ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Так ли страшна заморозка московских строек?

02 марта 2009
Оказывается, число выставленных на продажу столичных квартир не влияет на их стоимость

Еще с осени 2008 года московские девелоперы пугают потенциальных покупателей жилья заморозкой «бумажных строек», которое неминуемо приведет к значительному сокращению числа предложения уже в следующем 2010 году. Опираясь на данные крупнейших агентств недвижимости и Управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве, RealEstate.ru решил оценить примерные масштабы обещанной застройщиками катастрофы.

Заводя разговор про сокращение строек, следует сразу отметить, что подобное в Москве уже было. Так по данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» на рынке новостроек Москвы в 2005 году фигурировали предложения по 412 адресам ежемесячно, а в 2006 году их число снизилось до 331 адреса. То есть на 19,7%. Причем именно в конце 2005 года и первой половине 2006 года стоимость столичного квадратного метра жилья выросла более чем в 2 раза. Так что печальный пример зависимости стоимости «квадрата» от числа новостроек вроде бы на лицо. Однако ситуация в 2005 году была не так однозначна, как ее хотели преподнести многие столичные девелоперы.

На тот период сокращение числа московских новостроек было вызвано вступлением в силу 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» (когда ряд мелких строительных компаний был вынужден покинуть столичный рынок), а рост цен на жилье – непрекращающимися разговорами риэлторов про «ажиотажный спрос на квартиры» на фоне стабильного притока «нефтедолларов» в страну. В связи с этим интересно заметить, что реальное количество сделок по купле-продаже квартир, по данным УФРС Москвы, заключенных в 2005 году составило – 84 186 штук, а заключенных в 2006 году – уже 75 576 штук. Другими словами, несмотря на «ажиотажный спрос», заявленный риэлторами количество реальных сделок в печально известном 2006 году сократилось по сравнению с 2005  годом на 10,2%.

При этом на столичном рынке недвижимости бытует мнение, что число сделок, заключаемых на первичном рынке столичного жилья, обычно составляет около 20-25% от общего числа сделок. Поэтому, чтобы сократить общий объем сделок на московском рынке недвижимости хотя бы на 10% - количество предложений в новостройках должно сократиться на 40-50%. И это еще при условии, что количество предложения на вторичном рынке жилья останется стабильным. Что же происходит с московским рынком жилья сейчас?

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», на рынке новостроек Москвы в 2007 году продавались квартиры по 324 адресам, в 2008 году – по 304 адресам, а по итогам января 2009 года в предложении были представлены 299 объектов. Получается, что по сравнению со средневзвешенным значением 2007 года, предложение квартир в новостройках в январе 2009 года сократилось всего на 7,7%.

В тоже время, согласно периодическим еженедельным аналитическим обзорам по вторичному рынку жилья от компании ИНКОМ, объемы предложения квартир за период 18-25 февраля 2008 года составили около 24,2 тыс. квартир, а за период 9-15 февраля 2009 года – уже 37,1 тыс. квартир. То есть предложение на вторичном рынке жилья увеличилось за последний год на 53%.

Некоторые специалисты рынка столичной недвижимости склонны считать, что все дело в инвестиционных квартирах, которые начали активно выбрасывать на рынок с наступлением кризиса. Однако согласно данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» это утверждение соответствует действительности лишь отчасти.

Вторичный рынок жилья Москвы


Вообще, судя по представленному графику, количество новостроек в базе компании МИЭЛЬ не опускалось ниже 30 тыс. объектов с октября 2006 года. Следует отметить, что это серьезно отличается от данных базы компании ИНКОМ. Итак, максимальный пик предложения был зафиксирован аналитиками МИЭЛЬ в апреле 2007 года и составил около 55 тыс. квартир, а сегодня в базе данных компании содержатся 35 тыс. предложений.

Любопытно, что довольно высокий объем предложений был зафиксирован в базе данных «МИЭЛЬ» в марте-апреле 2005 года (более 30 тыс. квартир), то есть незадолго перед серьезным скачком цен на жилье. Однако к июлю 2005 года (непосредственно перед началом подорожания) число продаваемых квартир стабилизировалось. Затем, в самом конце 2005 и начале 2006 года их число сначала снизилось, но потом резко выровнялось. Однако такое мини-падение является переходным и характерно для каждого декабря-января, что хорошо видно на предоставленном «МИЭЛЬ» графике.

Тут важно отметить, что в период того самого «ажиотажного спроса» количество продаваемых квартир в базе компании «МИЭЛЬ» особо не сокращалось. Например, никакого падения предложения не было заметно в марте-апреле 2006 года, когда цены на жилье росли по 10% в месяц. А с конца лета 2006 года начался уверенный рост числа предложения, продолжавшийся до самого апреля 2007 года. Своеобразный юмор того периода заключается в том, что аналитики рынка недвижимости говорили про 2007 год как про «время затяжной стагнации» и пророчили оживление рынка лишь к осени, в то время как согласно базе данных компании «МИЭЛЬ» число продаваемых квартир начало стремительно сокращаться еще в апреле. Примечательно, что это никак не отражалось на их цене вплоть до октября-ноября 2007 года. Вот тогда то, пожалуй, и началось «оживление» на рынке столичной недвижимости. Вот только выражалось оно не в появлении спроса, а в росте цен. Жилой метр вырос в конце 2007 года-начале 2008 года примерно на 30%. После этого «покупательский спрос» выдохся, а количество предложений стабилизировалось на уровне 30 тыс. квартир.

Смотря на все это, хочется отметить, что никакой разумной связи между количеством выставленных на продажу московских квартир и их стоимостью попросту не существует. И в нашем случае это более чем логично. Фокус с том, что Москва в любом случае останется для миллионов российских граждан своеобразным аналогом «земли обетованной», и относиться к ее квартирам как к остальному российскому жилью просто не получится. Квартира в Москве – это всегда знаковая вещь, и представить, что в один прекрасный день она серьезно и навсегда обесценится, не может ни один россиянин. Даже тот, который страстно желает ее купить и мечтает о снижении цен на жилье. К тому же налогов на недвижимость у нас нет, а содержание квартиры стоит копейки. Кроме того квартиру можно сдавать в аренду. Да и инвестиции в недвижимость показали себя в крайне выгодном свете.

Что же касается заявлений столичных девелоперов о сокращении строек, дефиците предложения в 2010 году и, как следствие росте цен, эти утверждения были бы логичны при рыночных механизмах работы. Надо помнить, что, по признанию крупных московских застройщиков, они так и не начали работать в рамках 214-ФЗ, строительные участки им досталась еще до 2000 года, а каковы «официальные цены» квартир прописанные в договорах – каждый заинтересованный гражданин может убедиться лично. Поэтому следует понимать, что при «рыночных механизмах работы», предполагающих работу в правовом поле, все они давно должны были бы повторить судьбу компании МИАН, к которой были предъявлены претензии в уклонении от уплаты налогов.

Так что в суровой реальности столичный рынок недвижимости скорее напоминает восточный базар, где практически каждый пытается продать как можно дороже, а купить максимально дешевле. А все это «сокращение количества предложения» служит лишь для набивания цены. Поскольку пока работает, только в одну сторону – в сторону роста. Другое дело, что цены на жилье в Москве уже достигли европейского уровня, а нынешний мировой кризис заставляет дешеветь недвижимость даже в самых дорогих европейских столицах. Например, в Великобритании цены в 2008 году уже снизились более чем на 16%. Да и поток нефтедолларов заметно иссяк. Поэтому остается лишь смотреть, что будет дальше.

Артём БЛЮДЁНОВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова