ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Московский бизнес-класс в кризисе

12 ноября 2008
К лету 2009 года падение цен на московское жилье может составить 20-25%

Специалисты рынка считают, что жилая недвижимость бизнес-класса сильнее всего подвержена влиянию финансового кризиса. При этом довольно очевидно, что практически все коммерческие (поступающие в свободную продажу, а не идущие на социальные программы города) новостройки Москвы относятся именно к категории бизнес-класса. Доля панельного жилья, строящегося на коммерческой основе, в столице крайне мала. Поэтому, когда речь заходит о пресловутом бизнес-классе, можно смело включать в него все новостройки столицы за исключением ЦАО, где расположилось элитное и «около элитное» строительство. Как же отреагировал этот сегмент первичного рынка жилья на финансовый кризис? Есть ли подтвержденные факты консервации (заморозки) строек или речь идет всего лишь о прогнозах и среднесрочных перспективах? RealEstate.ru на основе своей интерактивной базы новостроек, мнений крупных застройщиков и аналитиков попытался прояснить ситуацию по этим и некоторым другим вопросам.

Самые серьезные опасения среди участников рынка столичной недвижимости вызывает судьба московского жилья бизнес-класса, который в условиях финансового кризиса столкнулся с целым рядом проблем. Во-первых, по словам профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадия Стерника, этот сегмент в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей жилья бизнес-класса,  уже ощутил острый  дефицит спроса. «В 2008 году мы зафиксировали дефицит предложения в сегменте эконом-класса в размере 50 тыс. квартир, а в бизнес-классе он сегодня практически нулевой, – добавляет Г. Стерник. – Поэтому падение спроса в эконом-классе, в отличие от бизнес-класса, еще не приводит к дефициту покупателей.»  В то же время ожидать массового переориентации приобретателей элитного жилья на бизнес-класс не стоит. Элитное жилье, как правило, имеет собственные целевые группы покупателей, традиционно значительно более устойчивых к кризисным проявлениям, отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Во-вторых, перед лицом финансового кризиса девелоперам, строящим бизнес-класс, придется рассчитывать только на свои силы. «Обещание властей выкупить у застройщиков часть квартир и тем самым не допустить замораживания строек затронет в основном панельное жилье эконом-класса. Таким образом, активные девелоперы, работающие в сегменте жилья бизнес-класса, которые постоянно осваивали новые строительные площадки и расширяли заимствования (в том числе и за счет дешевых западных кредитов), остались без поддержки государства. В тоже время кредиты пора возвращать, а перекредитоваться уже не получается. Вот они и паникуют», - продолжает Г.Стерник.

В-третьих, говоря о московском бизнес-классе, важно понимать, что в этот пресловутый бизнес-класс можно смело записать все коммерческие новостройки Москвы, которые не расположены в центральных частях города (там приято строить «элиту»). Подавляющее большинство этих домов строятся по индивидуальным проектам и относятся к типам: монолитное, монолитно-кирпичное жилье. Стоимость квадратного метра на октябрь 2008 года, согласно базе новостроек RealEstate.ru колеблется в этих округах Москвы от 5433 долл. (ВАО) до 7336 долл. (ЮЗАО). При этом количество новостроек в ВАО составляет всего 5% от общего числа предложения, а вот аналогичный показатель в наиболее престижных и достаточно дорогих ЗАО и ЮЗАО составляет 22% и 16,3% соответственно. Средняя цена «квадрата» для новостроек всех округов Москвы помимо ЦАО составила в октябре 6419 долл.

Чем сегодня живет рынок недвижимости столицы? По словам генерального директора инвестиционного агентства недвижимости Est-a-Tet Кайдо Каарма, сейчас наблюдается снижение финансирования на новых строительных площадках, поскольку застройщики в силу кризиса начали перераспределять имеющиеся средства на завершение уже начатого строительства. «Сейчас наша первоочередная задача – завершить текущие проекты. В ближайшее время мы не планируем выходить на новые площадки и сосредоточим свои силы на выполнении существующих обязательств», - подтверждает эту мысль начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО "Пересвет-Девелопмент" Александр Козлов.

В то же время за прошедший месяц реальных замороженных строительных площадок в Москве не прибавилось. Согласно базе новостроек RealEstate.ru, во всех округах города (помимо ЦАО, так как там сосредоточено элитное жилье – прим. ред.), сроки сдачи ГК некоторых объектов действительно претерпели изменения. Однако речь, как правило, шла про один квартал, и застройщики чаще даже приближали, а не откладывали сроки ввода объекта в эксплуатацию. Случаи переноса сроков ГК на более позднее время были зафиксированы лишь на двух стройках. Попутно, в течение сентября-октября был запущен процесс сдачи ГК на трех объектах, а пять объектов были успешно введены в эксплуатацию. Еще 25 объектов запланированы к сдаче ГК до конца 2008 года. Помимо этого на первичном рынке жилья был анонсирован целый ряд новых проектов. Например, «Приоритет» (Нагорный бульвар, дом 39а) от компании БАРКЛИ, «Заповедный уголок» (ул. Заповедная, вл. 14-16, корп. 2) от компании ПИК и «ЗОДИАК» (Волоколамское шоссе 80) от компаний «ЛИДЕР» и «АФИНА Лтд». Получается, что участники рынка недвижимости на полном серьезе рассуждали о возможности консервации московских строек, но говорили, прежде всего, о бумажных проектах, с трудностями привлечения финансирования в которые они уже столкнулись.

Такая ситуация грозит неминуемым сокращением объема предложения в Москве по мере того как будут завершаться уже начатые стройки, считает Г.Стерник. Конечно, этот фактор будет толкать цены  вверх, но ему будет противостоять фактор сокращения платежеспособного спроса. «Так, если в начале 2008 года мы установили, что соотношение реального спроса с общим годовым объемом предложения в Москве составляло 1,6 / 1 (откуда и скачок цен в первом полугодии), то в октябре это соотношение составило 0,8 / 1, и значит, следующие полгода  предстоит снижение цен (в первую очередь, в новостройках). По нашему прогнозу, к середине следующего года оно может составить 20-25% (от уровня октября) но потом, после стабилизации, начнется восстановление рынка. Это придется на начало 2010 года», - считает Г. Стерник.

Если же говорить о нынешних ценах на столичное жилье, то «средняя температура по больнице» пока осталась без изменений. Более того, согласно базе новостроек RealEstate.ru, в октябре средняя цена квадратного метра в ряде объектов, близких к сдаче ГК, заметно приподнялась. Например, стоимость квадратного метра в одном из объектов САО, запланированном к сдаче ГК в четвертом квартале 2008 года, поднялась на 23%. В тоже время на некоторых объектах, запланированных к сдаче в 2009-2010 годах, средние цены на метр снизились. В том же САО, стоимость «квадрата» на объекте, запланированном к сдаче в первом квартале 2011 года, упала на 9,9%. Также на объектах, которым еще далеко до сдачи ГК, были зафиксированы понижения нижнего порога цен, при сохранении верхней ценовой границы.

Прежде всего, из-за того, что курс доллара рос, а цены на недвижимость преимущественно указывали в рублях, стоимость квадратного метра (в условиях стагнации) должна была бы скорректироваться вниз. По идее, величина коррекции составила бы 8%, которые потерял рубль по отношению к доллару за последний месяц. Так, курс ЦБ РФ на 25.09.2008 года составлял 25,07 руб. за 1 доллар США, а к 25.10.2008 года этот показатель вырос до 27,05 руб. за 1 доллар США. В ряде новостроек действительно произошло снижение долларовых цен, но массового распространения эта коррекция не получила.

Получается, что ситуация с ценами на первичном рынке столичного жилья пока остается относительно стабильной, но тенденция к будущему сокращению объемов строительства столичного жилья обозначилась довольно четко. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики (РОССТАТ), объемы ввода жилых площадей в столице уже заметно сократились. За первые три квартала 2008 года в Москве было введено чуть более 1,6 млн. кв. м жилья, что на 54,4% меньше, чем было введено в эксплуатацию за аналогичный период прошлого года. Достичь запланированного показателя (в 2008 году московские власти планировали ввести около 5 млн. кв. м. жилья – прим. ред.) за четвертый квартал уже не удастся, и ввод площадей составит в лучшем случае 50-60% от запланированного объема, считает К. Карма из компании Est-a-tet. Таким образом, тенденция к сокращению объема ввода жилья в Москве, проявившаяся в первой половине 2008 года через 2-3 года проявит себя еще сильнее. Вероятнее всего, уже в ближайший год можно ожидать серьезного увеличения дефицита предложения во всех сегментах столичного жилья, в том числе и в бизнес-классе.

Что касается цен, то в краткосрочной перспективе можно ожидать ценовой коррекции вниз, которая в большей степени затронет переоцененные и дорогие объекты, цены которых не соответствуют заявленному классу и установленным для него характеристикам, считает К. Ковалев из компании Blackwood. В долгосрочной же перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в условиях крайне ограниченных возможностей строительства в городе сохранится. С ним соглашается и Г. Стерник: «Мировой кризис изменил ситуацию на рынке недвижимости, поэтому мой прогноз пришлось скорректировать (по прогнозу Г. Стерника сделанного летом 2007 года средняя стоимость московского жилого метра в 2009 году должна была составить около 9600 долл. США – прим. ред.). Все шло по прогнозу до осени. По нашей шкале, средняя цена в Москве достигла 7400 долл. за кв. м, далее ожидалось замедление темпов роста цен, а с середины 2009 года – новый рост. Но с осени однозначно предсказать развитие событий на рынке недвижимости становится проблематично. По нашему прогнозу, вероятнее всего, к середине следующего года падение цен на жилье может составить 20-25% (от уровня октября этого года) но потом, после стабилизации, начнется восстановление рынка. Где-то с начала 2010 года».

Артём БЛЮДЁНОВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова