Власть и бизнес

26 августа 2005
Московский капитал потечет в Н.Новгород из-за снижения платежеспособного спроса в столице

Не от хорошей жизни

Соглашение администраций Москвы и Нижнего Новгорода о создании Московской инвестиционной строительной компании – не сенсация, а скорее ожидаемый шаг нового главы Нижегородской области Валерия Шанцева. В течение последнего года на рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается стагнация, едва не обернувшаяся на рубеже 2004 – 2005 годов кризисом. На вопрос, чем обернется инициатива Москвы в Нижнем Новгороде, единого ответа у наблюдателей нет. Одно ясно: если москвичам и не удастся отхватить серьезный «кусок пирога» от нижегородского рынка, то диверсификация рисков при размещении активов – ход грамотный.

На этой неделе стало известно о подписании договора между Московской и Нижегородской администрациями о создании в Нижнем Новгороде Московской инвестиционной строительной компании в сентябре – октябре этого года. Главный результат договоренности: в Нижний  со стороны Москвы будут приглашены инвесторы и застройщики, а Нижний выделит площадки и предоставит административный ресурс.

Вице-президент инвестиционной группы (ИГ) «Русские Фонды» Александр Баранов, комментируя подписание соглашения между Москвой и Ножним Новгородом, заявил RealEstate.Ru, что «для Москвы выход и закрепление на новых рынках однозначно выгодны».

Последний год жилье в Москве в цене растет не столь быстро, как это наблюдалось год-два назад. На рубеже 2004–2005 годов стагнация едва не обернулась кризисом, считает коммерческий директор компании «Российские мультилистинговые системы» Андрей Сапожников. И только благодаря сокращению предложения кризиса удалось избежать, что рынок жилья Москвы в целом не удержало в состоянии status quo. По крайней мере, в столице началось некоторое удешевление жилья средней ценовой категории. Выразилось это в том, что на фоне плавного снижения курса ЕВРО квадратный метр жилой недвижимости в этой валюте не дорожал.

По темпам роста цен на жилье Москва уже не лидирует в стране. При таком раскладе вывод напрашивался сам собой: московским строителям и инвесторам необходимо стремительно осваивать регионы. Безусловно, процесс поход москвичей в регионы начался не сегодня. Процесс идет уже, по меньшей мере, года полтора, но сегодня он явно усилился. Московско-нижегородский демарш – одно из его проявлений.

То, чего годами не могли сделать иностранные компании, Шанцев одним махом совершил за 2 недели. Ведь, как говорит в интервью RealEstate.Ru глава представительства Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Роман Еремеев, «на строительный рынок Нижнего уже не один год пытаются выйти инвестиционные компании Финляндии и Канады». Продвинуться в решении этого вопроса иностранцам не удалось ни на шаг из-за отсутствия навыка у западных инвесторов договариваться с представителями власти. На русском рынке взаимоотношения с чиновниками - одна из неотъемлемых стадий развития бизнеса.

Что же касается конкуренции с местными строителями, то, на этом фронте шансы распределены не столь однозначно, как в соревновании иностранных и местных компаний. По словам г-на Еремеева, на строительном рынке Нижнего господствуют всего две строительные компании: «Волго-Вятская строительная компания» и «Жилстрой-НН». Однако; качество их строительства оставляет желать лучшего. Их предложения не соответствуют пожеланиям среднего класса, не говоря уже о стандартах соответствия элитному классу.

Город застроен 9-12-этажными зданиями. Некоторые участники рынка в мыслях держат планы по строительству 35-этажных домов, но пока эти планы не вылились в конкретные проекты. Для того, чтобы рынок дорогостоящего жилья начал развиваться, необходимо сначала улучшить качество строительства, а такими технологиями владеют на сегодня только московские компании. Вместе с тем, проблема неразвитости нижегородского рынка дорогого жилья может состоять в том, что «там фактически не так уж и много потенциальных покупателей, а не отсутствие должного качества строительства», говорит председатель совета директоров группы компаний «Русские инвестиции» Кирилл Игнатьев.

Впрочем, преимущества москвичей не означают их быстрой победы в борьбе за рынок над местными компаниями. И хоть на переговорах в Москве глава администрации Нижнего Новгорода Вадим Булавинов заявил журналистам, что «приход москвичей никоим образом не отразиться на объемах финансового оборота местных застройщиков», за место под солнцем по логике вещей должна развернуть настоящая война. Новый административный ресурс против традиционного бизнеса.

Дело в том, что основное строительство в Нижнем сегодня ведется за счет сноса в центре города деревянных двухэтажных «многосемеек» и строительства на их месте жилья массового типа. Нехватка подготовленных строительных площадок из-за неразвитости в городе инженерной инфраструктуры – проблема, которую в Москве решать научились. Кроме того, в Нижнем, пока отсутствует программа сноса «хрущевок», которые занимают значительную часть города. И как бороться с хрущовками новое нижегородское начальство знает не понаслышке. Потребность в квартирах как и везде в России в Нижнем Новгороде будет устойчивой еще долго.  В городе сегодня возводится примерно 400 тыс. кв.м жилья в год, но очередь из нуждающихся в квартирах составляет более 50 тыс. семей.

Поэтому прогноз по увеличению объема предложения на местном рынке, по ускорению финансового оборота и темпов роста объема предложения на 30-35% в год, по оценке г-на Еремеева, вполне реален, хотя «на ценах на жилье приход новых игроков не отразится, темп их роста может увеличиться не более, чем на 1,5% в месяц». Сейчас темп роста цен на 1 кв. метр в Нижнем совпадает с темпами роста в Москве. И при такой ситуации остается открытым вопрос, оправдано ли направление части потока москвского капитала в Нижний.

«При имеющей место стагнации столичного рынка не известно как он поведет себя даже в следующий момент,» - отвечает на этот вопрос г-н Баранов из ИГ «Русские Фонд». Но не известно и то, где из 49 регионов, в которых уже работают московские активы, их работа будет эффективнее. Поэтому распределение сил московского стройкомплекса по провинциям можно объяснить классическим правилом коммерции - «не кладите яйца в одну корзину».

26.08.05.

Лев Семенов
специально для RealEstate.Ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова