ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Элитная аренда осенью 2007 года

11 декабря 2007
Арендодатели перешли на рубль

Традиционно осень на рынке аренды элитной недвижимости является одним из самых активных сезонов: арендаторы вернулись из летних отпусков и спешат решить свои жилищные проблемы до наступления зимних праздников. Как отмечают риэлторы, деловая активность в этой отрасли, а также превышение спроса над предложением стимулировали повышение ставок аренды. Так, с начала 2007 года среднее значение арендной ставки на элитную недвижимость в Москве выросло на 20-30% и уже на конец III квартала 2007 года, по данным компании Knight Frank, составило 6,734 тыс. долл. в месяц. Однако повышение оплаты за съем квартиры не смогло компенсировать арендодателям былые доходы. По словам участников рынка, сдача в аренду элитной недвижимости по-прежнему приносит его владельцам лишь 4-5% годовых.

Как и прежде, динамика сделок по аренде элитных квартир остается довольно закрытой информацией. Риэлторы не спешат делиться сведениями о том, какое количество соглашений было заключено специалистами их компании. В то же время о том, какие предпочтения были у клиентов, представители агентств недвижимости говорят охотнее. Так, по словам заместителя директора компании DELIGHT PROPERTY (Группа Компаний DELIGHT) Анастасии Галкиной, «нынешняя осень в особенности октябрь и ноябрь, была отмечена спадом рынка примерно на 50 % из за нововведений в части оформления разрешений по привлечению иностранной рабочей сила». Руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills Галина Ткач наоборот отмечает: «Осенью наблюдалась повышенная активность, и арендаторы преимущественно предпочитали квартиры больших метражей с количеством спален - не меньше двух».

Согласны с ней, по крайней мере в части метражей, и специалисты Knight Frank. Как отмечается в аналитическом отчете компании, распределение заявок на аренду элитной недвижимости осенью 2007 года по бюджетам выглядело следующим образом. Больше всего заявок – около 22,4% от общего числа – пришлось на бюджет в 8-12 тыс. долл. в месяц. Клиентов, способных заплатить от 12 тыс. долл. до 20 тыс. долл. в месяц, насчитывалось 13,8%, а 6,9% арендаторов были готовы ежемесячно выплачивать сумму, превышающую 20 тыс. долл. В то же время лишь 1,7% заявок было подано на самые «дешевые» варианты, т.е. до 1,5 тыс. долл. в месяц.

Текущей осенью среднее значение арендной ставки по Москве составило 6,734 тыс. долл. в месяц. Однако динамика арендных ставок на элитные квартиры в каждом районе города была своя. Как рассказали эксперты, опрошенные RealEstate.ru, наиболее быстрыми темпами повышались арендные ставки на объекты, расположенные в самых престижных местах Москвы – на Остоженке, Патриарших прудах и Арбате. «В данных районах арендные ставки по сравнению с началом года выросли в 1,5-2 раза. К примеру, элитная  4- или 5- комнатная квартира на Остоженке в настоящий момент обойдется арендатору в 18 тыс. долл., в то время как в начале года стоимость аренды аналогичного жилья составляла 15 тыс. долл.», - управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

В то же время ставки аренды на некоторые объекты понизились. «Незначительной коррекции в сторону уменьшения подверглись цены на аренду элитной недвижимости в новых жилых комплексах, где увеличилось количество предлагаемых квартир, в связи с окончанием ремонтных работ, меблировки и установки необходимого оборудования», - рассказал консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard Дмитрий Зайцев.

По его словам, причина такого поведения арендодателей заключалась в том, что для ускорения процесса сдачи квартир собственникам пришлось пойти на уступки потенциальным нанимателям жилья и незначительно снизить стоимость аренды.

Важным нововведением на рынке аренды элитной недвижимости осенью 2007 года стал массовый переход арендодателей на иную валюту платежа – российский рубль. «Курс доллара по отношению к рублю резко снизился – на 8% по сравнению с началом текущего года, – и большинство владельцев квартир теперь начали прописывать в договорах аренды фиксированную рублевую сумму без какой-либо привязки к курсам валют», - поведала Г.Ткач из компании IntermarkSavills.

В то же время даже переход на новую систему расчетов с клиентами не повлиял на доходность от сдачи жилья в аренду. По словам Д.Зайцева из Paul’s Yard осенью этот показатель не превышал 4,2-4,7% годовых. Правда, несмотря на неутешительную статистику, риэлторы настроены вполне оптимистично. «В настоящий момент ведется много разговоров о том, что доходность от сдачи жилья в аренду сопоставима с доходностью, которую получает клиент банка, открывший там вклад. По моему мнению, такие сравнения проводить некорректно, потому что у этих двух инструментов – недвижимости и банковских вкладов – разная природа. Недвижимость является надежным и стабильным вложением средств, которое окупится за 5-8 лет и может быть использовано не только как один из источников доходов, но и для собственного проживания владельца», - уверена руководитель отдела аренды компании TWEED Александра Косарева.

Специалисты, опрошенные RealEstate.ru, уверены: даже при небольшой доходности арендодателям не стоит бросать данный бизнес. В ближайшие несколько лет предложение квартир на вторичном и первичном рынке элитной недвижимости не сможет покрыть возрастающего спроса на аренду жилья данного класса. «Перенасыщения рынка аренды элитных квартир в Москве в самой ближней перспективе не предвидится. Помимо ведущих сотрудников иностранных компаний, число активных арендаторов все больше пополняется менеджерами высшего и среднего звена российского происхождения, которые предпочитают именно снимать, а не покупать. И причин выбирать именно такую тактику у них много: и дороговизна квадратного метра в домах элитной застройки, и высокая стоимость услуг по ремонту помещений», - резюмировала А. Косарева из компании TWEED

Правда, в далекой перспективе розничным арендадателям, возможно придется потесниться, так как рынком аренды элитных квартир в Москве интересуются организованные операторы. В частности, в 3 квартале 2007 г. открылся апарт-отель MaMaison Pokrovka Suite Hotel, находящийся под управлением международной компании Orco Property Group. «Выход этого объекта должен стать началом активного перехода рынка аренды из неорганизованного в организованный. В свете планов московского правительства по легализации арендного бизнеса среди владельцев частных квартир, а также по строительству доходных домов в сегменте как эконом-, так и элитного класса, данное направление выглядит достаточно перспективным», - заверили в компании Blackwood.

Действительно, их появлению будет способствовать и введенный запрет на строительство офисов в ЦАО, и увеличивающиеся объемы строительства жилья социального, о чем неоднократно заявлял мэр Москвы Юрий Лужков. Правда, время покажет, насколько интересным будет подобное предложение арендаторам, ведь успех доходных домов в сегменте элитного жилья столицы остается весьма спорным.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова