ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / В 2008 году столичный рынок жилья "просел" до уровня 2000 года – данные УФРС г. Москвы

23 марта 2009
В 2008 году число купленных московских квартир снизилось на 16% по сравнению с 2007 годом

Потенциальные покупатели столичных квартир продолжают интересоваться, что происходит на московском рынке жилья. Для того чтобы наиболее полно и объективно ответить на этот вопрос RealEstate.ru сделал соответствующий запрос в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ФРС). Согласно их статистическим данным, в 2008 году по количеству заключенных сделок купли-продажи квартир столичный рынок жилья "просел" до уровня 2000 года. А число московских квартир, купленных в 2008 году, снизилось по сравнению с аналогичным показателем 2007 года почти на 16%. Если в ближайшее время не произойдет какого-нибудь «законодательного или экономического чуда», есть все основания предположить, что в 2009 году столичный рынок жилья "ужмется" до 50 тыс., а то и 45 тыс. сделок купли-продажи квартир.

Рассмотрим основные цифры более детально. Всего, по данным Управления Федеральной регистрационной службы г. Москвы, за 2008 год было зарегистрировано 65117 сделок купли-продажи квартир. Это на 15,9% ниже, чем было зарегистрировано в 2007 году. Вообще с 1998 года число зарегистрированных УФРС сделок снижалось ниже уровня 75 тыс. штук только 1 раз. В 2000 году, когда количество зарегистрированных сделок составило всего лишь 64134 штуки.

Годовое количество сделок по приобретению жилья в Москве (ФРС города Москвы)

год

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

число сделок

77898

76758

64134

78687

81297

90878

86394

84186

75576

77386

65117

таблица составлена RealEstate.ru

Помимо снижения динамики купли-продажи квартир за весь год в целом, ощутимо снизились и показатели четвертого квартала 2008 года по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Следует отметить, что в последние месяцы 2007 года ситуация на столичном рынке жилья была очень оживленной. Количество сделок заключенных с октябре-декабре 2007 года составило 26254 штуки. Для сравнения в четвертом квартале 2008 года была заключена только 16891 сделка. Таким образом, активность столичного рынка жилья снизилась в последнем квартале 2008 года по сравнению с последним кварталом 2007 года на 35,7%. То есть более чем на треть.

Начало этого года тоже не задалось. В январе-феврале 2009 года было зарегистрировано всего лишь 4626 сделок, что на 17,5% ниже аналогичного периода 2008 года (5606 сделок) и на 40,6% ниже аналогичного периода 2007 года (7787 сделок).

Не слишком радужная картина вырисовывается и на ипотечном фронте. Например, число ипотечных сделок заключенных в 2007 году составило 21097 штук (учитывается и ипотека в силу договора, и ипотека в силу закона – прим. ред.) или 27,3% от общего числа зарегистрированных договоров купли-продажи квартир. В 2008 году их сумма составила 19065 сделок или 29,3%. Таким образом, видно, что каждая четвертая московская квартира покупалась в прошлом и позапрошлом году с помощью ипотеки. Поэтому переоценить значения ипотеки для столичного рынка жилья крайне сложно.

При этом если в четвертом квартале 2007 года было зарегистрировано 6997 ипотечных сделок, то в четвертом квартале 2008 года их число снизилось до 4856 штук. То есть снижение числа ипотечных сделок в последнем квартале 2008 года составило 30,6% к аналогичному периоду 2007 года. Именно в конце прошлого года столичные девелоперы и риэлторы заговорили о «смерти» ипотеки.

В этом году ситуация только усугубилась. Можно даже сказать, что начало 2009 года нанесло столичной ипотеке поистине сокрушительный удар. Так, за январь-февраль 2007 года было заключено 1877 сделок через механизм ипотеки, в январе- феврале 2008 года их число было равно 1717 штукам, а в январе- феврале 2009 года их количество снизилось до 747 штук. То есть их число по сравнению с январем, февралем 2007 и 2008 года снизилось более чем в два раза.

В принципе ничего удивительного в сложившейся ситуации нет. В одной из своих статей RealEstate.ru, опираясь на данные ФРС г. Москвы за первые три квартала 2008 года, уже прогнозировал снижение числа московских сделок по купле-продаже квартир в 2008 году примерно до 66 тыс. штук и приближение Москвы к своим аналогичным показателям 2000 года. Поэтому эти цифры не стали для RealEstate.ru неожиданностью.

Если говорить о ситуации в 2009 году, то, скорее всего, столичный рынок недвижимости ждет серьезная стагнация. Причем она будет драматически отличаться от чрезвычайно распиаренной девелоперами, риэлторами, аналитиками и журналистами стагнации 2007 года. Напомним, что весь 2007 год участники рынка недвижимости говорили о затишье на рынке столичного жилья. Однако на выходе за весь 2007 год было заключено 77386 сделок, тогда как за 2006 было заключено всего 75576 сделок. Почему же многие специалисты на полном серьезе верили в стагнацию 2007 года?

Причина этого заблуждения проста и банальна. Дело в том, что в 2005 году было заключено 84186 сделок, что серьезно превосходит показатели 2006 и 2007 годов. Однако цены на жилье полезли вверх именно в конце 2005 года и продолжали уверенно расти всю первую половину 2006 года под активные заявления риэлторов о небывалом ажиотажном спросе на жилье. Естественно, что после всей этой ценовой гонки 2005-2006 года и неослабевающем напряжении охватившем рынок столичной жилой недвижимости, участникам было не до скучной арифметики. А вот в 2007 году эксперты немного успокоились, пересчитали свои прибыли и заметили определенный спад покупательской активности. Только спад этот имел место быть не относительно 2006 года, а относительно 2005 года.

В 2009 году подобная «мнимая» стагнация больше не пройдет. Московский рынок уже потерял 15,9% от общего числа сделок по сравнению с прошлым годом. И это далеко не предел. Ведь в этом году многие наши граждане теряют уже не новогодние бонусы, а саму работу. Ипотека, которая в последние годы стала для Москвы своеобразной палочкой-выручалочкой, не работает сегодня и в половину силы, и не факт, что к лету ситуация на ипотечном рынке заметно улучшится. Это ставит под серьезный вопрос заключение 20 тыс. сделок по приобретению московских квартир (примерно столько их покупалось через ипотеку в 2007-2008 годах – прим. ред.).

Таким образом, если в стране не произойдет какого-нибудь «законодательного или экономического чуда» , в 2009 году столичный рынок жилья "ужмется" до 50 тыс., а то и 45 тыс. сделок купли-продажи квартир.

Артём БЛЮДЁНОВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова