ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Аренда элитного жилья зимой 2007-2008 гг.

28 февраля 2008
Арендодатели и арендаторы приготовились к возможной деноминации и высоким темпам инфляции

Как показывает практика, зимний период является одним из наименее активных сезонов на рынке аренды элитного жилья. Говорить про значимую динамику сделок в этот период времени не приходится, ведь большинство иностранных арендаторов еще в начале декабря начинает готовиться к католическому рождеству, а существенная часть их российских коллег только на основании закона выпадает из деловой жизни на 10 дней в январе. Однако нынешнюю зиму можно считать исключением из этого правила: и арендаторы, и арендодатели проявили заметную для данного периода времени активность, арендные ставки выросли на 10-15%, а также увеличилось число заявок на дорогие объекты.

Рынок аренды элитного жилья по-прежнему остается крайне непрозрачным. Риэлторы не спешат делиться информацией о количестве сделок, заключенных их компаниями в зимний период, заявляя лишь о том, что декабрь прошлого года и январь 2008 года для сегмента городской недвижимости прошли под знаком спокойствия, а последний зимний месяц, напротив, оказался довольно оживленным. «В то же время на рынке загородного элитного жилья в декабре было отмечено некоторое повышение активности вследствие сезонного интереса к аренде недвижимости на период зимних праздников. Однако нельзя сказать, что оживление было сильным, поскольку большая часть спроса состоятельных арендаторов пришлась на номера и отдельные коттеджи в загородных отелях, рассчитанные на краткосрочное проживание», - сообщил управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Если данные о динамике сделок недоступны, то сведения об объеме рынка перестали быть закрытой информацией. «Ежегодно в Москве в аренду сдаются 2,5-2,7 тыс. элитных квартир. Важно отметить, что данная цифра включает в себя как квартиры, выставленные впервые, так и жилье, сдаваемое повторно. При этом 80-90% объектов принадлежат частным арендодателям, а от 10% до 20% сектора контролируют юридические лица: «ГлавУПдк», «Палаццо» и «Доходный дом». В их владениях находятся такие объекты, как «Парк-Плейс», «Донской Посад», а также «Росинка», «Покровские холмы», «Сретенка», - рассказали в департаменте аналитики компании IntermarkSavills.

Как отметили опрошенные RealEstate.ru эксперты, в настоящий момент объем сдаваемой и предлагаемой к сдаче элитной недвижимости Москвы пополняется исключительно за счет квартир, собственниками которых являются частные лица, ведь в течение 2 прошедших лет корпоративному сектору не удалось предложить рынку новых объектов, ориентированных исключительно на аренду. Причина проста: до сих пор девелоперам казалось выгоднее продавать жилье на первичном рынке, чем сдавать. Действительно, рост стоимости квадратного метра элитного жилья, по данным «Калинка-Риэлти», только к IV кварталу прошлого года составил 24%, в то время как ставки за год выросли всего на 15%. «Бурный рост цен в сегменте продаж жилья отразился на росте арендных ставок почти с годовым опозданием», - заметила руководитель отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED Александра Косарева.

По подсчетам Ostogenka Real Estate, только в зимний период арендные ставки выросли в среднем на 10-15%. «Это именно в среднем, потому что нам приходилось сталкиваться с ситуациями, когда по тем или иным обстоятельствам арендатор был готов и на более высокое подорожание. При этом необходимо отметить, что рост арендных ставок был, в первую очередь, вызван не желанием собственников получить больший доход, а ощутимым подорожанием коммунальных платежей в домах VIP-класса», - подчеркнула управляющий партнер Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

Среди других факторов, повлиявших на повышение стоимости аренды элитного жилья в Москве в зимний период, участники рынка назвали инфляционные ожидания собственников и нестабильность доллара. Ранее RealEstate.ru писал, что в 2007 году начался переход массовый переход арендодателей на новую валюту платежа – российский рубль. Как рассказала заместитель директора компании DELIGHT PROPERTY (Группа компаний DELIGHT) Анастасия Галкина, в настоящий момент до 90% сделок по аренде элитного жилья в настоящий момент фиксируется в рублях. «До этого основной валютой, в которой рассчитывались арендные ставки в Москвы был доллар, но за последние 2 года он снизился по отношению к рублю на 9%», - объяснили причину, побудившую собственников элитной недвижимости решиться на этот шаг, в департаменте аналитики компании IntermarkSavills.

Что же касается прогнозов по росту арендных ставок в текущем году, то в этом вопросе эксперты, опрошенные RealEstate.ru, сошлись во мнении, что стагнации ждать не стоит. Во-первых, курс доллара уже снизился до 24 рублей, достигнув уровня 8-летней давности. Во-вторых, правительству так и не удалось взять под контроль темпы инфляции, составившей по официальным данным 11,9%. Все это заставит владельцев элитной недвижимости не раз пересмотреть значения арендных ставок, чтобы получать запланированный уровень доходности от данного бизнеса, который в настоящий момент составляет, по разным оценкам от 2,5% до 6% годовых.

Изменение доходности от сдачи элитного жилья в аренду в Москве

Источник IntermarkSavills

Новой тенденцией прошедшей зимы стало повышенное внимание арендаторов к довольно дорогим объектам. «Вопреки практике предыдущих лет в декабре-феврале было сдано достаточное количество квартир с бюджетом 15-25 тыс. долл. в месяц», - поделилась А. Галкина из компании DELIGHT PROPERTY.

А в IntermarkSavills даже измерили увеличение спроса на объекты этого ценового диапазона. По подсчетам специалистов компании, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года он вырос на 87%.

В целом 2008 год должен пройти для рынка аренды элитного жилья под знаком спокойствия, а потрясения возможны лишь вследствие каких-то радикальных действий правительства. Так, участники рынка поделились, что среди арендаторов и арендодателей появились те, которые настаивают на включении в контракт пункта, регулирующего действия сторон в случае деноминации, даже несмотря на заверения президента РФ Владимир Путина, что в этом году ее не будет.

Юлия ВАСИЛЕНКО 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова