ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Продажа элитной недвижимости осенью

14 декабря 2007
Риэлторы констатируют увеличение числа ипотечных сделок и плохие продажи по некоторым объектам

 В отличие от рынка аренды, осень на рынке продаж элитного жилья выдалась не в пример спокойной. Несмотря на стабильный рост цен (так, по данным, компании Knight Frank, только в сентябре текущего года стоимость элитной недвижимости выросла в среднем на 8,5%) и преодоление в III квартале психологического барьера в 55 тыс. долл. за «квадрат» при покупке квартиры на вторичном рынке Москвы, опрошенные RealEstate.ru эксперты отметили снижение покупательской активности. По мнению участников рынка недвижимости, прошедшие думские и грядущие президентские выборы заставили потенциальных приобретателей дорогостоящего жилья и инвесторов «в квадратные метры» не торопиться с совершением сделок.

После относительного летнего затишья на столичном рынке элитного жилья  ожидаемого всплеска продаж квартир класса «премиум» осенью текущего года так и не случилось. Например, как рассказала управляющий партнер Ostogenka Real Estate Ольга Творогова, компания проводила всего по 3-4 сделки в месяц. «Если сравнивать итоги трех осенних месяцев с летними, то можно сказать, что осень-2007 была насыщеннее летнего сезона. Однако по сравнению с сентябрем, октябрем и ноябрем прошлого года, активность покупателей в этом году была ниже», - отметила руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED Алена Бригаднова.

Участники рынка, опрошенные RealEstate.ru, сошлись во мнении, что причинной тому стали выпавшая на осень избирательная компания по выбору депутатов в Государственную Думу и предстоящая гонка за президентское кресло. «События в политической сфере РФ снизили внимание к приобретению дорогостоящей недвижимости. По нашим ощущениям, текущей осенью произошло перенаправление финансовых потоков в сектора финансирования политических решений и обеспечения преемственности в глобальных программах правительства на периоды выборов», - констатировала консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard Лика Гварамия.

Тем не менее, подводя итоги прошедшей осени, можно сказать, что риэлторам есть чем похвастаться. Во-первых, по данным компании Knight Frank, только в сентябре 2007 года темпы роста цен достигли 8,5% и стали максимальными за 9 месяцев 2007 года. Во-вторых, по сведениям Ostogenka Real Estate, в осенний сезон стоимость квадратного метра элитного жилья остановилась на планке в 20 тыс. долл. Тогда как по итогам лета данный показатель не превышал 17,8 тыс. долл (см. материал RealEstate.ru о продаже элитного жилья летом 2007 года). Однако при этом представители агентств недвижимости подчеркивали, что рынок продажи элитных квартир в Москве по-прежнему оставался крайне неоднородным, и в различных районах города динамика цен существенно отличалась. «В настоящий момент элитным жильем называют и жилые комплексы с развитой инфраструктурой, где квадратный метр может стоить от 10 тыс. долл. до 12 тыс. долл., и клубные дома на Остоженке, Пречистенке, Патриарших прудах, где цена предложения 1 кв. м. может достигать 40 тыс. долл. и более», - подчеркнула Л. Гварамия из Pauls’Yard.

Наконец, как показала практика, 40 тыс. долл. за «квадрат» элитного жилья в Москве - это далеко не предел, поскольку в III квартале текущего года на рынке нашелся покупатель, готовый заплатить и больше. «Знаковым событием стала совершенная на вторичном рынке сделка с квартирой стоимостью 55 тыс. долл. за кв. м, что стало свидетельством преодоления существовавшего в середине года психологического рубежа в 35 тыс. долл. за кв. м элитного жилья», - рассказали RealEstate.ru в компании Blackwood.

Осенью подобная тенденция продолжилась: вследствие пересмотра показателей инфляции <ссылка на новость> и неизбежного повышения цен на элитную недвижимость бюджеты покупателей существенным образом выросли. Как сообщается в аналитическом отчете компании Blackwood, около 48% клиентов элитных агентств недвижимости была готова заплатить 1-3 млн долл., 21% рассчитывал на сумму в 3-5 млн долл., а 17% клиентов смог бы расстаться с 5-10 млн долл.

В то же время ситуация с ценами на парковочные места осенью не могла не порадовать покупателей столичной недвижимости данного сегмента. Средняя цена предложения по городу, по данным Ostogenka Real Estate, сохранилась на уровне лета – 130 тыс. долл. за 1 машиноместо.

И все же высокая стоимость квадратного метра элитного жилья в Москве стимулировала потенциальных покупателей пользоваться услугами кредитных организаций. Как поведала А. Бригаднова из компании TWEED, в текущем году количество покупок дорогой недвижимости через ипотеку выросла на 10%.

В сфере предложения рынок элитного жилья осенью пополнился и новыми объектами.По словам ведущего маркетолога DELIGHT Realty(Группа компаний DELIGHT) Валерии Яновской нынешней осенью новые предложения появидись почти во всех элитных районах города. Среди них жилой комплекс «Имперский дом» компании Capital Group в Замоскворечье, объект компании «Главмосстрой- Инвест» на Цветном бульваре, новый клубный дом на Плющихе, дома на Патриарших прудах, в Гранатном переулке и на Петровском бульваре. Однако по-прежнему, констатировали опрошенные RealEstate.ru эксперты, до установления равновесия спроса и предложения рынку еще далеко. Правда, все более очевидными становятся требования покупателей не только к качеству жилья, инфраструктуре, наличию охраны, но и правильно подобранной концепции дома, оптимальному расположению квартир, грамотно проведенной инженерии. «Долгое время на рынке элитной недвижимости покупатели приобретали практически все подряд, сейчас клиенты агентств недвижимости становятся более грамотными, и продажи в тех объектах, которые от начала до конца не продуманы девелопером, рискуют затянуться на долгие годы», - уверен генеральный директор компании Ru Development (входит в «Базовый элемент») Андрей Лукьянов.

Именно это считает А. Бригадновой из компании TWEED, причиной не слишком активной продажи квартир в некоторых из последних проектов на Остоженке. Застройщикам здесь стоит во многом надеяться на предприимчивость покупателей, которые решатся на дополнительные траты по переустройству хороших по расположению, но непродуманных жилищ. «Хрестоматийным является пример известного «Дома на Тишинке», квартиры которого на 50% были двухкомнатными. Почему-то девелопер и банк решили, что именно они будут наиболее востребованы рынком. В результате, покупателям пришлось приобретать квартиры целыми блоками», - рассказала генеральный директор компании TWEED Ирина Могилатова.

Правда, по мнению экспертов, такое положение вещей не будет долгим. «По моим ощущениям, к 2009 году рынок полностью переориентируется с продавца на покупателя», - заявила представитель банка «Российский кредит» Наталья Москалева.

RealEstate.ru будет следить за развитием событий в этом сегменте жилой недвижимости столицы.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова