Удастся ли Дмитрию Медведеву выстроить «одноэтажную Россию»?

16 апреля 2010
Власти и бизнес снова ведут разговоры о массовом строительстве малоэтажного жилья, доступного для основной части наших граждан. Но получится ли воплотить «американскую мечту» в России? Про особенности американского опыта и применимости его к российским реалиям RealEstate.ru рассказывают специалисты рынка недвижимости

Уже не первый год власти и бизнес ведут разговоры о массовом строительстве малоэтажного жилья, доступного для основной части наших граждан. Открыл эту тему в 2007 году тогда еще избранный президент РФ Дмитрий Медведев. Однако пока что «одноэтажная Америка» у нас строиться не начала. Да и возможно ли это в принципе? Ведь в России несколько другой климат, экономическая ситуация, платежеспособность населения и людской менталитет. Про особенности американского опыта и применимости его к российским реалиям RealEstate.ru рассказывают специалисты рынка недвижимости.

К настоящему времени в 50 американских штатах насчитывается порядка 106 млн домовладений. Индивидуальные дома строились в США на протяжении всей 250-летней истории государства. Самая большая их концентрация в густонаселенных штатах, таких как Калифорния, Флорида, Мичиган, и мегаполисах: Нью-Йорк, Сан-Франциско, Детройт, Чикаго, а также в Вашингтоне и его окрестностях.

Но массовое строительство загородного жилья в США (в современном понимании этого слова – прим. ред.) началось в конце сороковых годов прошлого века. В предместьях Нью-Йорка фирма «Левит и сыновья» развернула строительство технологичных дешевых односемейных домиков, рассказывает руководитель рабочей группы по разработке стандарта жилья экономического класса Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), член генсовета НАМИКС и генеральный директор MOZAIK Development Андрей Князев. Именно тогда Билл Левит, ставший в последствие отцом «одноэтажной Америки» и воплотивший в жизнь американскую мечту, призывал американцев, вернувшихся с войны, не возвращаться в тесные квартиры Нью-Йорка, а переезжать в пригороды. Вскоре за первым, нью-йоркским, свои «Левиттауны» появились в штатах Нью-Джерси и Пенсильвания. Строительство было поставлено на поток и «Левитауны» вырастали от Флориды до Массачусетса. Конкуренты Билла Левитта не дремали, и вскоре все крупные города Соединенных Штатов начали обрастать такими же пригородами.

За четыре года (с 1947 по 1951) фирма «Левит и сыновья» построила порядка 17,5 тыс. домов. К концу 60-х годов число построенных Левитом домов достигло 140 тыс. Они росли буквально как грибы. Процесс строительства был настолько технологичен, что Левиту удавалось строить по 36 домов в день, отмечает А.Князев из MOZAIK Development. Площадь первого стандартного дома в 2 этажа составляла около 74 кв. м, а архитектура была незамысловатой. Поначалу все дома в «Левитаунах» были одинаковые, но их можно было модифицировать пристройками. Проекты, включающие в себя более разнообразные архитектурные и планировочные решения, появились позднее. В них уже были предусмотрены гостиная, кухня, 2-3 спальни, санузлы и кладовка. В кухне была установлена мебель и техника, включая холодильник и стиральную машину, санузлы также были оборудованы, и дом был полностью готов к заселению. Подвальный этаж отсутствовал, так как фундаменты были неглубокими (их еще называли бетонными лепешками), поэтому в кладовке располагалась еще и бойлерная. Строили эти дома по широко ныне известной канадской каркасной технологии – в основе дома был сборный деревянный каркас, обшитый с двух сторон фанерой, а внутри стен располагался утеплитель. Вот с этого и начиналась «американская мечта».

Сегодня желание иметь собственный дом, а не городскую квартиру уже стало традиционной мечтой каждого американца, говорит президент «CENTURY 21 Россия» Нури Катц, поэтому дома от 150 до 470 тыс. долл. вошли в самый массовый сектор. Это дешевые семейные дома, представляющие собой вполне комфортное загородное жилье. Сотни тысяч и даже миллионы таких домов каждый год возводятся для продажи молодым семьям и тем, кто впервые покупает собственный дом. Кроме того, американцы очень мобильны и не привязаны к определенному дому, месту или кредиту. Они привязаны только к месту работы, поэтому вся семья может собраться и переехать в другой штат, если там будет предложена более высокооплачиваемая работа. По статистике, каждая семья меняет свой дом каждые пять лет.

В России ситуация принципиально иная. Что касается истории загородного домостроения, то она сложилась так, что оно лишь недавно получило поддержку федеральных властей. До этого частная застройка велась достаточно хаотично внутри городов и пригородах, где одни граждане возводили себе индивидуальные частные дома, а другие – дачные домики. Бизнес также принял участие в застройке пригородов российских мегаполисов, предлагая организованные коттеджные поселки, однако они позиционировались в основном как уникальный продукт по достаточно высокой для массового потребителя цене.

А что касается мобильности россиян, то, по мнению ведущих риэлторских агентств, среднестатистический гражданин РФ производит операции с недвижимостью раз в восемнадцать лет. К тому же наши граждане ищут работу по месту жительства, а не наоборот. Исключения составляют только Москва и Санкт-Петербург, в которые тянутся на заработки люди из многих регионов страны. Но эта ситуация вызвана скорее невозможностью найти достойную работу по месту жительства, а не менталитетом наших сограждан. Хотя попытки преломить это сознание уже предпринимаются госструктурами и бизнесом. В частности, в марте 2010 года ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК») и Группа компаний «ИСТ», в которую входит ЗАО «Тихвинский вагоностроительный завод» (ЗАО «ТВСЗ»), заключили первое соглашение о сотрудничестве в рамках реализации пилотного проекта государственной программы «Переезд». Программа «Переезд» направлена на оказание содействия трудовой миграции граждан, в особенности из монопрофильных городов и населенных пунктов со сложной экономической обстановкой, в переезде в другой город и приобретении там жилья. В рамках пилотного проекта программой «Переезд» смогут воспользоваться порядка 400 семей, но, если такие проекты станут массовыми, это подвигнет многих людей решится на переезд в другое место, а будет это многоэтажный дом или малоэтажное жилье – дело третье. (В случае с г. Тихвиным это будут квартиры в многоквартиных домах – прим. ред.)

Процесс переселения в США был массовым, продолжает Н. Катц из «CENTURY 21 Россия», в эпоху индустриализации население прибывало в крупные города, туда же стекались и потоки иммигрантов, а когда наступала перенасыщенность, то начинали создаваться условия для расселения жителей в пригороды. Строилась инфраструктура, подводились коммуникации и прокладывались транспортные пути. Мегаполисы постепенно «растекались» в пространстве, дальше от центра и его небоскребов этажность падала, и отдаленные районы начали представлять собой территории индивидуальной застройки.

Вообще в 50-60 годы прошлого века при президенте Эйзенхауэре Америка переживала бум строительства инфраструктуры: огромные средства вкладывались в прокладку коммуникаций и строительство дорог, лучшие транспортные артерии были проведены в этот период. Следом последовал и всплеск малоэтажного строительства в США, осваивались территории внутри страны, появлялись новые населенные пункты с развитой инфраструктурой. В этом отношении США, также обладая значительными пространствами земли, разительно отличается от России, отмечает Н. Катц из «CENTURY 21 Россия», где жизнь сосредоточилась в крупнейших столичных городах и областных центрах, а глубинка совсем не освоена. Сегодня правительство США снова вкладывает значительные средства в развитие инфраструктуры: ремонт старых дорог и коммуникаций, прокладку новых. При президенте Обаме важнейшим современным приоритетом в строительстве является охват высокоскоростным интернетом всех уголков страны, и на эти цели из бюджета планируется выделить сотни миллиардов долларов, уже разработаны и одобрены планы модернизации на следующие 15 лет. Вообще строительство и инфраструктурное развитие рассматриваются правительством в качестве локомотива, который подтолкнет рост экономики и даст начало выходу страны из экономического кризиса.

Коммуникации (магистральные дороги, электричество и газоснабжение) были частью правительственного плана развития американских территорий, соглашается с коллегой А.Князев из MOZAIK Development, поэтому строительство шло достаточно быстро и транспортная доступность не была проблемой. Имея автомобиль, американцы вполне могли себе позволить жить в загородном доме и ездить на работу. Полезные уроки для нас это, прежде всего, правильный подход к развитию территорий и применение быстровозводимых строительных технологий. Массовый переезд американцев в загородные дома в определенный момент стал частью экономической политики правительства страны, что дало толчок экономическому развитию США в послевоенное и посткризисное время. Да и не только в США, но и в Канаде, Норвегии и Финляндии широко применяются те же самые каркасные и другие быстровозводимые технологии. К тому же, сегодня индустрия так называемого pre-fabricated домостроения (prefabricated house – это сборный дом – прим. ред.) шагнула далеко вперед в своем развитии благодаря появлению инновационных строительных материалов и производств.

Отвечая на закономерный вопрос о том, подойдут ли для российского климата подобные технологии, эксперты, опрошенные RealEstate.ru, единодушно заявляют, то такие дома можно строить даже в условиях крайнего севера. «В США малоэтажное строительство также распространено во всех регионах и климатических зонах, и это никак не связано с климатом, – добавляет Н. Катц из «CENTURY 21 Россия», – основное значение имеет развитие экономики страны и института частной собственности. Там, где экономика стабильна, ипотека развита, и средний класс является основной прослойкой населения – будь то Канада, Норвегия или Финляндия, –  малоэтажное строительство также будет развиваться. А планировки, строительные нормы и применяемые материалы – это всего лишь частности. Иначе говоря, развитие рынка рано или поздно сделает малоэтажное строительство насущностью и для России».

Для современных технологий домостроения не существует ограничений по климатическим поясам, соглашается с коллегой А.Князев из MOZAIK Development. Состав и характеристики технологии меняются в зависимости от условий того или иного региона. К примеру, если речь идет о каркасном доме, то его стены могут иметь различную толщину, то есть содержать большее или меньшее количество утеплителя. Дома, построенные по современным технологиям домостроения, значительно превосходят по энергоэффективности все традиционные технологии. Вопросы о долговечности этого строительства также надуманны. К примеру, построенные в США в 40-е годы каркасные дома стоят вопреки предреченной им недолгой жизни и служат своим жильцам по сей день. «Если же говорить про стоимость содержания индивидуальных домов эконом-класса, то в США платежи за обслуживание такого дома обходятся в 150-200 долл. В своих (российских – прим. ред.) поселка эконом-класса мы предполагаем оставаться в этих же пределах», - добавляет А.Князев.

Коммунальные платежи в России выходят для потребителей значительно дешевле, чем в Америке, отмечает Н. Катц из «CENTURY 21 Россия», хотя другим является и их качество. К тому же пока российское государство продолжает субсидировать население и покрывает значительную часть трат на обслуживание инфраструктуры. Гораздо более весомой разницей между этими странами является разница в налогах на недвижимость. В России он чисто символический, а вот налог на дом в 700-1000 кв. м и цене в 1,5-2 млн долл. под Нью-Йорком или Вашингтоном на участке в 20-25 соток будет составлять порядка 25-50 тыс. долл. в год. Таким образом, по этим показателям, по крайней мере, до введения единого налога на недвижимость, россияне выигрывают у американцев.

Говоря про возможности массового приобретения индивидуальных домов, нельзя не сказать про ипотеку, ведь не все граждане располагают суммой для единовременной оплаты стоимости дома и участка. Тут хотелось бы отметить, что в 30-е годы в США был принят специальный закон, чтобы помочь американцам с покупкой домов. Правительство выступило гарантом при предоставлении банковского кредита. Банки почувствовали себя в безопасности и стали выдавать займы людям, которые раньше не могли на это претендовать. Если ранее за подобный банковский кредит приходилось платить до 18-20% (как было в России до 2005 года – прим. ред.), то впоследствии эта ставка снизилась вдвое. Уменьшился и размер первого взноса за покупаемый дом. Кроме того, если раньше полученный кредит надо было возвращать банку в довольно сжатые сроки, то затем его можно было растянуть на 20-30 лет, а отсюда и ежемесячная плата в банк стал гораздо меньше. В результате такие дома могли себе позволить американцы самого скромного достатка – и школьные учителя, и рабочие с фабрик, и водители автобусов. К тому же в послевоенные годы правительство предоставляло военнослужащим льготные займы. Ежемесячная плата за дом в «Левиттауне» стоимостью 8 тыс. долл. составляла 52 долл. в месяц, рассказывает А.Князев из MOZAIK Development.

В докризисные годы строительная индустрия США действительно бурно развивалась и предлагала рынку огромное количество дешевого жилья, которое реализовывалось небогатым потребителям, вспоминает Н. Катц из «CENTURY 21 Россия». В массовых объемах ипотечные кредиты выдавались даже тем людям, доходы которых не были подтверждены. Многие получили кредиты с плавающей ставкой или с отрицательной амортизацией, что в итоге привело к схлопыванию ипотечного пузыря. За последние полтора года ипотечная политика сильно изменилась, поменялись условия кредитования и процентные ставки. Сегодня кредит в США выдается клиентам с хорошей кредитной историей, а ставки вновь упали до исторического минимума в 4,75–8,5% годовых (их дельта вполне соответствует процентным ставкам по ипотечным кредитам, не так давно рекомендованным для банков российским премьером – прим. ред.).

Основная проблема в деле российского массового строительства малоэтажного жилья заключается в том, что у нас не развиты подходы к планированию территорий, нет понятных градостроительных норм, планов территориального и экономического развития регионов, считает А.Князев из MOZAIK Development. В этом нам не помешал бы американский опыт. У нас, в отличие от США, все еще процветает неорганизованная застройка, которая ведет к обезображиванию земель и снижению их инвестиционной привлекательности. «Бизнес не пойдет в эти «шанхаи», там не будет развиваться инфраструктура в виде торговых и развлекательных центров, способная повысить привлекательность загородной жизни, не пойдут туда и девелоперы», - уверен он.

Очевидно также, что необходима доступная ипотека. Кроме того, чтобы предложить российскому рынку продукт действительно массовый – дом, который сможет себе позволить практически любой россиянин, нужно сделать еще 3 принципиальные вещи: решить на государственном уровне вопрос транспортных и инженерных коммуникаций; дать толчок развитию производств сборных конструкций для домов и заводов, производящих материалы для этих технологий, которые будут дешевле импортных аналогов; изменить менталитет россиян путем грамотной пропаганды касательно еще новых для России технологий домостроения и попросту популяризации загородного образа жизни. В США начинали с того, что в загородные дома на льготных условиях предложили переезжать военнослужащим. Так «малоэтажка» в Америке начала социализироваться, и представители эконом-класса осознали загородный дом как новую возможность повышения  качества жизни при меньших затратах.

«По моему мнению основных минусов у России три, – говорит Н. Катц из «CENTURY 21 Россия», – во-первых, у большинства людей пока нет даже желания иметь вместо квартиры свой собственный дом. Во-вторых, имеет место быть недостаточная зрелость рынка, слабое развитие и недоступность ипотечного кредитования, что делает теоретическое желание иметь свой дом практически нереализуемым. Однако без развития этого института индивидуальное строительство не получит широкого распространения. В-третьих, отсутствие наработанного в течение 250 лет практического опыта такого строительства по сравнению с США. Однако тут есть один очень важный плюс. В 90-х годах после распада СССР очень многие специалисты говорили, что если русские грамотно разработают и построят инфраструктуру, то у них появится реальный шанс стать самой современной и модернизированной страной в мире, поскольку выстраивать с нуля значительно проще и экономнее, чем реконструировать и перестраивать старое. К сожалению, пока прорывов в инфраструктурном развитии пока не наблюдается. Но шанс все еще остается».

Если в России изменится стандарт социального жилья, и вместо «хрущевок» люди будут жить в пусть небольших, но собственных домах, в массовом сознании произойдет окончательный перелом в пользу «малоэтажки».

Артём БЛЮДЁНОВ 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова