ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / Как купить квартиру

08 декабря 2006
Этапы большого пути

Покупке любой квартиры сопутствует оформление множества документов, в том числе и договора купли-продажи. Поэтому сделки с недвижимостью обычно заключаются при помощи специалистов, владеющих всеми юридическими тонкостями данного процесса. При этом, приобретая квартиру, желательно иметь в виду следующие важные особенности таких сделок.

Проверка документов

После того, как квартира выбрана, следует убедиться в том, что права на нее оформлены надлежащим образом, а также в том, что Вы имеете дело с собственником квартиры или надлежаще уполномоченным лицом. Только после этого можно подписывать договор купли-продажи. В отношении оформления прав необходимо ознакомиться с  правоустанавливающими документами. В статье невозможно описать все ситуации и правоустанавливающие документы, рассмотрим лишь наиболее важные из них. В зависимости от основания приобретения прав и времени, когда имущество приобреталось, перечень правоустанавливающих и иных документов, с которыми следует ознакомиться, будет различным.

Вкратце о документах по так называемому вторичному жилью:
- До 2000 года:
а) приватизация – заявление на приватизацию и договор передачи, свидетельство о собственности на жилище (розовое). На договоре передачи должен быть  штамп о регистрации в КМЖ (ДМЖ) и печать.
б) иная сделка (дарение, купля-продажа, мена) – нотариально удостоверенный договор, штамп и печать КМЖ (ДМЖ).
в) наследство – свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, отметка нотариуса о выдаче свидетельства на свидетельстве о праве на жилище или на договоре-основании приобретения имущества наследодателем.
Крайне редко встречаются свидетельство о собственности на жилище, право на которое приобретено по основаниям иным, чем приватизация.

- После 2000 года – на договорах уже штамп о государственной регистрации права и печати регистрирующего органа (Москомрегистрации, Мосрегистрации, ГУ ФРС по Москве, УФРС по Москве), а также штамп о выдаче свидетельства и его реквизиты. Договоры не обязательно нотариально удостоверены, возможно заключение в простой письменной форме (ППФ). Свидетельства – уже о государственной регистрации права собственности.

При просмотре документов необходимо обращать внимание на количество собственников. Особо обращать внимание на наличие несовершеннолетних в числе собственников. Если имущество приобретено в период брака по возмездной сделке, то по общему правилу оно считается находящимся в общей совместной собственности супругов, поэтому, даже если квартира оформлена в индивидуальную (односубъектную) собственность, нужно уточнять, не в период ли брака она приобреталась. При этом не следует забывать, что расторжение брака само по себе не изменяет режим собственности на такое имущество вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента расторжения брака.

Также следует обратить внимание на соответствие планировки документам БТИ, наличие/отсутствие красных линий. Многие покупатели готовы приобретать квартиру с перепланировкой, не оформленной в установленном порядке, но для некоторых отсутствие согласования перепланировки – достаточный аргумент для того, чтобы отказаться от покупки квартиры. 

Без агентства не обойтись

Покупателю следует нанимать специалиста даже в случае, если квартира продается через агентство. Хотя агентства, дорожащие своей репутацией, и будут стараться провести сделку так, чтобы по возможности сбалансировать взаимные интересы сторон, все же не следует забывать, что, работая по договору с продавцом, агентство вынуждено представлять прежде всего интересы продавца. Даже и из тех соображений, что требования в отношении отстаивания своих интересов и возможные претензии следует адресовать  в общем-то лицу, которое на Вас работает, лучше привлечь к работе над сделкой своего специалиста.

К оказанию подобных услуг покупатели, как правило, привлекают либо юристов, специализирующихся в недвижимости, либо опытных и грамотных риэлторов. Как правило, сделки с участием специалистов проходят быстрее и бесконфликтнее. Сложнее обстоит дело в случае, когда на стороне покупателя не очень грамотный риэлтор, либо юрист, имеющий лишь общие знания о недвижимости и сделках с ней. Вот тогда и возникают конфликты на ровном месте: представители покупателя требуют договор о задатке, настаивают на включении бессмысленных условий в договоры, требуют предоставления массы дополнительных документов, которые зачастую ничего не дают для оценки рисков покупателя, при этом многих документов у продавца нет, и получить их легальным образом он не может, да и получать многие документы представителю покупателя (если, конечно, ставить целью не имитацию деятельности, а реальную проверку и оценку рисков) лучше из независимых источников.

Плохо, когда сделка разваливается из-за того, что подобные представители настаивают на условиях, которые никак не страхуя интересы покупателя, создают реальные риски либо непомерные затраты времени для продавца. Покупателю, как и продавцу, тоже следует понимать, что для оценки многих вещей нужны не специальные знания, а элементарный здравый смысл. Мы в своей работе даем рекомендации клиенту и объясняем последствия принятия того или иного решения. Выбор всегда за клиентом, прислушаться ему к рекомендациям, или поступить так, как он считает нужным. С другой стороны, можно понять и такую позицию (чаще характерную для покупателей): я плачу деньги за услуги и не хочу вникать в детали, пусть все вопросы решает представитель. Тут как раз все и зависит от компетентности представителя, хорошо, если представитель – действительно специалист в своей области.

Иногда клиенты интересуются, как избежать возможных мошенничества и шантажа со стороны риэлтора, который представляет интересы продавца. При этом речь идет о сумме, которую агент набавляет к цене, не информируя об этом продавца. Такая ситуация, на мой взгляд, немыслима для агентства, дорожащего своей репутацией. Агентства, работающие на рынке элитной недвижимости, в основной своей массе предпочитают работать «прозрачно». Кроме того, что честно работать просто приятнее, потеря репутации может обернуться убытками, несопоставимыми с сиюминутной выгодой.

Что же касается вопроса: как избежать подобной ситуации, то ответить, по всей видимости придется так: никак не избежать. Если Вы столкнулись с такой ситуацией, можно либо согласиться с таким условием, либо отказаться от него, понимая, что риэлтор может пойти на попятную (если это был блеф, и других претендентов нет) или действительно вести переговоры с тем, кто предложит большую сумму. Вообще-то подобная ситуация более вероятна когда рынок «на росте», а также при т.н. альтернативных сделках, если есть возможность выкручивать руки покупателю. Известны агентства, которые практикуют подобное: когда все авансы внесены, сделки подготовлены, агентство поднимает цену конечной квартиры в цепочке. Это возможно, если договор (предварительный, о внесении аванса или  иное соглашение, оговаривающее условия сделки) не предусматривает санкций за отказ продавца от сделки.

На этом этапе избежать подобного шантажа можно только в случае, если покупатель вносит деньги по заключенному с продавцом (возможно с участием агентства) предварительному договору, предусматривающему симметричную и существенную ответственность сторон за отказ от сделки, а не по невнятному договору с агентством, которое выступает от своего имени, и принимает на себя не очень понятные обязательства типа «снять с продажи, оформить квартиру в собственность покупателя» и, естественно, на несет ответственности за срыв сделки.

Можно  добавить, что от описанных следует отличать ситуацию, когда до внесения первого обеспечительного платежа поступили предложения от нескольких покупателей и агент выбирает того, кто предложит большую цену при прочих равных условиях. Это нормальная ситуация, добросовестный агент, действуя в интересах продавца, так и поступит.

Согласование условий сделки и порядок расчетов

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор (в нашем случае это договор купли – продажи квартиры и, возможно, машиноместа) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Как видно из определения предварительного договора, все условия сделки должны быть согласованы еще до подписания этого договора. Именно в этом основной смысл подписания предварительного договора – согласовать основные условия (цена, срок подписания основного договора, порядок расчетов, освобождения квартиры, передачи по акту и т.п.) и  связать стороны обязательством по заключению договора купли-продажи. В идеале предварительный договор должен предусматривать все до мельчайших деталей: например, не только условие о том, что расчеты производятся через банковскую ячейку, но и в депозитарии какого банка будут производиться расчеты, условия доступа продавца к ячейке и т.п.

Хорошо составленный предварительный договор – это залог успешного проведения сделки в дальнейшем. Не стоит жалеть времени на согласование условий предварительного договора, лучше потратить несколько лишних дней на такое согласование, чем потом выяснять, кто виноват в том, что сделка не состоялась и спорить о возврате внесенных денег. Уважающие себя и клиента агентства всегда подходят к этому индивидуально, здесь подход типа «договор типовой, Вы деньги внесите, чтобы квартиру снять с продажи, а потом о деталях  договоримся» не практикуется.

При подписании предварительного договора следует обратить внимание на все то, что имеет значение для покупателя. Если покупатель не хочет  рассчитываться наличными, на это надо обратить внимание, если покупатель хочет, чтобы на момент подписания основного договора в квартире никто не был зарегистрирован, на это надо обратить внимание, если хочет въехать в квартиру пораньше, следует обратить внимание на срок освобождения, если стороны договорились, что в квартире остается  встроенная техника,  мебель или иное имущество, лучше перечень этого имущества приложить к предварительному договору. Покупателю лучше настоять на том, что любое из условий сделки, которое может его не устроить, должно быть согласовано в предварительном договоре. Ответственность сторон за отказ или уклонение от заключения основного договора, в предварительном договоре, как правило, симметрична.

Согласование условий договора купли-продажи?

Вообще-то договор купли-продажи (см. справку RealEstate.ru "Договор купли-продажи в конце материале), как правило, предельно прост: предмет, описание объекта, цена, сроки расчетов и передачи квартиры. Остальные условия – малосущественны, просто воспроизводят некоторые положения ГК, кочуют из договора в договор – назначение жилого помещения, обязанность по уплате налогов, требования гос. регистрации договора купли-продажи, перехода прав собственности и т.п.

Практически все основные условия договора купли-продажи согласовываются еще при согласовании предварительного договора, поэтому, как правило, на этом этапе проблем не возникает. Проект договора купли-продажи агентство обычно направляет на согласование сторонам сделки, чаще всего изменений существенных не вносится, если только подправляются формулировки. Но если покупатель хочет, то при согласовании предварительного договора купли-продажи можно согласовать проект основного договора и оформить его в качестве приложения к предварительному. Тогда уже ничего не придется  согласовывать  в дальнейшем.

Особенности договора купли-продажи квартиры
Особенность договора купли-продажи жилого помещения в том, что он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому всегда следует  различать понятия «подписание» и «заключение» договора купли-продажи квартиры, до гос. регистрации подписанный договор купли-продажи еще не считается заключенным и никаких прав и обязанностей не создает. В отличие от договора купли-продажи квартиры, договор купли-продажи машиноместа не подлежит государственной регистрации, регистрируется только переход права собственности.

Практические последствия для проведения сделки этого в следующем:
- различен момент вступления договора купли-продажи в силу;
- на экземпляре договора купли-продажи после регистрации перехода права собственности не проставляется  штамп о регистрации договора, соответственно, его нецелесообразно использовать в качестве условия доступа продавца к ячейке в случае, если расчеты проводятся через банковскую ячейку.

Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости законом не предусмотрено. Поэтому чаще всего стороны соглашаются на подписание договора купли-продажи в простой письменной форме. Это абсолютно разумно, так как нотариальное удостоверение дополнительной «юридической силы» договору не придает, а денег стоит немалых. После того, как законом был уменьшен размер гос. пошлины за удостоверение договора, купли-продажи резко возросла плата за составление проекта договора.

Правда, стоит предупредить потенциальных покупателей: нотариусы «отомстили» за то, что договоры купли-продажи у них перестали удостоверять, теперь большинство нотариусов отказываются удостоверять копии договоров, подписанных в простой письменной форме. Аргументация оригинальна: мы не можем гарантировать подлинность подписей. Как будто такое нотариальное действие, как удостоверение копий, требует подобных гарантий. Это всего лишь подтверждение верности копии оригиналу. Уверена, что если подобные отказы будут вынесены официально и будут обжалованы, суд не примет сторону нотариусов.

Процедура расчета и передача квартиры по акту

В идеале процедура расчетов должна быть такой, чтобы риски обеих сторон были   минимальны. Из существующих на сегодняшний день схем к таким можно отнести:
-в случае безналичных расчетов – расчеты с использованием аккредитива (деньги поступают со счета исполняющего банка на личный счет продавца только после предоставления определенных документов, перечень которых согласовывается сторонами);
-в случае наличных  расчетов – с использованием банковской ячейки (продавцу предоставляется доступ к ячейке при предоставлении определенных документов, перечень которых согласовывается сторонами).
При таких расчетах если сделка по какой-либо причине не состоится (договор не будет зарегистрирован), покупатель сможет получить свои деньги обратно.

Что касается акта приема-передачи, то обычно он подписывается после того, как будут завершены расчеты между сторонами (если акт содержит подтверждение того, что расчеты произведены) и лучше, если акт подписывают непосредственно в самой квартире, чтобы покупатель убедился, что все имущество, о передаче которого они с продавцом договорились, на месте, и находится в том же состоянии, в каком находилось при предыдущих осмотрах квартиры. 

Наталия ТРОЯНОВСКАЯ
Автор – руководитель юридического отдела «Делайт-Реалти»

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова