ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ К 2025 году индекс доступности московского жилья поднимется в 2,5 раза

15 мая 2008
Долгосрочные перспективы национального проекта «Доступное жилье»

На прошлой неделе первый заместитель мэра столицы Юрий Росляк сообщил журналистам, что размер средней зарплаты в Москве к 2025 году будет составлять 4,5 тыс. долл. или 107 тыс. руб. в месяц. Сейчас, по официальным данным Федеральной службы государственной статистики (ФСГС) размер среднемесячной начисленной заработной платы по Москве составляет 26960 руб. (1129 долл. по курсу 23,88 руб. за 1 долл.). На первый взгляд прибавка к зарплате ожидается весьма солидная. Однако все познается в сравнении и RealEstate.ru решил просчитать, как четырехкратное увеличение оплаты труда, ожидаемое к 2025 году, может сказаться на доступности столичных квартир эконом-класса.

В качестве отправной точки RealEstate.ru было выбрано старое панельное жилье (70-80 годы) без всяких изысков. Стоимость жилого метра в домах этой категории составляет сегодня от 5 тыс. долл. Получается, что средний уровень московских зарплат приблизится к нынешней цене квадратного метра жилья эконом-класса только в 2025 году. То есть через 17 лет.

Между тем, даже весьма инертный рынок жилой недвижимости далеко не статичен. В его рамках все течет и меняется, причем, как правило, в сторону удорожания. Так, в 2000 году средняя стоимость жилого метра в Москве составляла около 700 долл., а к началу 2008 года столичные квартиры дешевле, чем по 5000 долл. за кв. м. найти стало очень проблематично. Получается, что за 7 лет московские квартиры выросли немногим более чем в 7 раз. Если взглянуть на обещанное увеличение заработной платы в этом разрезе, то оптимизма заметно поубавится.

Вместе с тем на рынке столичной недвижимости бытует осторожное мнение, что дорожать жилому метру больше некуда и с этим очень хочется согласиться. Цены на московское жилье потеряли всякую адекватность еще в 2006 году, когда практически догнали Париж с Нью-Йорком, оставив далеко позади Берлин и ряд других западноевропейских столиц. Сегодня цены на московские квартиры почти подобрались к уровню стоимости лондонского жилья.

Стоимость жилья в нескольких мировых столицах

Город

Цена в долл. США

Тип жилья

Нью-Йорк

250 000

жилье эконом класса. Деревянные домики на 1 семью с 1 ванной комнатой и кухней, центральным отоплением, довольно старые. Окраинные районы, пригороды

500 000

жилье для 2-3 семей, от 3 до 7 комнат, в домах старой постройки, в кирпичных домах 3-7 этажности, в районах типа Бруклина. Либо более крупные и комфортабельные домики для 1 семьи по типу ранчо.

Также в современных жилых комплексах Нью-Йорка (как старых, отреставрированных и модернизированных, так и новых) можно приобрести студио минимальной площади. Цены в таких комплексах от 10 000 за кВ. м.

Greenwich Club Residences –мин.площадь с 52 кв.м. Значит односпальные апартаменты обойдутся в 520 000 долл

Париж

250 000

Здание 1999 года постройки

Квартира «студио» в стиле модерн 27 кв.м.

500 000

двухкомнатные апартаменты с отделкой и мебелью

Лондон

300 000

однокомнатные студио или даже двухкомнатные квартиры небольшой площади в восточной части города

500 000

Жилая площадь в линейке домов по типу таунхаусов или лейнхаусов - 3-4 комнаты, 1-2 ванные.

Также в диапазоне между 250 000 и 500 000 долларов находятся двухкомнатные апартаменты в обычных жилых домах 

Берлин

225 000

Апартаменты общей площадью 75 кв. м.

445 000

Апартаменты общей площадью 120 кв. м

Источник: «CENTURY 21 Россия» Таблица составлена: RealEstate.ru

В таких условиях частному инвестору выгоднее вкладываться в менее раскрученные и недооцененные сегменты подмосковного и регионального рынка или искать недвижимость за рубежом. Благо альтернативных предложений сегодня масса. Начиная от подмосковного рынка новостроек и организованных коттеджных поселков и заканчивая огромным выбором зарубежной жилой недвижимости разных стран (от Черногории и Хорватии до ОАЭ).

Тем не менее, даже самые оптимистичные аналитики столичного рынка жилой недвижимости сходятся во мнении, что квадратный метр продолжит умеренно дорожать. В среднем на 15% за год. Так, по весьма радужному прогнозу аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ (сделанному летом 2007 года), в период 2007-2010 годов средний темп роста цен на московскую жилую недвижимость составит порядка 12% в год, а на жилье в Подмосковье порядка 14% в год. По словам, руководителя АКЦ МИЭЛЬ Владислава Луцкова рынок недвижимости в Москве и Московской области имеет устойчивый положительный тренд в ближайшие несколько лет, и к декабрю 2010 года стоимость 1 кв. м жилья в Москве достигнет уровня 7500 долл., а в Московской области 4000 долл.

Между прочим, в подобных прогнозах часто встречается оговорка «умеренно дорожать в пределах инфляции», которая успокаивающе действует на всех граждан. Дескать, все дорожает, а чем жилье хуже? Пожалуй, жилье тут «хуже» лишь очень высокой абсолютной стоимостью. Ведь уровень инфляции, как правило, обходит темпы роста уровня заработной платы, а когда речь идет о покупке в несколько сотен тысяч долларов – печальный итог становится очевиден. Да и «уровень инфляции» в России величина плавающая. Так, экс-премьер России, лидер оппозиционного Российского народно-демократического союза (РНДС) Михаил Касьянов заявил на встрече с журналистами: «В этом году инфляция будет больше, чем в прошлом — 12%. Я думаю, официально нарисуют около 14—15%, хотя реально она составит 17—18%». Кроме того, бывший премьер отметил, что «для многих граждан инфляция достигнет 40%». По его мнению, «так было и в прошлом году. В общем, инфляция была 12%, но для половины граждан, причем наименее обеспеченных, эта инфляция составила 25—30%».

Если же допустить развитие ситуации по весьма оптимистичному сценарию (15% в год), то жилой метр вырастет с 5000 долл. в 2008 году до 53800 долл. в 2025 году. То есть его стоимость вырастет за 17 лет в 10,7 раз. Напомним, что средняя заработная плата в столице, по словам Юрия Росляка, увеличится за аналогичный период только в 4 раза. Получается, что, несмотря на обещанное увеличение зарплаты и при абсолютно стабильном и предсказуемом поведении квартирного рынка Москвы, индекс доступности жилья* снизится к 2025 году в 2,6 раза. Проще говоря, накопить на квартиру среднему гражданину станет в два с половиной раза тяжелее, чем сегодня.

* в данный момент у участников рынка недвижимости нет четкого алгоритма для расчета индекса доступности жилья. Поэтому RealEstate.ru взял за основу схему, озвученную одним из представителей Ассоциации Строителей России (АСР). За индекс доступности жилья принимается количество времени (в годах), которое необходимо стандартной семье (двое работающих взрослых и один ребенок) чтобы накопить на квартиру общей площадью 54 кв. м., если откладывать на нее весь суммарный доход.

Выходит, что доступного жилья в Москве не будет даже в труднообозримом будущем. Если же говорить о среднесрочной перспективе, то картина складывается не такой уж и мрачной. Так, по словам Юрия Росляка, средняя заработная плата в Москве составит в 2010 году около 1780 долл., а в 2012 году уже 2290 долл.

Опять же если ситуация на столичном рынке жилья станет развиваться по оптимистичному сценарию (квартиры будут стабильно дорожать на 15% в год) то уже к 2010 году среднестатистическому москвичу придется копить на 1 кв. м. жилья не 4,4 месяца а 3,7 месяца.

 

Соотношение среднего уровня заработной платы к средней стоимости кв. м. жилья

Период времени (год)

Средняя заработная плата в Москве (в долл.)

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве (в долл.)

Срок, за который можно заработать на 1 кв. м. жилья (в мес.)

2008

1129

5000

4,4

2010

1780

6613

3,7

2012

2290

8745

3,8

Сводная таблица составлена RealEstate.ru

Однако, на практике, только за первый квартал 2008 года, по данным бюро недвижимости «Агент 002», московские квартиры эконом-класса выросли в цене на 20,2%, а квадратный метр жилья в этом сегменте в среднем стоит 5534 долл. Однако это еще средние данные по рынку. Ведь по отдельным объектам рост цен достигает 30-40%, уточняют аналитики компании «Агент 002».

Поэтому, с уверенностью сказать, что в определенный момент стоимость квартир разом не подскочит еще на 50%-100% не может никто. Но даже при самом благоприятном сценарии в среднесрочной перспективе простым гражданам не станет ощутимо легче купить себе жилье, а к 2025 году приобрести квартиру станет еще в 2,5 раза сложнее, чем сегодня. В итоге ситуация сложившаяся на московском квартирном рынке сохранит «status quo». Квартиры смогут купить либо граждане, которым посчастливилось подойти под одну из жилищных программ города или люди с доходами сильно выше среднего. Иные категории покупателей будут постепенно вытесняться со столичного рынка жилья или брать на себя долгосрочные ипотечные обязательства.

Артём БЛЮДЁНОВ 

Фото: pro.corbis.com

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова