Управление

12 января 2006
Частный бизнес на управлении жильем создадут скорее городские власти, чем предприниматели

Новый Жилищный кодекс упразднит монополию УК

1-го марта 2006, согласно новому Жилищному Кодексу (ЖК), должна рухнуть естественная государственная монополия на услуги по управлению жилищным фондом. Предполагается, что на рынок управления стройными рядами войдут частные управляющие компании. Однако, новый ЖК и попытки федеральных властей победить монополию муниципальных ДЕЗов - это лишь необходимые условия успеха. Местные чиновники вряд ли отдадут без боя денежные потоки, генерируемые владельцами собственных и арендаторами муниципальных квартир.

Сейчас жилищным фондом управляют муниципальные власти силами дирекций единого заказчика (ДЕЗы) и жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭКи), которые на бюджетные деньги, или деньги налогоплательщиков, следят за исправностью оборудования, за обеспечением домов горячей и холодной водой и электричеством, убирают мусор и подметают дворы. Эти нормы будут изменены в новом Жилищном кодексе.

Согласно п. 4 ст. 161 Жилищного кодекса, если собственники одного многоквартирного дома не определились со способом управления к 1 марта 2006 г., то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проведет открытый конкурс по отбору управляющей домом (или жилым комплексом) организации.

Сейчас трудно предположить, насколько эффективным будет конкурс. Московские коммунальные чиновники, затаив дыхание, ждут упомянутого федерального нормативного акта, как говорит первый замруководителя госучреждения «Центр реформирования в ЖКХ» Ирина Шрамко, акта «прямого действия». Документ вот-вот увидит Свет, но тем, кто родился не вчера и так ясно, кто победит. Близкий к чиновникам акционированный ДЕЗ. «Скорее всего, управляющие компании возникнут либо из числа частных предприятий, работающих на рынке ЖКХ города, либо на основе изменения структуры и формы собственности муниципальных предприятий ЖКХ (ДЭЗ и отдельные ЖУ)», – предполагает адвокат Николай Зорин.

Согласно п. 5 ст. 161 Жилищного кодекса в течение десяти дней со дня проведения конкурса тот же орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. По словам Н.Зорина, «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам проведенного конкурса».

Впрочем, как не раз заявляла депутат Госдумы Галина Хованская, «никто не отнимает у жильцов возможность (через какое-то время – прим. авт.) провести общее собрание собственников жилья и определиться, что делать и кто будет управлять домом после 1 марта». То есть собственники в любой момент могут принять решение о смене способа управления своим домом. «Это будет чуть-чуть сложнее, могут быть какие-то спорные моменты, но никаких юридических препятствий нет», - менее уверенно вторит депутату гендиректор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина.

Таким образом, наиболее привлекательные объекты будут переданы аффилированным с властями структурам, добавляет представитель крупной компании, пожелавший остаться для читателей инкогнито. И, несмотря на то, что Правительство РФ готовит постановление, направленное на повышение открытости конкурсов и минимизацию «лоббистского» фактора при принятии решений, победить чиновничьи структуры частникам будет непросто.

Усугубляют свое состояние (и своих, часто, требующих капремонта домов) сами "избиратели". Если говорить об основной массе населения, то гражданам наплевать в массовом порядке как в переносном смысле, так и, что еще неприятнее, в прямом, прямо в подъезде. Это недавно публично подтвердил и представитель учреждения, созданного коммунальным департаментом Москвы: «Наделив горожан правом собственности, мы не смогли поменять сознание москвичей, мгновенно ставших богаче на целую квартиру». Чиновники - тоже не волшебники, за 15 лет не выстроена эффективная система управления жильем. Отсутствие альтернативы ДЕЗам удручает особенно сегодня, накануне выбора способа управления многоквартирным домом.

Собственники жилья не совсем понимают, что от них требуется, не знают, что их ждет при том или ином выборе. А власти проводят разъяснительную работу так вяло, что зкрадывается подозрение, просвещение им просто не выгодно: «просвещенные» граждане тут же начнут проводить собрания и выбирать управляющие компании, оставив без работы (и без денег!) столь милые чиновничьим сердцам ДЕЗы и ЖЭКи, от которых они, по сути, и кормятся.

С другой стороны, сегодня жильцы, увы, не доверяют частникам. И зря! Следует отметить, за счет использования современных технологий и грамотного расчета бюджета УК частники смогут предоставлять услуги по той же цене что и ЖЭКи, только на более высоком уровне. Предприниматели заинтересованы в качестве обслуживания, в отличие от госструктур, которым за получаемую прибыль могут еще и по шапке надавать.

Антон Ветров, Юлия Шашина
специально для Realestate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова