: до 80% российских банков выдают ссуды на покупку «последней» комнаты.

А вот кредитовать покупку «первых» квадратных метров в квартире решаются пока не многие: банкиры опасаются неликвидного залога, которым является комната. «При обращении взыскания банку необходимо запрашивать согласием соседей или, скорее, отказ соседей от приобретения, так как, согласно закону, они имеют преимущественное право покупки», - уточнил А. Крайников из МДМ-Банка.

И все же со временем банкиры становятся все более уступчивыми. «Банк УРАЛСИБ кредитует любую комнату. Единственное требование при этом, чтобы она была отдельно выделенным объектом недвижимости, а не долей в квартире», - рассказала Э. Зинатуллина.

В отличие от банкиров, несущих риски быстрой реализации объекта залога в случае дефолта заемщика, клиенту терять практически нечего. Как отметили специалисты, трудностей с рефинансированием данного вида кредитов у него не будет. Кроме того, комната – это капитал, который растет в цене, и приобретенные квадратные метры можно будет использовать для первоначального вноса по другому кредиту.

А вот инвестирование в данный сегмент недвижимости не сулит золотых гор: комнаты, сдаваемые в аренду, приносят порядка 12-15 тыс. руб. в мес. «Но если понимать инвестирование шире, как возможность выкупать квартиру по частям и сэкономить на этом 15-20%, то можно заработать их после ее продажи, как единого объекта с одним владельцем», - резюмировал А.Кудрявцев из МИАН-агентство недвижимости. Однако, по его словам, подобные операции под силу только профессионалам.

Юлия ВАСИЛЕНКО

фото: Борис Цветков

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова