ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Продажа элитного жилья зимой 2007-2008 гг.

03 марта 2008
Банкиры не хотят давать в долг элитным клиентам

Нынешней зимой активность покупателей и продавцов на рынке элитного жилья была существенно выше, чем в предыдущие годы. Так, число декабрьских сделок выросло на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года, неплохую динамику показал и февраль, что аналитики связали с так называемой «предвыборной лихорадкой», когда инвесторы стремились зафиксировать прибыль в надежном и консервативном инструменте – недвижимости – или просто «пересидеть» в нем время нестабильности. Средний бюджет покупки элитного жилья в Москве зимой 2007 года составил 2,785 млн долл. При этом в кредит было куплено всего 19% квартир.

В отличие от рынка аренды элитного жилья, который до сих пор остается закрытым, информация о сделках купли-продажи жилья постепенно становится более доступной. Так, по данным «Калинка-Риэлти», в 2007 году на первичном рынке элитной недвижимости было совершено 440 сделок в ценовом диапазоне от 13 тыс. долл. и выше. «А общий объем рынка элитного жилья, по нашим подсчетам, составил в прошедшем году примерно 1,168 млрд долл.», - уточнил директор по развитию «Калинка-Риэлти» Алексей Сидоров.

При этом риэлторы отметили довольно высокую активность инвесторов в элитную недвижимость. Так, по данным «Калинка-Риэлти», число сделок, совершенных в декабре, выросло на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года. В январе наступило затишье, связанное с новогодними и рождественскими каникулами, которое в феврале сменилось еще большим ажиотажем, когда число сделок повысилось на 20%. «Заметная активизация рынка в феврале с большей долей вероятности связана с «предвыборной лихорадкой», которая уже с начала февраля ощущается на рынке жилья в целом. В марте рынок должен перейти в более спокойное состояние, когда и продавцы, и покупатели удостоверятся, что итоги гонки за пост президента РФ не оказали значительного влияния на ситуацию, сложившуюся на рынке жилой недвижимости. Думаю, что уже через один-два месяца после оглашения итогов выборов активность инвесторов возобновится», - рассудил управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Что касается предложения, то можно констатировать факт: девелоперы не спешили вводить свои объекты зимой. «За это время появилось только одно высококачественное предложение – дом «АРТ-ХАУС» в стиле «нео-лофт» на Серебрянической набережной, застройщиком которой выступила компания State Development», - сообщила ведущий маркетолог компании DELIGHT Realty Валерия Яновская.

Правда, в целом за 2007 год, по данным компании IntermarkSavills, объем предложения элитного жилья с учетом апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» пополнился 15 новыми проектами общей площадью квартир и апартаментов более 230 тыс. кв. м. (Подробнее в справке в конце материала - прим. ред.). Причем в территориальной структуре нового элитного строительства около 32% (более 225 тыс. кв.м) суммарной площади пришлось именно на апартаменты в многофункциональных комплексах ММДЦ «Москва-Сити», чья территория в последние 1,5 года стала новым «оазисом» для элитных проектов, восполнив сократившееся предложение в большинстве других районов ЦАО. Кроме Сити, существенный объем строящихся квартир был сосредоточен в Хамовниках (около 30% элитных квартир-новостроек), на Арбате (8,6%) и Якиманке (8,6%).

Примечательно, что зимой 2007 года увеличилась средняя площадь реализуемого жилья. По данным «Калинка-Риэлти», она составила 171 кв.м. Как отметили эксперты, опрошенные RealEstate.ru, на рынке уже давно обозначилась следующая тенденция: девелоперы стремятся увеличивать метраж квартир в новых комплексах, а предпочтения инвесторов остаются за средними по размеру, а значит, более ликвидными квартирами. Наиболее востребованными со стороны покупателей были объекты площадью от 100 кв. м до 200 кв. м, на них пришлось более 65% совершенных сделок, а вот спрос на более крупные объекты (от 200 кв.м) составляет всего 20%. «Тенденция к снижению средней площади элитной квартиры пока еще не столь очевидна, как на жилищном рынке Лондона, однако вполне вероятно, что в ближайшие годы она начнет проявляться все активнее – по мере дальнейшего роста средней цены 1 кв.м и обострения проблемы ликвидности высокобюджетных объектов», - добавили в IntermarkSavills.

Кстати, цены предложения 1 кв. м жилья в элитных домах Москвы в среднем варьировались в пределах от 9 тыс. долл. до 50 тыс. долл., при этом рынок преодолел очередной психологический барьер, который еще осенью 2007 года оценивался в 55 тыс.долл. «В районе «Золотой мили» в новом элитном доме была отмечена рекордная цена предложения на пентхаус, равная 65 тыс. долл. за 1 кв. м», - рассказала В. Яновская из DELIGHT Realty.

Зато стоимость 1 машиноместа, по данным DELIGHT Realty, в парковках новых элитных жилых комплексов не претерпела изменений – с лета 2007 года средняя цена предложения не преодолела планку в 130 тыс. долл.

Как поведал А.Сидоров из «Калинка-Риэлти», средний бюджет покупателя элитного жилья зимой 2007 года составил 2,785 млн долл., а вот в ипотеку жилье приобретали в среднем лишь 19% покупателей. Однако, по словам банкиров, эта цифра вполне закономерна. «Как правило, состоятельные клиенты, претендующие на крупные суммы, требуют к себе более внимательного и гибкого отношения, а вот для банка такие кредиты оказываются менее ликвидными. Секьюритизировать кредит, скажем, в 1 млн долл. довольно проблематично, поскольку его трудно включить в стандартный портфель», - рассказала старший вице-президент по развитию ИпоТек Банка Елена Шилина.

Слова коллеги подтвердил и руководитель управления продаж Банка Жилищного финансирования Сергей Суэтин, отметивший, что «в настоящий момент в условиях ипотечного кризиса западные партнеры при секьюритизации еще более внимательно изучают состав портфеля и кредитам на сумму свыше 400 тыс. долл. присваивают высокую степень риска».

Правда, участники рынка уверены, что так или иначе доля сделок купли-продажи элитной недвижимости с участием ипотеки на рынке будет увеличиваться, ведь, по разным прогнозам, в 2008 году цены в этом сегменте вырастут на 15-25%. А покупатели и инвесторы, сетующие на повышение цен, смогут порадоваться тому факту, что объем предложения пополнится новыми объектами. В Сити начнется реализация проектов «Меркурий Сити» и «Евразия». В Хамовниках, стартуют продажи в элитном комплексе на территории РТИ-Каучук. Что касается Якиманки, то основные прогнозы существенного пополнения предложения связаны с началом застройки «Золотого Острова». Кроме того, в 2008 году ожидается старт амбициозного проекта «ПАРК СИТИ», предусматривающего комплексную застройку элитным жильем территории Бадаевского Пивзавода и Карандашной фабрики Сакко и Ванцетти (в сумме около 190 тыс. кв.м жилья). «Он повысит статус района Дорогомилово (ЗАО г. Москвы) и окончательно введет его в число наиболее престижных районов столицы», - отметили в IntermarkSavills. Будет из чего выбирать.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Элитные жилые комплексы, вышедшие на рынок в 2007 году

Название, Адрес

Район

Ввод в эксплуатацию

Девелопер

Общая площадь квартир, кв. м

ЖК «Имперский дом»

(Якиманский пер., вл. 6)

Якиманка

2009 г.

Капитал Груп

16 810

Novel-house

(3-ий Кадашевский пер. вл. 5, стр. 1)

Якиманка

2008 г.

ООО «РАС»

2 289

ЖК «Жилой квартал на Плющихе»

(ул. Погодинская, вл.4)

Хамовники

2009 г.

Дон-Строй

51 988

МФК «Империя»

(ММДЦ Участок №4)

Сити

2010 г.

MCG

45 000

Б. Саввинский пер. вл. 2-4-6

Хамовники

2011 г.

Гардекс

37 800

ЖК «АРТ- ХАУС», Тессинский пер., вл.9, 2/16

Таганский

2009 г.

State Development

5 480

ЖК «Аквамарин» (Озерковская наб. вл. 26)

Замосковречье

4 кв. 2008 г.

Стройинком-К

18 500

Smolenski (1-ый Смоленский пер. вл.19-21)

Арбат

4 кв. 2009 г.

Дон-Строй

14 702

Трехгорный Вал ул., вл. 14

Пресненский

1 кв. 2009 г.

Трансгидрострой

9 700

ЖК «Шоколад» (Тетеринский пер. вл. 18)

Таганский

3 кв. 2008 г.

Тетрис

7 000

Сытинский туп. вл. 3А

Тверской

2009 г.

-

6 540

Цветной бульвар, вл. 13

Тверской

4 кв. 2008 г.

Главмосстрой-Инвест

6 200

Гиляровского ул. вл. 55 к.1

Мещанский

3 кв. 2008 г.

Трансгидрострой

4 690

Селезневская ул. вл. 24-26, стр.1

Тверской

4 кв. 2009 г.

Флэт и Ко

3 001

Пресненский Вал ул., вл. 16 стр. 3

Пресненский

3 кв. 2008 г.

Море-Плаза

3 330

Источник RealEstate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова