ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Догонит ли загород московские цены?

20 декабря 2006
Как меняется соотношение роста цен на московское и загородное жилье

Цены на квартиры в Москве в 2006 году сделали феноменальный рывок. Средняя цена за 1 кв. м в городе практически удвоилась. Отчаявшись найти приемлемое предложение в границах столицы, все больше покупателей задумываются о подмосковных вариантах. Ведь по стоимости квартира на окраине города сейчас сопоставима с целым домом в ближнем Подмосковье.  Но поменять хоть и не самое качественное городское жилье на дом в пригороде готовы пока не все, тем более что на московском рынке жилой недвижимости повторения скачка цен уже никто не ждет.

Стремительный взлет цен на квартиры в столице сказался в переориентации заметной части покупателей на ближайшие к МКАД подмосковные районы. «В феврале 2006 года подмосковный рынок недвижимости буквально «выстрелил», - рассказал Realestate.ru коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. На относительно новый и менее дорогой вид загородной недвижимости  таунхаусы с начала года средний рост даже составил около 60%.

Однако если сравнивать динамику роста цен на квартиры в столице с рынком загородных коттеджей, то очевидно, что в последнем прирост стоимости 1 кв. м в этом году отличался гораздо более медленными темпами.  «Средний рост цен на загородную недвижимость (коттеджи, дачи, участки) за 2006 г. составил 27 - 30%», - оценивает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости.

Предложение на загородном рынке жилья, По оценке директора департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Натальи Чукаевой, на 70% состоит из недвижимости бизнес и элитного класса, а эконом-класс занимает пока не более 30%. В то же время спрос выглядит как зеркальное отражение: на 70% он формируется покупателями недвижимости эконом-класса, а 30% делят между собой элитный и бизнес-сегменты. Поэтому большинство коттеджей эконом-класса в ближайшем Подмосковье уже  практически распроданы, и теперь недорогие коттеджи (до 200 тыс. долл.) следует начинать искать на расстоянии 60-65 км от МКАД.

Таким образом, в диапазонах эконом-класса (до 200 тыс. долл. и от 200 до 400 тыс. долл.) сегодня наблюдается недостаток предложения объектов, и о насыщении загородного рынка в ближайшие несколько лет говорить рано. Уже наблюдается тенденция к уменьшению предлагаемых в поселках бизнес-класса земельных участков до 10-12 соток, за счет чего девелоперы пытаются сделать этот сегмент более доступным.

По оценкам УК «Масштаб», уже около 30% от общего спроса рассматривают вариант приобретения пригородной недвижимости. Однако полностью спрос на жилье за пределами Москвы не переориентируется. Для большинства коренных москвичей подмосковные квартиры обладают одним существенным недостатком – отсутствие  столичного статуса. И за это люди готовы переплачивать. К тому же, значительную часть приобретаемых сейчас домов невозможно использовать как место для постоянного проживания в связи с отсутствием необходимой инфраструктуры.

Значительно повысить динамику подмосковного рынка в ближайшие 2-3 года сможет лишь кардинальное улучшение транспортной доступности поселков, чего пока не наблюдается. «В Подмосковье есть планы по улучшению транспортной ситуации и модернизации автомобильных дорог и железнодорожных путей. Например, при разработке территорий района Калужского шоссе – проект «А-101»,  предусмотрена новая ветка скоростного трамвая, которая свяжет район с несколькими станциями московского метро», - говорит Виктор Козлов из «Авгур-Эстейт». Приоритетным направлением станет и развитие инфраструктуры поселков.

Именно эконом-сегмент сегодня называют самым ликвидным и самым востребованным и у инвесторов. В совокупности со стабильно высоким спросом на коттеджи эконом-класса на повышение стоимости 1 кв.м. на загородном рынке повлияют и высокие темпы роста цен на земельные участки. В качестве еще одного фактора, который будет способствовать повышению стоимости на дома эконом-класса, называется развитие «загородной» ипотеки.

«Сравнивать рынок городской недвижимости и загородной по количеству проведенных сделок нельзя. Рынок квартир по количественному  показателю всегда гораздо выше», - отмечает Светлана Кондачкова. На загородном рынке сделки инвестиционного характера осуществить сложнее: капитала необходимо вложить гораздо больше, а оборачиваемость средств дольше. Поэтому основная часть спроса – это покупатели объектов для себя, а не для последующей перепродажи.

По мнению Натальи Чукаевой из УК «Масштаб», самый выгодный объект для инвестирования – это участки без подряда в организованных коттеджных поселках на четырех основных направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское и Дмитровское) площадью от 15 до 30 соток не далее 20 км от МКАД. В среднем, стоимость такой покупки составит 600 тыс. долл. Реализовать такой участок инвестор сможет через 3-12 месяцев при доходности от 15% в квартал. При этом в УК «Масштаб» отмечают, что готовый дом менее интересен для инвестирования – за ним нужно ухаживать. Именно поэтому мало кто пренебрегает его страхованием, - говорит Ирина Гудкина, директор АН «Бекар». - Причем, популярностью пользуются именно продукты all inclusive».

 «Загородный рынок будет и дальше динамично развиваться. Средний ожидаемый рост цен в 2007 году - 20%», - сделала прогноз в беседе с Realestate.ru Светлана Кондачкова из компании МИАН.

Конечно, во многом рост рынка загородного жилья будет зависеть от колебаний на многоквартирном рынке. ««Рост цен на жилье в Москве традиционно является локомотивом роста цен всего московского региона. Но в силу того, что разрыв фактических цен между Москвой и Подмосковьем велик и, как правило, рост цены в Подмосковье начинается с некоторым временным лагом, то и снижение темпов роста цен в Подмосковье начинается с некоторым отставанием, что сейчас и наблюдается», - рассуждает  Георгий Лукьянчиков, руководитель аналитического отдела компании "Новая Площадь".  Объем предложения в коттеджных поселках в следующем году резко увеличится, что в совокупности с уменьшением темпов роста цен в столице может привести к аналогичной тенденции и в этом сегменте.

Ольга ШУЛАКОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова