Застройщиков "строят"

25 апреля 2005
Принятие закона "о долевом стротельстве" вызвало неоднозначную реакцию в сообществе профессионалов строительного бизнеса

1 апреля вступил в силу один из важнейших документов так называемого «жилищного пакета законов» - Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По замыслу законодателей, закон должен регулировать отношения застройщиков и покупателей. Принятие закона вызвало неоднозначную реакцию в сообществе профессионалов строительного бизнеса.

Позитивное и негативное
Следует отметить, что закон касается привлечения денежных средств не только для постройки жилых домов, но и для возведения любого объекта недвижимости, права на которых перейдут к инвесторам в будущем.
Закон дает толкование таким понятиям, как застройщик и объект долевого строительства, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, определяет форму и содержание договора участия в долевом строительстве, условия передачи объекта долевого строительства, порядок отказа от исполнения договора, ответственность за нарушение обязательств по договору, особенности обращения взыскания на предмет залога и другие важные аспекты взаимоотношений застройщиков и дольщиков.

До 1 апреля закона, четко регламентирующего механизм приобретения прав на квартиры в строящихся объектах недвижимости, не было. «В результате имели место случаи обмана покупателей-дольщиков, затягивания сроков строительства на годы и т. д. – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер агентства Blackwood. – Поэтому одно то, что долевое строительство жилья и иных объектов теперь четко регламентируется, безусловно, является позитивным событием для вкладчиков и негативным для застройщиков, ввиду ужесточения норм ответственности за нарушение сроков строительства».

Согласно новому закону, застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах только при наличии разрешения на строительство, регистрации прав на земельный участок, публикации проектной декларации с полным описанием проекта строительства.

Все эти ужесточения, по мнению Элеоноры Завгородней, начальника юридической службы инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест», приведет к тому, что застройщикам придется искать альтернативные варианты оформления отношений с гражданами-дольщиками, которые позволят обойти жесткие требования закона. А это, безусловно, не в интересах дольщиков, не говоря уже о том, что может привести к возникновению на рынке недобросовестных фирм-однодневок, как это было семь-восемь лет назад, которым ничего не мешает под маркой «альтернативной схемы» заниматься элементарным мошенничеством.

«Однако несколько странным видится то обстоятельство, что несмотря на довольно жесткие меры, направленные на защиту участника долевого строительства от возможного повышения цены, - отмечает Завгородняя, - законодатель оставил за застройщиком возможность требовать возмещения затрат на строительство, сумма которых не может быть точно определена на этапе заключения договора, но и может регулярно изменяться в сторону увеличения в течение всего периода строительства, что, без сомнения, никак нельзя назвать прогрессивным фактором в деле защиты интересов дольщика».

Правовой нигилизм
«Установленные законом «о  долевом строительстве» требования застройщики выполнять не торопятся, показывая свой правовой нигилизм, - говорит руководитель Юридической службы управления новостроек компании "МИЭЛЬ" Николай Вопиловский. - При этом придумывают всевозможные нелегитимные схемы с тем, чтобы продолжать собирать деньги с граждан без всяких гарантий по передаче  квартиры и завершения строительства. Это мина замедленного действия, поскольку застройщик в конечном итоге не сможет построить дом без нарушения закона. В дальнейшем возможно замораживание строительства, судебные споры и банкротства таких застройщиков». Данная ситуация чревата большим общественным резонансом и, в конечном счете, потерей доверия покупателей к новостройкам в целом.

«В сложившейся ситуации при покупке новостроек необходимо тщательно выбирать не только саму квартиру и застройщика, но и иметь квалифицированного юриста или риэлторскую компанию, способную вникнуть во все тонкости юридических нюансов при изучении документов с тем, чтобы отделить юридически качественное жилье от откровенно «гнилого», - советует Вопиловский.

По мнению экспертов агентства «МИЭЛЬ», на сегодняшний день существуют две группы застройщиков. К первой относятся те, которые не имеют собственных средств для строительства дома. Чтобы не замораживать объект и получать постоянную прибыль, несмотря на прямой запрет нового законодательства, они продолжают привлекать денежные средства граждан без предоставления им определенных законом гарантий. Это вводит ситуацию на рынке новостроек в правовой беспредел. Застройщики второй группы имеют запас финансовой прочности и продолжают строить на собственные средства, сокращая объем предложения жилья на рынке. При этом надо отметить, что они так же не стремятся исполнять принятый закон и занимают выжидательную позицию.

Таким образом, в настоящий момент имеет под собой легитимную базу только то жилье, разрешение на строительство которого было получено до 01.04.05 года.

Постепенно доля жилья, продаваемая в домах новостройках, разрешение на строительство которых получено до принятия закона, будет снижаться и к концу года составит не более 30 % от всего строящегося жилья. Следовательно, доля объетов, разрешение на строительство которых получено в рамках упомянутого закона, к концу года вырастет до 70%, из которых только 20-30% будут реализовываться физическим лицам на стадии строительства, а остальные будут выставляться на продажу только после завершения строительства и оформления квартир в собственность застройщика.
 
Данная пропорция, несомненно, приведет к повышению стоимости квартир на 20-30%
Кроме того, общий объем квартир продаваемых в строящихся домах сократиться и в какой-то промежуток времени до (6-9 месяцев) приведет рынок к ситуации острого дефицита квартир, что также отразится на цене.

Цены вырастут, а рынок «просядет»
По поводу влияния нового закона на цены на рынке недвижимости мнения специалистов разделились. Президент ОАО "Моспромстройматериалы" Евгений Скляров считает, что цены обязательно вырастут: "Вступление в силу закона о долевом строительстве не позволит застройщикам привлекать средства покупателей на этапе строительства. Поэтому продавать придется только готовое жилье, которое будет дороже".

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» /ИРН/,  закон в первое время вообще никак не должен повлиять на стоимость московского жилья. Лишь когда рынок перестроится на новые правила игры, и станет понятно, какие части нового закона работают, а какие – нет, можно будет судить о степени его влияние на цены. «Стоимость московского жилья уже давно «оторвалась» от себестоимости строительства и определяется исключительно платежеспособным спросом, - говорит руководитель центра Олег Репченко. - Поэтому дальнейшее подорожание жилья зависит только от того, готовы ли потенциальные покупатели платить больше денег или нет».

Тем не менее, по признанию Репченко, изменения в законодательстве уменьшают риски покупателей квартир в новостройках на ранних стадиях строительства. А значит - стимулируют спрос, делая покупки жилья в новостройках привлекательными для более широких слоев населения. Фактор снижения рисков при покупке жилья в новостройках и связанное с этим стимулирование спроса может привести к незначительному росту цен, но не сразу, а в среднесрочной перспективе.

Вызывает тревогу у профессионалов строительного бизнеса и возможное сокращение объемов строительства. Например, президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский считает, что количество новых строительных проектов может теперь сократиться на треть. Представители компании «Сити-XXI век» настроены более оптимистически - они оценивают «проседание» рынка в 15 - 20%. Аналитики из компании «КРОСТ» полагают, что в первое время после принятия закона темпы строительства пойдут на спад, и дельта составит от 10 до 20%».
Существует точка зрения, что установленная новым законом солидарная ответственность банков, кредитующих застройщиков на начальном этапе строительства, может привести к тому, что банки откажутся их кредитовать, а последним в свою очередь не на что будет начинать строительство.

По данным ИРН, строительство примерно 20% выставленных на продажу домов-новостроек еще не начато. А значит, эти проекты находятся на столь ранней стадии инвестиционного цикла, что у застройщика нет не только всего пакета документов, но и даже разрешения обнести стройплощадку забором. Если же говорить о количестве новостроек, по которым не достает хотя бы одного из необходимых разрешений, то их может оказаться заметно больше 20%. Впрочем, все это не означает, что с введением закона о долевом участии в строительстве количество новостроек на рынке резко сократится. Застройщики могут использовать альтернативные схемы продаж в обход закона о долевом участии. Поэтому сократится ли объем предложения на первичном рынке после введения нового закона и насколько сильно сократится, пока судить сложно.

Игроки рынка надеются…
Несмотря на то, что в целом застройщики и риэлторы отнеслись к принятию закона настороженно и критически, покупатель, напротив, ведет себя спокойно. «Проблем с объектами в данный момент находящимися на реализации нет, - говорит Олег Коленьков, руководитель направления новостроек «Корпорация МИАН». - Продажи не сократились, их темп по-прежнему высок. А то, какое влияние окажет закон на рынок недвижимости, мы сможем увидеть лишь через несколько месяцев».

Несомненным плюсом нового закона является введение обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Это должно исключить возможность двойных и тройных продаж на рынке первичного жилья.

Однако большинство представителей сообщества застройщиков и риэлторов считают, что закон «сырой» и нуждается в серьезной доработке с привлечением специалистов, имеющих практический опыт работы на рынке долевого строительства.

В законе не хватает статей, в которых бы содержалась информация о дополнительных мерах по стимулированию строительной деятельности с применением схем долевого финансирования. «В стране, в которой более 90% населения нуждается в улучшении жилищных условий, строится чрезвычайно мало жилья. – говорит Константин Ковалев. - Одна из проблем состоит в том, что в этот сектор не вкладывают деньги иностранные инвесторы, а внутренние инвесторы вкладывают явно недостаточное количество средств.

Застройщики и риэлторы надеются на то, что в ближайшее время хотя бы часть этих пробелов будет устранена путем принятия поправок к закону, которые сейчас планируются к рассмотрению в Государственной Думе РФ.

Андрей ПЧЕЛКИН
для RealEstate.Ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова