Вырастут ли цены на жилье в московском регионе в 2010 году?

11 мая 2010
Возможен ли в этой ситуации новый скачок цен на жилье в Москве, и как ведут себя разные сегменты рынка столичного жилья, RealEstate.ru рассказали его участники

Средние предкризисные цены на столичные метры не сильно отличаются сегодняшних значений. При этом число сделок в Москве с декабря 2009 года стремительно растет, а с 2010 года вышло на уровень 2007 года. Ипотечные кредиты также вновь активно выдаются. При этом практически все игроки этого рынка не устают упоминать про ожидающий нас дефицит новых объектов. Возможен ли в этой ситуации новый скачок цен на жилье в Москве, и как ведут себя разные сегменты рынка столичного жилья, RealEstate.ru рассказали его участники.

Согласно еженедельным обзорам рынка вторичной жилой недвижимости Москвы и области от компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость квадратного метра в столице на третью декаду марта составила 178,9 тыс. руб., а в Московской области – 71,5 тыс. руб. В начале сентября 2008 года (официальное начало финансового кризиса), согласно отчету от компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла 209,4 тыс. руб., а в Подмосковье – 87,1 тыс. руб. Таким образом, согласно аналитике компании, с начала финансового кризиса средняя стоимость жилья в Москве снизилась на 14,6%, а в Подмосковье на 17,9%.

При этом, если судить по результатам первых двух месяцев 2010 года (по информации от Управления Росреестра по Москве – прим. ред.), окажется, что сегодня московский рынок недвижимости вышел в плюс. За январь-февраль 2010 года было зарегистрировано 7970 сделок купли-продажи квартир, что превышает аналогичные показатели 2009 года на 72,3%, 2008 года – на 42,2%, а 2007 года – на 2,4%. С ипотекой в Москве дела тоже идут неплохо. В итоге более 25% московских квартир были куплены с привлечением заемных средств. А если сравнивать количество ипотечных сделок в Москве с аналогичными периодами прошлых лет, то показатели февраля 2010 года превосходят февраль 2009 года на 302,4%, февраль 2008 года на 1,6% и февраль 2007 года на 3,0%. В марте 2010 года в Москве было зарегистрировано 6938 сделок купли-продажи квартир, что превысило аналогичные показатели 2009 года на 59,1%, 2008 года на 12,4%, а 2007 года на 17,7%. Кроме того, в марте 2010 года практически каждая четвертая московская квартира была куплена с привлечением заемных средств. Всего использованием ипотеки в Москве в марте 2010 года было заключено 1823 сделки. В апреле были поставлены уже новые рекорды: в Москве заключено 7,93 тыс. сделок купли-продажи, на 66% больше, чем в апреле 2009 года, и на 18% больше, чем в апреле 2008 года, а сделок с использованием ипотеки было зарегистрировано более 1,8 тыс., что на 11% выше мартовских показателей. 

При таких темпах продаж полученный за время кризиса дисконт на жилье эконом-класса в московском регионе может «растаять» уже к осени 2010 года. Более того, при нынешнем дефиците столичных новостроек, количество которых по данным компании «МИЭЛЬ» сократилось с сентября 2008 года на 18-20%, цены на рынке столичного жилья, скорее всего, снова поползут вверх. Сегодня одним из значимых факторов, который сдерживает этот рост цен, является большой объем предложения на рынке жилья московского региона. Если в сентябре 2008 года, по информации от компании «ИНКОМ-Недвижимость», в Москве продавалось 25,8 тыс. объектов, а в Подмосковье 14,4 тыс. объектов, то в первой декаде марта в столице предлагается 42 тыс. объектов, а в области – 32,2 тыс. объектов. Таким образом, прирост предложения с начала кризиса составил в Москве 62,8%, а в Подмосковье 123,6%.

Как и ожидалось, в феврале 2010 года продавцы стали возвращаться на рынок, отмечает генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков, общий объем предложения прибавил 16% и достиг уровня в 47,7 тыс. объектов. Объем выставленных на продажу квартир в денежном выражении и в общей площади вырос на 15%.

Если говорить про разные сегменты рынка, то по итогам февраля 2010 года, рассказывает В. Луцков из «МИЭЛЬ», на рынке недвижимости Москвы в сегменте эконом-класса средняя цена предложения составила 130,4 тыс. руб. за кв. м, что на 21,4% ниже, чем в сентябре 2008 года. Цена в американской валюте равняется 4363 долл. за кв. м (-33,5% относительно сентября 2008 года – прим. ред.). В бизнес-классе средняя цена в феврале достигла уровня 201,3тыс. руб. за кв. м, что ниже показателя сентября 2008 года на 13,7%. Цена же в долларах составляет 6722 долл. за кв. м, что на 27,2% ниже, чем в сентябре 2008 года. В элитном сегменте рублевые цены за этот период снизились на 2,3% до 398,5 тыс. руб. за кв.м. Цены в долларовом эквиваленте снизились на 17,7% до 13278 долл. за кв.м.

Если говорить об элитной недвижимости столицы, то, по оценкам компании Chesterton, текущая средняя цена элитной недвижимости в Москве составляет 18 тыс. долл. за кв.м., падение по сравнению с пиком, который пришелся на второе полугодие 2008 года, составило 17%. В 2008-2009 годы шло активное сокращение объектов, которые начинали строиться, делится мнением партнер и директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн, поэтому сейчас наблюдается большой провал в количестве проектов. С середины 2009 года рынок недвижимости заметно ожил, но предложение осталось крайне низким, что указывает на рост цен в среднем на 10% за год.

Сегодня столичный рынок элитного жилья все больше приобретает нормальные, докризисные очертания. По активности покупателей можно говорить о том, что рынок «выздоравливает» и по количеству продаваемых квартир приближается к показателям предыдущих лет, считает генеральный директор «Калинка-Риэлти» Екатерина Румянцева. Так, по ее словам, положительная динамика продаж наблюдалась в течение всего года. К примеру, в январе-марте 2009 года  на рынке элитного жилья ежемесячно заключалось по 10-15 сделок, весной и в начале лета количество ежемесячно продаваемых квартир составляло 20-25, а с августа по декабрь на рынке закрывалось более чем по 35-40 сделок. Самым активным и успешным месяцем 2009 года стал декабрь, который был отмечен существенным ростом числа закрытых сделок. В декабре на рынке было закрыто порядка 50 сделок, что даже больше, чем среднемесячные докризисные показатели. Объемы продаж в декабре превысили показатели осенних месяцев 2009 года как минимум на 30% и выросли в два раза по сравнению с началом 2009 года. Всего в 2009 году на рынке элитного жилья было продано около 360 квартир.

Важно отметить возвращение покупательского доверия к строящимся объектам, замечает Е.Румянцева из «Калинка-Риэлти». Например, в проекте «Четыре солнца», расположенном по адресу ул. Б. Татарская, д. 13, начало продаж в котором фактически совпало с наступлением кризиса в России, к концу года было продано уже около 40% квартир. Большие объемы продаж на этом проекте были обеспечены активной рекламной кампанией и значительным дисконтом, предоставляемым при 100-процентной оплате квартиры.

А в проекте «Садовые кварталы», по словам Е. Румянцевой, только за последние две недели ноября было продано более 15 квартир. К концу года стало постепенно увеличиваться число сделок с привлечением ипотечного кредита, что в свою очередь указывает на снижение среди покупателей финансовой и психологической напряженности, связанной с неуверенностью в завтрашнем дне.

Как отмечают опрошенные RealEstate.ru эксперты, тенденция стабилизации на рынке элитной недвижимости Москвы наметилась уже летом 2009 года наметилась, когда стали очевидны общие положительные изменения в макроэкономической ситуации. Именно в это время на рынок стали возвращаться покупатели, ищущие наиболее качественные предложения элитного рынка, цены на которые в результате кризиса были скорректированы до комфортного уровня. В это время появились покупатели и на самые дорогие предложения рынка – эксклюзивные пентхаусы в районе «Золотой мили». Летом прошло сразу несколько крупных сделок в бюджете более 6 млн долл. за квартиру, а средний уровень бюджета сделок достиг показателя 4-4,5 млн долл. С рынка стали вымываться лучшие по качеству и характеристикам предложения в готовых домах. А по итогам 2009 года средний бюджет покупки элитного жилья составил 3,1 млн долл. а средняя стоимость 1 покупаемого кв.м. – 14,9 тыс. долл.

 
Источник: «Калинка-Риэлти»

Как отмечают опрошенные RealEstate.ru эксперты, наибольшим покупательским спросом в течение 2009 года пользовались следующие знаковые для рынка объекты элитного жилья: Гранатный 6, Гранатный 8, Пречистенка 13, «Четыре Солнца», «Парк Палас», «Одиннадцать Станиславского». «Основной итог динамики развития рынка элитного городского жилья в первом квартале 2010 года – это рост стоимости квадратного метра практически по всем объектам и постепенное формирование дефицита предложения квартир», – говорит Е.Румянцева из «Калинка-Риэлти».

По данным отдела стратегического консалтинга «Калинка-Риэлти», дефицит предложения уже в самое ближайшее время может стать основным фактором, влияющим на общую картину рынка элитного жилья Москвы. Количество объектов, представленных на реализации в первом квартале 2010 года, составляет порядка 40 адресов, что на 20% меньше, чем в аналогичный период 2009 года. При этом объем квартир на реализации сокращается довольно быстрыми темпами – в количественном выражении активность покупателей сегодня вплотную приближается к докризисным показателям. Так, в период кризиса полностью были проданы квартиры в проекте «Одиннадцать Станиславского» – сегодня здесь осталась 1 квартира, реализовано порядка 80% квартир в ЖК «Остоженка Парк Палас» и «Гранатный, 6», более 50% - в доме класса de luxe на Пречистенке, 13. Средние же цены на элитное жилье в Москве растут сейчас на 1-2% в месяц.

За период кризиса произошло максимальное снижение цен, поэтому в элитном сегменте их коррекция вниз вряд ли уже возможна. Цены, по которым застройщики продают недвижимость, уже приблизились к минимуму, и их дальнейшее снижение является невыгодным для девелоперов и делает дальнейшее строительство невозможным. Российский сегмент элитной недвижимости, скорее всего, повторит развитие западных сегментов и через некоторое время пойдет вверх, считает Е. Тейн из компании Chesterton. «Стоимость квадратного метра напрямую зависит от количества новостроек, а самое большое сокращение предложения случилось на рынке элитной недвижимости. Мы считаем, что экономика еще не до конца оправилась от кризиса, и застройщику сложно привлечь финансирование для новых проектов, поэтому на фоне ограниченного спроса повышение цен неизбежно во всех сегментах рынка. Однако к серьезному скачку цен на недвижимость сейчас никто не готов: ни покупатели, ни рынок в целом. По моему мнению, рынок будет планомерно подниматься в среднем на 10% в год», - говорит она.

Возвращение на рынок отложенного спроса является стимулирующим фактором при формировании цены и на жилье эконом-класса на вторичном рынке Москвы. Именно в результате этого цена в наиболее доступном сегменте сдвинулась с мертвой точки и пошла вверх, рассказывает В. Луцков из «МИЭЛЬ». На рынке новостроек Москвы устойчивых положительных ценовых трендов пока не наблюдается. Однако конец 2009 года - начало 2010 года отмечены повышением активности покупателей. Основным локомотивом увеличения покупательской активности стал возврат отложенного спроса. Эта тенденция в среднесрочной перспективе сохранится, и платежеспособный спрос будет поддерживаться восстановлением реального сектора экономики, ростом доходов населения и восстановлением рынка ипотечного жилищного кредитования

К лету 2009 года в России завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости, рассказывает профессор кафедры Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник, наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы. Объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается. Это привело к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией к укреплению рубля – к переходу темпов изменения долларовых цен в положительную полуплоскость.

«Имеющиеся прогнозы развития мировой экономики и экономики России на ближайшие годы противоречивы, –  продолжает Г. Стерник из РЭА им. Г.В.Плеханова, – но принятый правительством консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета-2010 позволяют сделать вывод о том, что ранее рассчитанный прогноз динамики цен на 2010 год не требует корректировки: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Мы ожидаем колебания рублевых цен в пределах +/-5% с возможным повышением к концу года не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – в пределах от +5% до -10% с возможным понижением на 5%» - утверждает он.

В итоге и девелоперы и риэлторы и аналитики сходятся во мнении, что цены на столичное жилье будут расти. Разногласия у специалистов рынка недвижимости вызывают лишь темпы роста стоимости квадратного метра.

Артём БЛЮДЁНОВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова