ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Как продать квартиру в залоге?

02 июня 2008
И как при этом заработать?
По статистике, в России лишь 10-15% жилья покупается с использованием кредитных средств. Однако число таких сделок, несмотря на кризис ликвидности, поразивший российскую банковскую систему в середине прошлого года, неуклонно растет. Так, в 2007 году в стране было выдано ипотечных кредитов на 400 млрд руб., что в 2 раза больше показателей 2006 года, а в 2008 году, по различным прогнозам, отечественные банки обеспечат заемщиков средствами на приобретение жилья в объеме, превосходящем показатели 2007 года на 35-50%. Естественно, что с ростом объемов ипотечного кредитования рынок недвижимости пополняется совершенно новым продуктом – квартирами, находящимися в залоге, которые не должны выпадать из оборота, ведь по закону ничто не мешает собственнику реализовать заложенное жилье. Правда, на это потребуется согласие банка.

Наиболее распространенный способ избавиться от купленной по ипотеке квартиры –досрочно погасить кредит и снять обременение с заложенного имущества, а затем выставить жилплощадь на реализацию. При этом первым делом необходимо заручиться поддержкой банка. «Обычно кредитные организации, изучив обстоятельства, заставившие клиента пойти на продажу недвижимости, будь то смена места жительства, намерение улучшить жилищные условия, невозможность в дальнейшем платить по кредиту или желание сыграть на растущем рынке недвижимости, дают добро, ведь банку в первую очередь нужно, чтобы заемщик расплатился по кредиту, а отказ в проведении подобной сделки может быть чреват просрочками», - рассказала старший вице-президент ИпоТек Банка Елена Шилина.

Примечательно, что заемщик имеет право заявить о намерении продать жилье сразу же после того, как истечет срок запрета (иногда банки называют этот период мораторием – прим. ред.) на досрочное погашение кредита, который в различных банках может длиться от 1 месяца до 5 лет, или же, при необходимости, реализовать квартиру в течение «запретного» периода, заплатив комиссию в размере 1-5% от суммы досрочного погашения. Однако при высокой стоимости недвижимости (так, средняя цена предложения 1 кв. м жилья эконом-класса по Москве в 2008 году преодолела планку в 5,5 тыс. долл.) вынуть из семейного бюджета крупную сумму для погашения кредита под силу не каждому, поэтому на рынке практикуются другие способы погашения кредита. «Сейчас не проблема взять потребительский кредит на 20-30 тыс. долл. без залога. Если задолженность небольшая, то, вполне возможно, этой суммы хватит, чтобы расплатиться перед банком», - отметил генеральный директор Независимого Бюро Ипотечного Кредитования (НБИК) Дмитрий Балковский.

А вот заемщики, чья ссудная задолженность велика, а также те, кто не желает платить повышенные проценты по потребительскому кредиту (согласно расчетам Банка России, эффективная ставка по потребительским кредитам варьируется в среднем от 90% до 120% годовых при заявленных 29%), могут использовать другую схему. «По обоюдному соглашению покупатель предоставляет продавцу заем, сумма которого идет на погашение кредита. Далее имущество освобождается от обременения, квартира оформляется в собственность покупателя, а оставшаяся часть средств за квартиру выплачивается продавцу», - поведал директор территориального отделения «Центральное» компании МИАН-агентство недвижимости Павел Косов.

Правда, подобная схема грозит новому владельцу недвижимости определенными рисками. Во-первых, при неисполнении продавцом обязательств по ипотеке банк может обратить взыскание на предмет залога, и суд в данном случае будет на стороне кредитной организации. Во-вторых, оплата по кредиту в таком случае происходит до перехода права собственности к покупателю, а значит, продавец, сняв обременение, может остаться собственником жилого помещения, поэтому стороны для минимизации рисков обычно договариваются о расчетах через депозитарную ячейку. В таком случае покупатель делит сумму на две части: одна идет на погашение кредита, другая представляет собой остаток, предназначающийся продавцу. Эти деньги закладываются в две депозитарные ячейки, после чего банк подает в регистрационную службу документы о снятии залога с квартиры, и одновременно регистрируется сделка купли-продажи недвижимости, на которой к тому времени уже отсутствуют какие-либо обременения. Через месяц, когда переход права собственности на объект недвижимости официально зарегистрирован, продавец получает доступ к остатку той суммы, за которую была продана квартира.

Наконец, при необходимости совершить сделку купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге, с предварительным погашением ссудной задолженности, возможны и расчеты посредством аккредитива. В таком случае кредитная организация, в которой открыт счет покупателя, перечисляет всю сумму на счет банка, который выдал продавцу ипотечный кредит, только после предоставления документов о государственной регистрации права собственности на жилую недвижимость на имя нового владельца. «Кажущийся на первый взгляд сложным, этот процесс вполне реализуем, но зачастую люди ждут от него «подводных камней» и не охотно приобретают жилье, находящееся в залоге», - заметила Е.Шилина из ИпоТек Банка.

Именно поэтому на российском рынке недвижимости пока не получила широкого распространения переуступка прав и обязанностей по кредитному договору третьему лицу, в отличие от сделок по улучшению жилищных условий, под которые кредитные организации уже разработали специальные программы улучшения жилищных условий, позволяющие купить квартиру без первоначального взноса, а после в течение полугода продать имеющуюся. При этом среднее значение процентной ставки по такому кредиту будет колебаться в пределах 12-15% годовых.

Выгодно ли сегодня продавать квартиру, находящуюся в залоге? С одной стороны, как отмечают опрошенные RealEstate.ru риэлторы, при достаточном объеме предложения жилья «взвинтить» цену не получится: покупатель охотнее рассмотрит «беззалоговый вариант» в силу его простоты и прозрачности. А вот для продавца некий резон сбывать с рук купленные в кредит квадратные метры, особенно если жилье было приобретено в инвестиционных целях, есть. Рассмотрим конкретный пример. В начале 2006 года квартира площадью 50 кв. м была приобретена на вторичном рынке по цене 2,5 тыс. долл. за «квадрат». Получается, что общая стоимость квартиры на момент ее покупки составила 125 тыс. долл., 30% из которой внес покупатель за счет собственных средств. Это значит, что банк предоставил заемщику кредит на сумму в 87,5 тыс. долл. Процентная ставка по кредиту на 20 лет составила 10% годовых. Как известно, за 2006 год квартира подорожала на 98%, а в 2007 году на рынке недвижимости был отмечен 20-процентный рост цен. Тогда к концу 2006 года реализуемая жилплощадь стоила уже 247,5 тыс. долл., а к концу 2007 года – 297,2 тыс. долл. При этом размер аннуитетного платежа (его можно рассчитать по формуле – прим. ред.) составил примерно 844 долл. И за два года (см. Таблицу расчета платежей по ипотеке) владелец квартиры заплатил сумму в 20,3 тыс. долл., из которых порядка 3 тыс. долл. составили платежи по телу кредита. В результате, покупатель потратил на покупку квартиры в кредит и выплату процентов за 2 года 142,2 тыс. долл. Прибыль после продажи квартиры составит 155 тыс. долл.

Логично, что пока стоимость квадратного метра растет быстрыми темпами, такие схемы будут интересны для инвесторов. И в текущем году, когда рост цен на недвижимость прогнозируется на уровне 35-50%, они не потеряют свою актуальность. Однако, как отмечают банкиры и ипотечные брокеры, вряд ли таких сделок на рынке жилья РФ будет много. Как неоднократно подчеркивал спикер Совета Федерации Сергей Миронов, ипотека до сих пор остается доступной всего для 7-10% россиян, которые, оформив кредит и купив квартиру, будут, в первую очередь, стараться не допускать просрочек платежей.

Юлия ВАСИЛЕНКО


Изображение: http://www.web-ipoteka.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова