ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Ремонт в новостройках

08 ноября 2007
Некоторые застройщики возвращаются к практике сдачи жилья «под ключ»

В советское время новоселам можно было особенно не задумываться о том, на какие средства обустроить полученную квартиру: большинство объектов сдавалось уже с ремонтом, который включал в себя не только работы по штукатурке и выравниванию стен, но и устройство сантехники, поклейку обоев, покраску окон и т.д. Словом, квартиры были готовы для проживания, а новым хозяевам квадратных метров оставалось лишь завести мебель. Такая строительная политика позволяла гражданам нашей страны обходится без лишних трат на ремонт, и была особенно удобна малообеспеченным семьям, молодым супружеским парам или старикам. В то же время люди побогаче все равно меняли сантехнику и обои, некоторые даже пытались провести перепланировку. Причина недовольства - в типичности всех советских ремонтов от застройщика. Как было верно подмечено в фильме «Ирония судьбы, или с легким паром», абсолютно одинаковые квартиры можно было встретить не только в пределах одного дома, но даже в разных городах. Современным покупателям жилья на первичном рынке такая проблема уже не грозит, большая часть квартир сейчас сдается в формате «голых» стен. Однако некоторые застройщики постепенно возвращаются к практике проведения первичных ремонтов в новостройках.

Строительство в столичном регионе развивается быстрыми темпами. В Москве ежегодно возводят десятки домов самых разных классов, а Подмосковье вообще было признано лидером по объемам жилищного строительства в РФ. Действительно, Росстат констатирует, по итогам девяти месяцев 2007 года ввод нового жилья в Московской области составил 11% от общероссийского объема против 10,5% от общероссийского объема, которые возвела Москва. Если говорить цифрами, то только в первые 9 месяцев 2007 года на рынок Подмосковья было выведено 3743 тыс. кв. м жилья, а Москва обеспечила еще 3551 тыс. кв. м квартир.

Оценивая вклады, которые внесли регионы в развитие жилищного строительства РФ, статистика пока не дает ответ, какое количество новостроек в Москве и области было сдано хотя бы с первичным ремонтом. Не знают ответ на этот вопрос и риэлторы, работающие на столичном рынке недвижимости, ссылаясь на то, что решение о необходимости ремонта всегда остается за инвестором, застройщиком и заказчиком строительства. И они, как правило, выносят ремонту отрицательный вердикт. «Сдача квартир без отделки – это не дань моде и не требование рынка, это объективная потребность покупателей. Практика показала, что в 95% новоселов из числа тех, кто въезжал уже в готовые квартиры, предпочли проводить все отделочные работы заново, что увеличивало затраты на ремонт. Соответственно, сдача квартир без отделки значительно экономит время и деньги наших клиентов. Такая же тенденция существует за рубежом: в Испании, Норвегии, Дании, Швеции многих других странах квартиры сдаются без отделки, так как покупатели предпочитают сами отделывать квартиры «от и до», - прокомментировал руководитель архитектурного отдела Коммандитного товарищества СУ-155 и Компания» Алексей Чебушев.

По словам застройщиков, проведение ремонта обязательно только для квартир в проектах, которые реализуются в рамках муниципальных программ Москвы и области. Например, по словам руководителя отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель» Ольги Гусевой, в доме для военнослужащих на ул. Красина в Орехово-Зуеве, сданном Группой компаний в декабре прошлого года, была произведена косметическая отделка квартир, установлены пластиковые окна, сантехническое оборудование. Такая же ситуация наблюдается и в Москве. «Например, в рамках программы реконструкции квартала, которую проводит наша компания, жильцы, переезжающие из снесенных "пятиэтажек" в новые дома, построенные по муниципальному заказу, получают квартиру «под ключ», - констатировал директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин.

Что же касается домов, предназначенных для коммерческой продажи, то власти фактически развязали строителям руки. Так, по словам начальника отделы маркетинга и рекламы ОАО «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп) Александра Козлова, на основании распоряжения руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина №225-РЗМ от 27.11.2001 г. в коммерческих квартирах предусматриваются разные варианты устройства межкомнатных перегородок (с перегородками, в два-четыре кирпича или без перегородок), при этом обязательно огораживаются только санузлы и кухни. «Всю отделку, то есть фактически полноценный ремонт покупатели выполняют самостоятельно», - добавил он.

С одной стороны, такое положение вещей удобно для тех, кто намерен купить  элитную квартиру  и недвижимость «бизнес-класса» на первичном рынке. «У покупателей столичной недвижимости более высокие требования к приобретаемой недвижимости, чем в регионах, где сегодня еще нет такого многообразия предложения, как в Москве. Помимо основных характеристик жилья: престижность местоположения, уровень комфорта, техническое оснащение и инфраструктура проекта – разборчивый московский покупатель придирчиво выбирает для себя не только проект индивидуальной планировки будущей квартиры в Москве, но и дизайн оформления помещений», - поделился коммерческий директор ОАО «Авгур Эстейт» Виктор Козлов.

По его словам, чем выше класс приобретаемого жилья, тем более эксклюзивные варианты оформления квартиры предпочитают для себя их будущие владельцы. Выполнить такой проект, соответствующий вкусовым предпочтениям заказчика под силу специалистам, уже имеющим опыт работы с данным клиентом. Именно поэтому дополнительные услуги по дизайн-проектированию, которую компания предлагала в период продаж в ЖК «Камелот» в 2004 году не была востребована клиентами. В то же время по словам руководителя департамента городской недвижимости IntermarkSavills Екатерины Гурьевой, элитная недвижимость с отделкой не менее популярна у клиентов компании, чем те, что сдаются без ремонта. По ее мнению, все зависит от конечных целей приобретателя: если жилье будет использоваться как временное, то покупатель предпочтет объект с ремонтом «под ключ», а если поселится в квартире на постоянной основе ему предпочтительнее самому выбрать, как и что обустроить.

В то же время компании, реализующие дома в относительно недорогих сегментах жилья, наоборот, отмечают завидный интерес клиентов к наличию в квартире хотя бы первичного ремонта. «Среди коммерческих домов первичный ремонт имеет смысл делать, прежде всего, в квартирах экономичного класса. Ведь у покупателей уже не остается денег, и первичный ремонт – возможность въехать в квартиру и в спокойном режиме собрать необходимые средства для ремонта. Так, в ноябре текущего года в мы выпускаем в продажу квартиры 2-ой панельной секции 6 корпуса в жилом комплексе «Парковый». Все квартиры в этой секции будут отремонтированы, что называется, «под ключ». Этот шаг позволит нам понять, насколько такое предложение может быть интересно нашим покупателям», - рассказала О. Гусева из компании «Домостроитель».

Впрочем, на рынке представлены и те компании, которые отдают предпочтение квартирам с ремонтом. «На мой взгляд, сегодня оправдан комплексный подход к строительству, когда застройщик отвечает за все от начала до конца. Во многих таких районах ГК ПИК приняла решение возводить дома, в которых квартиры сдаются потребителю с полной отделкой. Это особенно важно для тех, кто приобретает жилье с помощью ипотечных кредитов. Наша практика также показала, что такие квартиры пользуются большим спросом среди молодых семей», - заявил генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев.

Однако тут возникает закономерный вопрос: насколько больше при наличии ремонта от застройщика будет в Москве и Подмосковье цена на квартиры и без того дорогие?  В компании «Домостроитель» сообщили, что в рамках эксперимента, проводимого во 2-ой секции ЖК «Парковый», стоимость квадратного метра окажется выше всего на 4 тыс. руб., чем в других панельных секциях дома, где нижняя планка находится на уровне 43 тыс.руб. за метр. А Александр Козлов из «Пересвет-Девелопмент» привел расчеты, которыми руководствуются застройщики при выполнении ремонтных работ в новостройках: муниципальная отделка помещений проводится из расчета 30-50 долл. за 1 кв.м, средний косметический ремонт квартиры стоит порядка 100-150 долл за метр, а работы, стоимостью выше 200-250 долл. за «квадрат», приближаются к хорошему ремонту.

Если сравнить эти цены с предложениями подрядных организаций, а также небольших компаний, предлагающих столичным новоселам отремонтировать эту квартиру с «нуля», то очевидно, что ремонт застройщика обойдется собственнику дешевле услуг подрядных организаций, которые оценивают свой труд, минимум в 300-400 долл. за 1 кв. м без учета стоимости материалов.

Какую сумму целесообразно потратить на ремонт? Ответ на этот вопрос застройщики и риэлторы не дают, заявляя, что нет предела совершенству. Очевидно, что наличие эксклюзивного ремонта существенно повысит  стоимость продажи квартиры, однако удлинит время ее экспозиции. Просто на рынке может не найтись покупателей, которых бы устраивал дизайн, стиль, выбранный предыдущим владельцем.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова