ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / Элитное жилье в Москве на фоне кризиса

28 октября 2008
Предложение элитных квартир выросло на 22%, неликвид претерпел коррекцию

Сегмент элитного жилья всегда отличала наибольшая стабильность по сравнению с сегментами эконом- и бизнес-класса. Однако тревожные настроения витают даже над Остоженкой. Смогут ли элитные квартиры сохранить свой своеобразный статус «тихой гавани», или этот наиболее прогнозируемый, консервативный и закрытый рынок столичной недвижимости тоже подвергнется паническим настроениям? Сегодня многие граждане задают себе одни и те же вопросы: как мировой финансовый кризис повлияет на стоимость элитного жилья; какие действия станут предпринимать застройщики, покупатели и инвесторы; снизятся ли цены на самые дорогие московские квартиры? Ответы на эти и многие другие вопросы информационному порталу RealEstate.ru согласились дать ведущие специалисты на рынке элитного жилья столицы.

Основной критерий для элитного жилья – это местоположение объекта. Приоритетным является ЦАО, и, поскольку площадок в пределах округа остается все меньше и меньше, это является дополнительным фактором, чтобы цены на элитную недвижимость оставались стабильными, спешит успокоить потенциальных покупателей, частных инвесторов и самих хозяев элитных квартир генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости Est-a-Tet Кайдо Каарма.

Мировой кризис замедлил темпы развития рынка дорогого жилья, но не оказал никакого судьбоносного влияния, соглашается с ним исполнительный директор компании Delight Realty Ольга Павлова. «Многие крупные частные инвесторы в связи с последними событиями полностью вышли с фондового рынка и стоят перед вопросом вложения средств. Банковские депозиты также не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций (это связано с невысоким процентом и нестабильностью банков). Не стоит забывать и про инфляцию. В такой ситуации покупка дорогой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке кажется инвестиционно привлекательной» - добавляет она.

Правда, верят в сохранение текущего уровня спроса во время финансового кризиса  далеко не все участники рынка элитного жилья. «Доля частных инвесторов в последнее время не то что бы сократилась, а просто исчезла, – оспаривает эту точку зрения генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова, – на сегодня, даже те инвестиционные банкиры, которые ушли в кэш до падения фондового рынка, а таких достаточно много, не спешат вкладывать средства в новые проекты. Неизвестно, какие инвестиции они еще предпочтут: в недвижимость или скупку акций по минимальным ценам».

Опрошенные RealEstate.ru эксперты сошлись во мнении, что рынок недвижимости более инертен по отношению к другим сегментам, мировой кризис пока не оказал на него особых влияний. «Ожидать каких либо реакций на данные события стоит только в начале 2009 года, считает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма, - Элитных объектов в Москве немного, и объект инвестирования вполне осязаем и конкретен, его, что называется, всегда «можно пощупать». А «пощупать» на рынке Москвы есть что. Согласно базе данных RealEstate.ru, в ЦАО в настоящий момент продаются квартиры в новостройках по 32 адресам, где средняя стоимость квартиры в самой доступной новостройке превышает 1 млн долл.

Тем не менее, все участники рынка адекватно относятся к прогнозируемому снижению темпов продаж. «Разумеется, в нынешних условиях при мировом кризисе ликвидности определенный процент потенциальных покупателей элитного жилья если и не приостанавливает поиски, то не торопится заключать сделки. Таким образом, формируется отложенный спрос, который не может быть заморожен более, чем на 3-4 месяца. Нет никаких предпосылок для снижения цен на вторичном рынке, продавцы готовы увеличить сроки продажи, но не демпинговать. Следовательно, ситуация с лавинообразным снижением цен маловероятна», - считает О. Павлова из Delight Realty.

В долгосрочной перспективе, по ее мнению, элитная недвижимость по-прежнему высокодоходна и интересна для профессиональных и частных инвесторов. Кроме того, несмотря на так называемый "кризис", на рынке появилось несколько новых проектов. «Начальные цены продаж составляют около 17 тыс. долл. за 1 кв. м, то есть никто не спешит резко снижать стоимость квадратного метра. На жилье в почти построенных домах уровень цен составляет около 25 тыс. долл. При этом застройщики готовы идти навстречу покупателям и делать некоторые скидки или отсрочки платежей, но это нельзя назвать падением цен», - добавила она.

В то же время, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, случаи снижения застройщиками цен по некоторым объектам отмечены, однако они носят единичный характер: подобные меры применяются только для тех объектов, цены на которые были изначально завышены и не соответствовали рыночному уровню. Снижение цен может быть спровоцировано только в том случае, если на рынок выбросят крупные инвестпакеты, продолжает И. Могилатова из компании TWEED. По ее мнению, эта ситуация возможна только в проектах бизнес-класса, так как в элитном сегменте данных пакетов не было уже давно. «Элитные дома достаточно ограничены по количеству квартир, и даже если в них были инвесторы, и они все вдруг выставят свои квартиры на продажу, на цене это не отразится, так как их общее количество по каждому объекту не превышает 10 – 15% от общего количества квартир в доме. Также, надо иметь в виду, что инвестор приобретал их не по бросовым ценам, как это бывает в бизнес-классе, где инвестиционные предложения часто определяются даже не количеством квартир, а количеством «квадратов» и стоимость их далека даже от начальной цены продажи на нуле. В связи с этим инвесторы не будут скидывать свои квартиры за дешево, и, соответственно, падение цены на квадратные метры в элитном сегменте не будет и быть не может», - отмечает она.

В целом, прогнозы участников рынка звучат крайне оптимистично: в долгосрочной перспективе в сегменте элитного жилья ожидается рост цен. Он по-прежнему будет спровоцирован очевидным дисбалансом предложения и спроса «Правда, на снижение объемов предложения помимо уже привычных проблем, связанных с ограниченными возможностями нового строительства и запретом точечной застройки, будут влиять новые трудности: ограниченные возможности самих девелоперов», - уверен К.Ковалев из компании Blackwood.

Не исключено, что на рынке начнутся укрупнения, считает О. Каарма из «МИЭЛЬ-Новостройки», выдержать конкуренцию смогут лишь крупные компании, которые в состоянии привлекать серьезные финансовые средства или обходиться собственными, а рост цен продолжится спокойными темами и будет длиться около года, после чего возможен новый серьезный виток. Правда, отношение девелоперов к рынку после кризиса должно стать более серьезным, уверена И.Могилатова из компании TWEED: «Они, наконец, осознают, что это рынок покупателя, и, соответственно улучшится качество, обоснуются цены, улучшатся схемы реализации, будут соблюдаться сроки строительства. А самое главное, что девелоперы, входя в проект, будут рассчитывать на свои собственные средства, а не на виртуальные прибыли от продаж на «нуле». Также, я думаю, часть интересных площадок может отойти к людям, у которых есть средства, то есть нефтяникам, промышленникам и т.п. Таким образом, за девелоперами будут стоять серьезные инвесторы».

Артём БЛЮДЁНОВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова